導(dǎo)讀：2017年2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4 號(hào)—私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，（以下簡稱 “備案管理規(guī)范第4號(hào)”），主要針對(duì)私募資管業(yè)務(wù)投向房地產(chǎn)現(xiàn)狀，重點(diǎn)規(guī)范私募資管計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目等行為，本文對(duì)比剖析。
備案管理規(guī)范第4號(hào)，6條禁私募投房地產(chǎn)；
16熱點(diǎn)城市普通住宅，適用范圍包括私募；
5種方式暫不予以備案，向下穿透審查底層；
嚴(yán)限資金用途充分披露，新老劃斷平穩(wěn)過渡。
二、擴(kuò)大適用范圍
1、當(dāng)然適用主體：
證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)，主要規(guī)范基金子公司設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃、券商設(shè)立定向資管計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目。
2、擴(kuò)大適用主體：
私募基金管理人，備案管理規(guī)范第4號(hào)主要規(guī)范內(nèi)容為私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目，其中有一部分是通過基金子公司及券商來實(shí)現(xiàn)，另一部分就是通過私募基金來實(shí)現(xiàn)。但是2016年7月18日的證監(jiān)會(huì)頒布的《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》其使用主體包括證券公司、基金管理公司、期貨公司及其依法設(shè)立的從事私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的子公司，且其第十五條規(guī)定：私募證券投資基金管理人參照本規(guī)定執(zhí)行。
《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》相關(guān)問題解答中再次明確：其不適用于私募股權(quán)投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金。但此次備案管理規(guī)范第4號(hào)文規(guī)定私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)，投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的，參照規(guī)范執(zhí)行。
私募基金管理人的分類如下圖：
備案管理規(guī)范第4號(hào)規(guī)定私募基金管理人是否為包括私募股權(quán)投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金，答案很明確適用。
3、不適用主體
證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)不適用。
（一）區(qū)分地域
證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市
北上廣深、廈合南蘇、無杭天福、武鄭濟(jì)成
目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。
（二）區(qū)分住宅用途屬性
分類對(duì)待普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》，房地產(chǎn)行業(yè)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)，如下圖：
項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房的，計(jì)劃募集資金不得用于項(xiàng)目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè)。
上市公司，原則上按照上上市公司所屬中國證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類結(jié)果作為判斷依據(jù)。非上市公司，參照《上市公司行業(yè)分類》執(zhí)行，即: 當(dāng)公司最近一年純審計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重大子或等于50% ，則將其劃入房地產(chǎn)行業(yè); 當(dāng)公司沒有一類業(yè)務(wù)的營業(yè)收入比重大于成等于50% ，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和利潤均在所有業(yè)務(wù)中最高，而且均占到公司營業(yè)收入和利潤的30% 以上（包含本數(shù))，則該公司歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入包括從事普通住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)所取得的收入。
（三）統(tǒng)一規(guī)范投資方式
5種投資方式暫不予備案，包括但不限于以下方式：
1、委托貸款；
2、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；
3、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；
4、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；
其中明確明股實(shí)債是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是很據(jù)企業(yè)的投資收益成虧損進(jìn)行分配， 而是向投資者提供保本保收益承諾， 根據(jù)約定定期向投資者支付同定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包指回購、第三方收購、對(duì)賄、定期分紅等。
5、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。
（一）向下穿透核查
資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，即向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查，雖然監(jiān)管一再強(qiáng)調(diào)“穿透”，“穿透”，“穿透”，但是實(shí)踐過程中，管理人如何把穿透落到實(shí)處，這是一個(gè)難題。當(dāng)實(shí)踐中難以穿透時(shí)，是否管理人要求融資人進(jìn)行書面承諾，此舉是否為管理人履行了勤勉盡責(zé)義務(wù)？
（二）規(guī)范資金用途
私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
（三）充分披露
私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息。
自發(fā)布之日起，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合規(guī)范要求；與規(guī)范第一、二、三條不符的存續(xù)產(chǎn)品，不得新增投資項(xiàng)目，合同到期后應(yīng)當(dāng)予以清盤，不得續(xù)期；
私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。
與規(guī)范第四、五條不符的存續(xù)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行整改。
附：證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理范圍第4號(hào)—私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目
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