中糧萬(wàn)科城售樓處里并不冷清。離開(kāi)盤(pán)日期尚早，但已有人忍不住來(lái)探究竟。售樓處工作人員稱即將發(fā)售的200套房源，排了1300個(gè)號(hào)。

中糧萬(wàn)科城在房山共有3塊地，大概有7000套房，現(xiàn)在已售出5000套左右。項(xiàng)目的亮點(diǎn)在于，北京四中、北京四幼的教育配套，還有一個(gè)22萬(wàn)平方米的商業(yè)中心。據(jù)了解，項(xiàng)目初步定名為“FUNMIX”，意在把最FUN的業(yè)態(tài)都MIX到本項(xiàng)目。

2013年1月9日，中國(guó)最大的住宅開(kāi)發(fā)商成立商用地產(chǎn)管理部。人們關(guān)注住宅的老大究竟以怎樣的方式做商業(yè)地產(chǎn)。在形成統(tǒng)一的對(duì)外口徑之前，萬(wàn)科（000002.SZ）旗下的項(xiàng)目已經(jīng)謀動(dòng)。

商業(yè)地產(chǎn)更危險(xiǎn)？

萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)管理部門(mén)成立儀式十分低調(diào)，但很多消息靈通人士還是捕捉到重要訊息，包括萬(wàn)科總裁郁亮來(lái)京見(jiàn)證一個(gè)部門(mén)的成立。新部門(mén)由執(zhí)行副總裁毛大慶分管，北京萬(wàn)科商業(yè)發(fā)展部原總經(jīng)理錢(qián)嘉擔(dān)任總經(jīng)理。

萬(wàn)科回復(fù)本報(bào)記者稱，此部門(mén)將承擔(dān)整合萬(wàn)科旗下各類(lèi)商用資源，探索適合萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式的職能。而毛大慶表示，萬(wàn)科集團(tuán)將商用地產(chǎn)管理部設(shè)置在北京，主要考慮到北京集中了全國(guó)金融、品牌商、人才、技術(shù)、資訊等各方面的資源與人才，具備了進(jìn)行各項(xiàng)商業(yè)物業(yè)探索的條件，更有利于業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于萬(wàn)科做怎樣的商業(yè)地產(chǎn)，郁亮曾在多個(gè)場(chǎng)合表態(tài)。1月21日，萬(wàn)科公布B轉(zhuǎn)H方案的新聞發(fā)布會(huì)上，郁亮重申了集團(tuán)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度，“我們一直以來(lái)對(duì)商業(yè)的定位都是為了做好住宅而做商業(yè)，成立商業(yè)管理部也并沒(méi)有改變既定策略，到今天為止萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍然實(shí)施保留態(tài)度?！庇袅陵P(guān)注到目前商業(yè)地產(chǎn)在個(gè)別城市出現(xiàn)了過(guò)快發(fā)展的勢(shì)頭?！叭绻≌l(fā)展勢(shì)頭過(guò)快，有可能通過(guò)降價(jià)可以解決，商業(yè)地產(chǎn)的話降價(jià)賣(mài)不出去就只能通過(guò)閑置來(lái)處理掉，這是一個(gè)危險(xiǎn)的事情。萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，在謹(jǐn)慎態(tài)度下發(fā)展?！?/p>

各自為政的局面

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月初，萬(wàn)科已在全國(guó)拿下純商業(yè)用地達(dá)122萬(wàn)平方米，純商業(yè)拿地約占萬(wàn)科所拿的商業(yè)綜合用地總量的11%，比去年全年的22.54萬(wàn)平方米增加四倍以上。

在各區(qū)域，萬(wàn)科有不同的處理商業(yè)地產(chǎn)的做法。例如2007年7月，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，正在與CapitaLand Retail Limited（凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司）簽署戰(zhàn)略合作大綱，公司擬就已開(kāi)發(fā)、正在開(kāi)發(fā)和未來(lái)的新項(xiàng)目中的商業(yè)部分與凱德商用開(kāi)展非排他性戰(zhàn)略合作。但隨后只有在成都的個(gè)別項(xiàng)目里，凱德收購(gòu)了萬(wàn)科部分項(xiàng)目的商業(yè)面積。這一模式?jīng)]有全國(guó)大規(guī)模復(fù)制。

在深圳，2011年3月開(kāi)工、預(yù)計(jì)2014年1月竣工的深圳“壹海城”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額高達(dá)67億元，總體量達(dá)36萬(wàn)平方米，由萬(wàn)科與招商地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，雙方各持50%股權(quán)，去年底已面世。在合肥萬(wàn)科金色名郡項(xiàng)目中，社區(qū)商業(yè)中，部分商鋪采取了散售的模式。

對(duì)比清晰而成熟的住宅產(chǎn)品線，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)還未能形成統(tǒng)一的品牌標(biāo)識(shí)和規(guī)模效應(yīng)。

社區(qū)商業(yè)更難做？

據(jù)了解，萬(wàn)科FUNMIX的商業(yè)主題是：以家庭消費(fèi)為主的特色娛樂(lè)休閑聚集地。一期核心業(yè)態(tài)為兒童樂(lè)園、兒童角色扮演體驗(yàn)館、電玩城、體育公園、運(yùn)動(dòng)品牌工廠店、卡丁車(chē)、電影院及餐飲街等。目前已經(jīng)簽署合同或意向的商戶有：星美影院、永輝超市、蘇寧電器、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、萬(wàn)寧、俏江南、樂(lè)高教育等。

北京萬(wàn)科目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積也已超過(guò)50萬(wàn)平方米。其中，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島有22萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)有15萬(wàn)平方米的商業(yè)中心，萬(wàn)科金第朗潤(rùn)園有12萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，京投銀泰萬(wàn)科郭公莊項(xiàng)目有8萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。

據(jù)本報(bào)記者了解，位于北京的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)，將被打造成15萬(wàn)平米的旗艦商業(yè)中心。目前萬(wàn)科已經(jīng)引入王府井百貨和首都電影院等兩家主力店。

2012年萬(wàn)科在深圳、北京等地開(kāi)業(yè)的“第五食堂”，被稱為社區(qū)配套商業(yè)的具體體現(xiàn)。但在專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理人士看來(lái)。萬(wàn)科所做的商業(yè)已經(jīng)超出了社區(qū)商業(yè)的范疇，其龐大的體量更應(yīng)被理解為區(qū)域型購(gòu)物中心。

羅蘭貝格管理咨詢機(jī)構(gòu)合伙人兼大中華區(qū)副總裁王榮認(rèn)為，比起在繁華區(qū)域里建大型購(gòu)物中心，區(qū)域型購(gòu)物中心更難做。

中糧萬(wàn)科城建設(shè)完畢后，大約有7000戶居民，約2萬(wàn)人口入住，很難支撐一個(gè)大型購(gòu)物中心的存活?！癋UNMIX”勢(shì)必要靠更大區(qū)域內(nèi)的居民養(yǎng)活?！皡^(qū)域性購(gòu)物中心需要更加細(xì)致的分析客戶構(gòu)成和需求，提供獨(dú)特的服務(wù)?！蓖鯓s說(shuō)。難度在于，這方面缺乏可以參照的范本?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，由于很難精準(zhǔn)地把握需求，勢(shì)必要經(jīng)過(guò)一輪又一輪的調(diào)整，逐漸磨合。

但王榮和RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬都認(rèn)為，區(qū)域型購(gòu)物中心將是未來(lái)發(fā)展的方向。王榮說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有意識(shí)到，最有價(jià)值的資產(chǎn)不是房子，而是居住在項(xiàng)目里的客戶。圍繞他們的需求做文章，才有更廣闊的前景。社區(qū)商業(yè)和區(qū)域型購(gòu)物中心都有廣闊的前景。

在張家鵬看來(lái)，一方面因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容，需要副中心。如果沒(méi)有商業(yè)輻射，一個(gè)區(qū)域很難成為獨(dú)立的板塊。另一方面，消費(fèi)者更加追求便利，70、80、90后更需要就近解決消費(fèi)、娛樂(lè)等問(wèn)題。區(qū)域型購(gòu)物中心的存在十分必要。他的建議是，區(qū)域型購(gòu)物中心的規(guī)模不能做得太小，如果太小將失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，做大更安全；在業(yè)態(tài)選擇方面，要注重為居民提供方便的、服務(wù)性的和教育類(lèi)的業(yè)態(tài)，如果是服裝，最好是有優(yōu)惠的換季折扣店，比較容易生存；同時(shí)商業(yè)新區(qū)不能過(guò)分追求租金回報(bào)。

另?yè)?jù)了解，2013年至2014年間，萬(wàn)科陸續(xù)將有一批社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，其中包括北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳九州萬(wàn)科廣場(chǎng)、蘇南萬(wàn)科美好廣場(chǎng)、無(wú)錫萬(wàn)科運(yùn)河外灘、西安萬(wàn)科紅、東莞松湖萬(wàn)科生活廣場(chǎng)等項(xiàng)目。萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的模式或?qū)⒃谶@批商業(yè)交付使用后初見(jiàn)雛形。