□張 昌 陳 飚
[案情]A持有甲房房票，賣與B。B支付了該房票對價并支付了甲房的購房款。甲房交付后，B實(shí)際占有了該房屋，A取得甲房的產(chǎn)權(quán)。后因房價大漲，A不愿再將甲房屋出賣給B，B遂將A訴至法院。在審理過程中，A又將該房賣給C，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
[評析]試問該案如何處理？
筆者認(rèn)為要明晰此案，需分析如下問題。
首先，AB之間合同是否有效，是否因無權(quán)處分而無效。無權(quán)處分在采取物權(quán)行為理論，尤其是采取物權(quán)行為無因性理論的國家，僅能發(fā)生物權(quán)行為的履行障礙，不會影響合同效力。但我國因合同法五十一條之規(guī)定，無權(quán)處分，合同無效。但縱然如此，如果當(dāng)事人事后取得處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)能補(bǔ)正合同效力。本案中A嗣后取得了產(chǎn)權(quán)證，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
其次，AC之間的合同是否有效，C是否取得了該房屋的所有權(quán)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得應(yīng)當(dāng)具備善意且支付合理對價并取得產(chǎn)權(quán)登記等條件。本案中房屋為B所占有，就一般理性人觀點(diǎn)而言，購房應(yīng)當(dāng)會實(shí)地查看，C不能認(rèn)定為善意無過失，所以C不能取得該房屋的所有權(quán)。應(yīng)當(dāng)說該種觀點(diǎn)實(shí)際是曲解了不動產(chǎn)的善意取得制度。分析《物權(quán)法》第一百零六條可知：不動產(chǎn)的善意取得制度的前提條件是，處分人為無權(quán)處分。本案中，A為甲房的所有權(quán)人，故其為有權(quán)處分，不能以B實(shí)際占有該房，推定C存在惡意，而否定C取得該房屋的所有權(quán)。
但本案是否確定地以C取得房屋所有權(quán)，B僅能向A主張賣房所得為判決結(jié)果呢？筆者以為，應(yīng)當(dāng)以雙方的成交價格這一表象來確定。如果成交價格真實(shí)地反映了市場價格，則不宜認(rèn)定惡意串通存在。因B可向A主張返還賣房款，則B就財產(chǎn)的總價值而言，并未受損失，僅財產(chǎn)形態(tài)有所變化。若成交價格低于市場價格，則宜認(rèn)定為惡意串通，合同無效，判令A(yù)協(xié)助B辦理房屋過戶手續(xù)。
