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規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)抵押物出租行為
規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)抵押物出租行為
李明敏
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    【背景】

    2013年以來(lái),銀行業(yè)不良貸款余額和不良率節(jié)節(jié)攀升,金融風(fēng)險(xiǎn)日益加大。各級(jí)人民法院如何圍繞穩(wěn)定發(fā)展大局,暢通銀行不良資產(chǎn)處置通道,助推金融債權(quán)又快又好實(shí)現(xiàn),改善金融環(huán)境,成為當(dāng)前一項(xiàng)重要課題。對(duì)此,浙江省高級(jí)人民法院6月底要求全省法院集中力量開(kāi)展銀行不良資產(chǎn)處置專項(xiàng)活動(dòng)。

    日前,寧波市江北區(qū)人民法院在開(kāi)展集中清理涉金融債權(quán)執(zhí)行案件活動(dòng)中發(fā)現(xiàn),以不動(dòng)產(chǎn)抵押方式設(shè)立的金融債權(quán)在執(zhí)行環(huán)節(jié)頻繁遭遇抵押物上另設(shè)租賃關(guān)系的情形。這一情形,依照“買賣不破租賃”的法律原則,將嚴(yán)重阻礙金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn),危及金融債權(quán)安全。僅今年上半年,該院執(zhí)行的涉金融債權(quán)案件中,存在抵押物上另設(shè)租賃關(guān)系的案件達(dá)90%以上。主要表現(xiàn)在:1.不動(dòng)產(chǎn)租賃合同落款日期在設(shè)定抵押之前,且大多未辦理租賃登記備案手續(xù);2.不動(dòng)產(chǎn)租賃合同約定了較長(zhǎng)租賃年限甚至最長(zhǎng)租賃年限,且有的租金已經(jīng)一次性付清;3.有的承租人已在不動(dòng)產(chǎn)上進(jìn)行裝修、建筑、添置附屬物等;4.土地、廠房等大型不動(dòng)產(chǎn)“群租”現(xiàn)象普遍,承租人為數(shù)人甚至幾十人。

    為了保障銀行抵押債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn),降低銀行抵押貸款的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),提高金融債權(quán)的實(shí)際執(zhí)行到位率,江北區(qū)法院對(duì)實(shí)踐中遇到的問(wèn)題進(jìn)行了分析研究,并向中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局發(fā)送了司法建議。

    【建議】

    浙江省寧波市江北區(qū)人民法院司法建議書

    (2013)甬北法建字第9號(hào)

    中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局:

    我院在執(zhí)行多起涉拍賣已辦理銀行抵押貸款的房屋、廠房、土地等不動(dòng)產(chǎn)案件過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)案外人經(jīng)常以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有租賃權(quán)為由主張拍賣不破租賃,甚至以其已在該不動(dòng)產(chǎn)上添置附屬物要求賠償,這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的及時(shí)處理造成很大影響。一是影響銀行抵押債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn),抵押物在拍賣中遭遇承租人拍賣不破租賃、要求賠償、拒絕騰退等干擾致使抵押物無(wú)法及時(shí)有效處理,而影響銀行抵押債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。二是銀行抵押貸款經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加,房屋、廠房、土地等不動(dòng)產(chǎn)的抵押,往往抵押金額巨大,抵押物的上述租賃亂象有可能造成抵押物無(wú)法拍賣或者流拍,增加銀行抵押貸款的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是影響法院執(zhí)行,不少抵押物的租賃關(guān)系雖然存疑,但法院因手段所限、難以查處,也無(wú)法從證據(jù)、法律上作出否定,只得帶租拍賣或與承租人協(xié)調(diào),從而影響拍賣成交率和成交價(jià),影響申請(qǐng)人權(quán)益實(shí)現(xiàn)。

    為此,本院特建議如下:

    銀行等金融機(jī)構(gòu)能從各方面切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋、廠房、土地等不動(dòng)產(chǎn)抵押物租賃問(wèn)題的貸前審查和貸后監(jiān)管,增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。一是嚴(yán)格抵押貸款審查關(guān),拋棄書面的形式審查,加強(qiáng)實(shí)體審查,如抵押物無(wú)租賃的,除要求抵押人書面聲明抵押物無(wú)租賃外,銀行應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查抵押物是否有租賃,還應(yīng)到房管、國(guó)土等部門調(diào)查抵押物有無(wú)租賃登記備案;二是運(yùn)用法律途徑消除抵押物租賃優(yōu)先權(quán),如抵押物有租賃的,應(yīng)根據(jù)意思自治原則要求承租人放棄買賣不破租賃權(quán)利,不得對(duì)抗銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),否則不予發(fā)放貸款;三是加強(qiáng)貸后監(jiān)管,貸款發(fā)放后應(yīng)定期對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)管,實(shí)地進(jìn)行監(jiān)督、檢查,看抵押物是否有租賃現(xiàn)象;四是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》房屋租賃需登記備案,銀行應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與房管、國(guó)土等部門的協(xié)調(diào),做好房屋租賃登記備案機(jī)制,并隨時(shí)了解抵押物的租賃登記情況。

    浙江省寧波市江北區(qū)人民法院  

    二〇一三年六月十八日  

    【效果】

    中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局收到該司法建議后,高度重視,責(zé)成相關(guān)職能部門結(jié)合實(shí)際情況,針對(duì)建議,逐條進(jìn)行了認(rèn)真研究討論,并以書面形式回函反饋,提出如下措施:

    一、組織業(yè)務(wù)人員全面摸清已放貸款項(xiàng)的抵押物上有無(wú)存在設(shè)有租賃關(guān)系的情形,建立臺(tái)賬,分類處理,及早預(yù)控風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)貸后監(jiān)督。抵押物尚未出租的,要求債務(wù)人補(bǔ)簽“債務(wù)清償前不出租抵押物”的承諾書;抵押物已經(jīng)出租的,約談債務(wù)人,要求根據(jù)合同及早解除租賃關(guān)系。

    二、修訂放貸流程,嚴(yán)格債權(quán)設(shè)立審核機(jī)制,強(qiáng)化放貸審核關(guān),要求業(yè)務(wù)人員在放貸前一定要做到“三個(gè)一”:與放貸人面談一次、社區(qū)走訪調(diào)查一次、現(xiàn)場(chǎng)查勘一次。通過(guò)加強(qiáng)實(shí)體審查,盡量杜絕債務(wù)人在抵押物上私設(shè)租賃關(guān)系。

    三、聯(lián)動(dòng)合作,與國(guó)土、房產(chǎn)交易中心等部門,建立健全房屋租賃登記備案信息共享機(jī)制。通過(guò)信息共享,金融機(jī)構(gòu)能第一時(shí)間掌握房屋租賃情況,隨時(shí)了解抵押物的租賃登記備案信息。

    四、嚴(yán)格依法主張權(quán)利,對(duì)經(jīng)過(guò)法院審理、進(jìn)入執(zhí)行程序的涉金融機(jī)構(gòu)抵押債權(quán)案件,凡經(jīng)金融機(jī)構(gòu)事前審核走訪并經(jīng)抵押人承諾確不存在租賃關(guān)系的,一律申請(qǐng)法院依法啟動(dòng)執(zhí)行拍賣程序,由債務(wù)人自行承擔(dān)隱匿、私設(shè)租賃關(guān)系的不利法律后果。

    中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局采取上述措施后,債務(wù)人在不動(dòng)產(chǎn)抵押物上亂設(shè)出租的行為得到明顯遏止,不良貸款變現(xiàn)的力度和速度不斷加強(qiáng),法院執(zhí)行金融債權(quán)案件中遇到承租人的對(duì)抗也明顯減少,法院的司法公信力正在逐步提升。

    (作者單位:浙江省寧波市江北區(qū)人民法院)

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