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業(yè)主會(huì)所是以所在園區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的

綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施

《物權(quán)法》及相關(guān)法律法規(guī)中

對會(huì)所的權(quán)屬認(rèn)定并沒有明確的規(guī)定

那么，小區(qū)的會(huì)所應(yīng)屬于開發(fā)商還是業(yè)主共有？

本期法信干貨小哥對小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬問題

整理了相關(guān)裁判規(guī)則和司法觀點(diǎn)

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1.開發(fā)商無充分證據(jù)證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設(shè)成本分?jǐn)偟匠鍪劢o業(yè)主的商品房中，則該房屋應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有——宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會(huì)訴宜興市恒興置業(yè)有限公司、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司物權(quán)確認(rèn)糾紛、財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案

本案要旨：開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)建造的房屋發(fā)生權(quán)屬爭議時(shí)，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任。如開發(fā)商無充分證據(jù)證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設(shè)成本分?jǐn)偟匠鍪劢o業(yè)主的商品房中，則該房屋應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。開發(fā)商在沒有明確取得業(yè)主同意的情況下，自行占有使用該房屋，不能視為業(yè)主默示同意由開發(fā)商無償使用，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主參照自該房屋應(yīng)當(dāng)移交時(shí)起的使用費(fèi)向開發(fā)商主張賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

審理法院：江蘇省無錫市中級人民法院

來源：《最高人民法院公報(bào)》2018年第11期（總第265期）

2.開發(fā)商無權(quán)請求返還已實(shí)際交付業(yè)主和物業(yè)公司共同使用的業(yè)主會(huì)所——沈陽市鐵西區(qū)九林居小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)與沈陽重通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等物權(quán)糾紛上訴案

本案要旨：與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)公司在被業(yè)主委員會(huì)解聘的背景下，開發(fā)商請求返還先期約定并已實(shí)際交付業(yè)主和物業(yè)公司共同使用的業(yè)主會(huì)所。由于該業(yè)主會(huì)所的約定共有權(quán)并未因業(yè)主委員會(huì)另行選定物業(yè)公司而喪失，故對于開發(fā)商以此為由拒絕繼續(xù)提供并主張返還業(yè)主會(huì)所的訴求，法院不予支持。

案號：（2013）沈中民二終字第469號

審理法院：遼寧省沈陽市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2013年第22期

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3.法律對小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬未明確規(guī)定，業(yè)委會(huì)亦未能證明會(huì)所的成本實(shí)際攤?cè)肓松唐贩拷ㄔ斐?/span>本，商品房買賣合同也沒有約定涉案會(huì)所歸業(yè)主所有的，法院對小區(qū)業(yè)委會(huì)主張所有權(quán)的請求不予支持——臺州市椒江區(qū)西錦御園業(yè)主委員會(huì)與浙江新大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案

本案要旨：小區(qū)內(nèi)會(huì)所房屋的權(quán)屬認(rèn)定，在有相關(guān)法律規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定確定；沒有法律規(guī)定時(shí)，商品房買賣合同如約定會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，則應(yīng)按約定執(zhí)行；沒有規(guī)定也沒有約定的情況下，區(qū)分投資情況具體確定：如果有證據(jù)證明會(huì)所的成本實(shí)際攤?cè)肓松唐贩拷ㄔ斐杀荆瑯?gòu)成商品房對外銷售價(jià)格的組成部分，則歸業(yè)主共有；反之，基于誰投資、誰所有、誰受益的原則，確定所有權(quán)的歸屬。

案號：（2018）浙10民終983號

審理法院：浙江省臺州市中級人民法院

來源：法信精選

1.小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬認(rèn)定

業(yè)主會(huì)所就是以所在園區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。園區(qū)的會(huì)所是屬于開發(fā)商的專有部分還是業(yè)主的共有部分？若屬于共有部分，那么是屬于法定共有部分還是約定共有部分？物權(quán)法第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”是否包括園區(qū)的會(huì)所？都是值得探討的問題。

由于物權(quán)法對于會(huì)所的歸屬?zèng)]有作出規(guī)定，自物權(quán)法公布以來，對上述問題一直存有爭議，理論界和實(shí)務(wù)界形成兩種截然不同且針鋒相對的主張。一種觀點(diǎn)是：理論界普遍認(rèn)為，取決于商品房銷售合同的具體約定，除非開發(fā)商通過合同的形式將會(huì)所作為小區(qū)的共有部分，否則正如小區(qū)內(nèi)沒有賣出去的房屋一樣，會(huì)所符合專有部分的構(gòu)成要件，其所有權(quán)歸開發(fā)商。進(jìn)而，物權(quán)法第七十三條所規(guī)定的歸業(yè)主所有的“公共場所、公用設(shè)施”不應(yīng)該包括會(huì)所，其主要理由在于：

（1）從權(quán)利構(gòu)成看，會(huì)所與其他建筑物能夠明確區(qū)分，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，其權(quán)源應(yīng)為其自身的建造者開發(fā)商。由于法律上沒有明確規(guī)定會(huì)所是否屬于共有部分，因此解釋上應(yīng)從會(huì)所是否是專有部分著手。既然如此，就不能將其納入共有部分的范圍。

（2）從投資建設(shè)看，會(huì)所可以成為園區(qū)的附屬設(shè)施，但是，園區(qū)也可以不需要會(huì)所。所以，從優(yōu)化城市建設(shè)，鼓勵(lì)開發(fā)商興建會(huì)所考慮，允許開發(fā)商保留對會(huì)所的專有權(quán)，對業(yè)主是有利的，可以通過雙方之間的另行約定來規(guī)定會(huì)所的服務(wù)對象和經(jīng)營問題。

（3）從經(jīng)營使用看，會(huì)所是具有一定的營利性的場所，有時(shí)可能要面向社會(huì)開放，服務(wù)于許多不特定的人，所以不能把會(huì)所簡單地理解為僅服務(wù)于業(yè)主的公用設(shè)施或公共場所。而從事經(jīng)營活動(dòng)就存在一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如果營利的話，業(yè)主固然可能會(huì)有一定的收益，但如果發(fā)生一定的虧損甚至巨大虧損，在業(yè)主共有的情況下，可能會(huì)由業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，這將使業(yè)主承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，況且由業(yè)主共有并實(shí)際管理會(huì)所，業(yè)主也未必能夠勝任。

另一種觀點(diǎn)是，實(shí)務(wù)界傾向認(rèn)為，園區(qū)會(huì)所的建筑成本已經(jīng)分?jǐn)偟綀@區(qū)的各個(gè)業(yè)主了，如果沒有約定，則會(huì)所屬于業(yè)主共同所有。在實(shí)踐中，經(jīng)常遇到的問題是開發(fā)商為謀取利益而將規(guī)劃用來作會(huì)所的場地當(dāng)做商鋪出售或出租給他人，大部分業(yè)主在購房時(shí)就是看重廣告中被描繪成多功能且高檔次的會(huì)所而作出購房選擇的，結(jié)果在承受了較高的房價(jià)買下房屋后，卻發(fā)現(xiàn)沒有會(huì)所，或者會(huì)所十分簡陋，這往往使得雙方矛盾無法調(diào)解而最終只能通過法院的判決予以處理。

還常出現(xiàn)的情況是，會(huì)所與物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主聘請的物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商委托的會(huì)所經(jīng)營者出現(xiàn)交叉混同的情況，當(dāng)發(fā)生矛盾時(shí)往往難以調(diào)和，法院若傾向保護(hù)開發(fā)商的原始取得利益，則易引發(fā)較大規(guī)模園區(qū)業(yè)主的群體性糾紛，造成不良社會(huì)效果。從這個(gè)角度講，在沒有相關(guān)約定情況下，法院大多選擇確認(rèn)會(huì)所屬于業(yè)主共同所有的思路，達(dá)到定分止?fàn)幍哪康摹?/span>

需要指出的是，兩種觀點(diǎn)的前提是高度一致的，即倘若在商品房銷售合同中或管理規(guī)約中對會(huì)所的權(quán)利性質(zhì)予以約定，那么應(yīng)從其約定。只有在開發(fā)商與業(yè)主之間沒有約定或約定不明的情況下才出現(xiàn)前述意見的分歧。若必須選定一種最合乎法理權(quán)源又符合生活邏輯的范式，

筆者認(rèn)為，對于會(huì)所的歸屬，有約定的從約定，沒有約定或約定不明時(shí)，從法律效果與社會(huì)效果相統(tǒng)一的角度出發(fā)，應(yīng)以會(huì)所經(jīng)營性質(zhì)與業(yè)主日常生活密切程度作為審判實(shí)踐的認(rèn)定依據(jù)。如系業(yè)主委員會(huì)的辦公場所、業(yè)主康體、業(yè)主娛樂之所等，與業(yè)主日常生活、重要活動(dòng)極為密切，將之歸為業(yè)主共有；若主要是商業(yè)性的住宿、餐飲或完全由物業(yè)服務(wù)公司使用的，與業(yè)主的生活關(guān)系不大，應(yīng)認(rèn)定為開發(fā)商專有。在開發(fā)商自己保留會(huì)所專有權(quán)的情況下，可以通過規(guī)約或合同將會(huì)所使用權(quán)作為共用部分讓渡給園區(qū)業(yè)主。與此同時(shí)，非經(jīng)開發(fā)商與業(yè)主一致同意，開發(fā)商不得擅自改變會(huì)所原有的使用用途。換句話說，作為會(huì)所經(jīng)營者的開發(fā)商一方若想改變會(huì)所的原始經(jīng)營用途，就必須征得業(yè)主一方的同意。這也是會(huì)所作為約定共有權(quán)客體——共用部分的點(diǎn)睛之義。