擴大需求是當前經(jīng)濟工作的首要任務(wù)。由于過去住房消費對拉動經(jīng)濟增長起了重要的作用，每當經(jīng)濟出現(xiàn)下行時，就有人主張繼續(xù)通過刺激樓市來拉動經(jīng)濟，并通過揣摩政府工作報告有沒有強調(diào)“房住不炒”作為房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管是否調(diào)整的依據(jù)。這其實是沒有完整理解“房住不炒”豐富的政策內(nèi)涵。
“房住不炒”定位的首要意義是明確了住房的功能性質(zhì)。正如筆者曾在《房子是用來住的不是用來炒的》（《上海證券報》2009年3月6日B6版）、《從住房的屬性分析樓市政策調(diào)整》（《文匯報》2010年5月13日第5版）等文章中指出，由于住房的使用期限長，單位價值高，完全符合固定資產(chǎn)的一般標準，國家統(tǒng)計局和聯(lián)合國制定的《1993年國民經(jīng)濟核算體系》（SNA）也把居民購房支出歸類為固定資產(chǎn)投資。這也是住房一直被看成是投資品而非消費品的主要原因。但是，住房又是用來確保普通老百姓生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和第一必需品，因而具有民生性或消費品功能。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，就是要在政策層面上明確住房具有資本品與消費品的雙重屬性，稀釋住房的投資品屬性，從而使住房回歸到居住的基本功能上來。所以說，“房子是用來住的，不是用來炒的”、“要準確把握住房的居住屬性”兩大提法是黨中央立足國情和住房政策的實踐經(jīng)驗與教訓(xùn)，對住房市場的科學再定位。
“房住不炒”定位的第二個意義是要轉(zhuǎn)變過去經(jīng)濟和城市發(fā)展的方式，降低對房地產(chǎn)的依賴，不再走主要依靠房地產(chǎn)推動經(jīng)濟和城市發(fā)展老路子。由于房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點，對經(jīng)濟增長貢獻大，還是許多地方政府財政收入的主要來源，各地因而愿意將房地產(chǎn)作為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，甚至作為支柱產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)商、企業(yè)、個人或投機者也將住房視作投機炒作與賺錢謀利的工具。事實上，自1998年房改之后，房地產(chǎn)被確定為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，承擔了拉動經(jīng)濟增長的重任。每到經(jīng)濟出現(xiàn)下行時，地方政府就希望通過刺激房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟增長。但是，房價不斷上漲會使房地產(chǎn)業(yè)杠桿率居高不下，抬高居民的生活成本和企業(yè)商務(wù)成本，增大的財富泡沫，加劇金融風險，最終影響房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。“房住不炒”表明的政策取向是，堅決抑制房地產(chǎn)投機，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫和金融風險，進而影響經(jīng)濟的健康發(fā)展。
“房住不炒”定位的第三個意義是為建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長效機制提供重要依據(jù)，促進經(jīng)濟社會的健康發(fā)展。建立房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的長效機制，就必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，讓住房回歸居住屬性和消費品功能。同時，房地產(chǎn)投資周期長，受未來的預(yù)期影響大?！胺孔〔怀础贝_定了未來長期的住房制度安排，而不是階段性的政策。這對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期非常重要。
“房住不炒”定位的第四個意義是防范金融風險。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱性地位決定了穩(wěn)地產(chǎn)是“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”重要任務(wù)之一。房地產(chǎn)風險首先是交付和民生風險，保交樓仍然是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的底線。其次是防范化解房企風險，尤其是頭部優(yōu)質(zhì)房企風險，防止風險外溢，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。過去五年，正是“房住不炒”貫穿了房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，才沒有發(fā)生重大的金融風險，今年更是把防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險擺在了重要位置。
總的來看，住房作為消費品，其價格的變化和其他商品一樣，受成本、需求、供給等因素的影響。但當住房作為投資品時，其價格變化在很大程度上受心理預(yù)期的影響。這也是房地產(chǎn)市場容易產(chǎn)生泡沫的重要原因。在合理預(yù)期下，地方政府、房地產(chǎn)商、消費者、投機者等所有與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟主體，都會根據(jù)自己對未來經(jīng)濟變量和政策的預(yù)期決定當期需要采取的策略行動。在這種情況下，起決定性作用的是中央政府的政策取向，而不是當前地方政府的政策措施。因為公眾在做出當期決策的時候，不僅會考慮政府當期和以往曾做過的政策選擇，還會考慮政府將來的政策趨勢，并參考自己的選擇會對政府未來的決策產(chǎn)生怎樣的影響。確立“房住不炒”的定位，才能使人相信，政府為實現(xiàn)房價控制的目標，一定會長期保持房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢，保持政策的一貫性等，從而徹底打消房地產(chǎn)相關(guān)利益主體的不合理的預(yù)期。從國際普遍經(jīng)驗和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律看，只有讓住房問題上升為國家意志，明確地方政府在解決居民住房問題上的責任，把地方政府在住房問題上的態(tài)度和行為固定在法律的框架之內(nèi)，才能把穩(wěn)預(yù)期的要求落到實處，再綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，才能建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機制，讓全體人民住有所居，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?房住不炒’已經(jīng)寫入十九大報告、二十大報告。這既反映了黨中央和政府對滿足人民群眾住房需求的高度重視，更為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展指明了方向。它是我們長期堅持的長效機制，是不會輕易改變的。
（張鑫系同濟大學經(jīng)濟與管理學院副教授，同濟大學可持續(xù)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化智庫研究員，同濟大學財經(jīng)研究所研究員）
