| 規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)抵押物出租行為 |
| 李明敏 |
【背景】
2013年以來(lái)，銀行業(yè)不良貸款余額和不良率節(jié)節(jié)攀升，金融風(fēng)險(xiǎn)日益加大。各級(jí)人民法院如何圍繞穩(wěn)定發(fā)展大局，暢通銀行不良資產(chǎn)處置通道，助推金融債權(quán)又快又好實(shí)現(xiàn)，改善金融環(huán)境，成為當(dāng)前一項(xiàng)重要課題。對(duì)此，浙江省高級(jí)人民法院6月底要求全省法院集中力量開(kāi)展銀行不良資產(chǎn)處置專項(xiàng)活動(dòng)。
日前，寧波市江北區(qū)人民法院在開(kāi)展集中清理涉金融債權(quán)執(zhí)行案件活動(dòng)中發(fā)現(xiàn)，以不動(dòng)產(chǎn)抵押方式設(shè)立的金融債權(quán)在執(zhí)行環(huán)節(jié)頻繁遭遇抵押物上另設(shè)租賃關(guān)系的情形。這一情形，依照“買賣不破租賃”的法律原則，將嚴(yán)重阻礙金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，危及金融債權(quán)安全。僅今年上半年，該院執(zhí)行的涉金融債權(quán)案件中，存在抵押物上另設(shè)租賃關(guān)系的案件達(dá)90%以上。主要表現(xiàn)在：1.不動(dòng)產(chǎn)租賃合同落款日期在設(shè)定抵押之前，且大多未辦理租賃登記備案手續(xù)；2.不動(dòng)產(chǎn)租賃合同約定了較長(zhǎng)租賃年限甚至最長(zhǎng)租賃年限，且有的租金已經(jīng)一次性付清；3.有的承租人已在不動(dòng)產(chǎn)上進(jìn)行裝修、建筑、添置附屬物等；4.土地、廠房等大型不動(dòng)產(chǎn)“群租”現(xiàn)象普遍，承租人為數(shù)人甚至幾十人。
為了保障銀行抵押債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)，降低銀行抵押貸款的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高金融債權(quán)的實(shí)際執(zhí)行到位率，江北區(qū)法院對(duì)實(shí)踐中遇到的問(wèn)題進(jìn)行了分析研究，并向中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局發(fā)送了司法建議。
【建議】
浙江省寧波市江北區(qū)人民法院司法建議書
（2013）甬北法建字第9號(hào)
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局：
我院在執(zhí)行多起涉拍賣已辦理銀行抵押貸款的房屋、廠房、土地等不動(dòng)產(chǎn)案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)案外人經(jīng)常以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有租賃權(quán)為由主張拍賣不破租賃，甚至以其已在該不動(dòng)產(chǎn)上添置附屬物要求賠償，這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的及時(shí)處理造成很大影響。一是影響銀行抵押債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)，抵押物在拍賣中遭遇承租人拍賣不破租賃、要求賠償、拒絕騰退等干擾致使抵押物無(wú)法及時(shí)有效處理，而影響銀行抵押債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。二是銀行抵押貸款經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，房屋、廠房、土地等不動(dòng)產(chǎn)的抵押，往往抵押金額巨大，抵押物的上述租賃亂象有可能造成抵押物無(wú)法拍賣或者流拍，增加銀行抵押貸款的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三是影響法院執(zhí)行，不少抵押物的租賃關(guān)系雖然存疑，但法院因手段所限、難以查處，也無(wú)法從證據(jù)、法律上作出否定，只得帶租拍賣或與承租人協(xié)調(diào)，從而影響拍賣成交率和成交價(jià)，影響申請(qǐng)人權(quán)益實(shí)現(xiàn)。
為此，本院特建議如下：
銀行等金融機(jī)構(gòu)能從各方面切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房屋、廠房、土地等不動(dòng)產(chǎn)抵押物租賃問(wèn)題的貸前審查和貸后監(jiān)管，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。一是嚴(yán)格抵押貸款審查關(guān)，拋棄書面的形式審查，加強(qiáng)實(shí)體審查，如抵押物無(wú)租賃的，除要求抵押人書面聲明抵押物無(wú)租賃外，銀行應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查抵押物是否有租賃，還應(yīng)到房管、國(guó)土等部門調(diào)查抵押物有無(wú)租賃登記備案；二是運(yùn)用法律途徑消除抵押物租賃優(yōu)先權(quán)，如抵押物有租賃的，應(yīng)根據(jù)意思自治原則要求承租人放棄買賣不破租賃權(quán)利，不得對(duì)抗銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，否則不予發(fā)放貸款；三是加強(qiáng)貸后監(jiān)管，貸款發(fā)放后應(yīng)定期對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)地進(jìn)行監(jiān)督、檢查，看抵押物是否有租賃現(xiàn)象；四是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》房屋租賃需登記備案，銀行應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與房管、國(guó)土等部門的協(xié)調(diào)，做好房屋租賃登記備案機(jī)制，并隨時(shí)了解抵押物的租賃登記情況。
浙江省寧波市江北區(qū)人民法院
二〇一三年六月十八日
【效果】
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局收到該司法建議后，高度重視，責(zé)成相關(guān)職能部門結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)建議，逐條進(jìn)行了認(rèn)真研究討論，并以書面形式回函反饋，提出如下措施：
一、組織業(yè)務(wù)人員全面摸清已放貸款項(xiàng)的抵押物上有無(wú)存在設(shè)有租賃關(guān)系的情形，建立臺(tái)賬，分類處理，及早預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸后監(jiān)督。抵押物尚未出租的，要求債務(wù)人補(bǔ)簽“債務(wù)清償前不出租抵押物”的承諾書；抵押物已經(jīng)出租的，約談債務(wù)人，要求根據(jù)合同及早解除租賃關(guān)系。
二、修訂放貸流程，嚴(yán)格債權(quán)設(shè)立審核機(jī)制，強(qiáng)化放貸審核關(guān)，要求業(yè)務(wù)人員在放貸前一定要做到“三個(gè)一”：與放貸人面談一次、社區(qū)走訪調(diào)查一次、現(xiàn)場(chǎng)查勘一次。通過(guò)加強(qiáng)實(shí)體審查，盡量杜絕債務(wù)人在抵押物上私設(shè)租賃關(guān)系。
三、聯(lián)動(dòng)合作，與國(guó)土、房產(chǎn)交易中心等部門，建立健全房屋租賃登記備案信息共享機(jī)制。通過(guò)信息共享，金融機(jī)構(gòu)能第一時(shí)間掌握房屋租賃情況，隨時(shí)了解抵押物的租賃登記備案信息。
四、嚴(yán)格依法主張權(quán)利，對(duì)經(jīng)過(guò)法院審理、進(jìn)入執(zhí)行程序的涉金融機(jī)構(gòu)抵押債權(quán)案件，凡經(jīng)金融機(jī)構(gòu)事前審核走訪并經(jīng)抵押人承諾確不存在租賃關(guān)系的，一律申請(qǐng)法院依法啟動(dòng)執(zhí)行拍賣程序，由債務(wù)人自行承擔(dān)隱匿、私設(shè)租賃關(guān)系的不利法律后果。
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)寧波監(jiān)管局采取上述措施后，債務(wù)人在不動(dòng)產(chǎn)抵押物上亂設(shè)出租的行為得到明顯遏止，不良貸款變現(xiàn)的力度和速度不斷加強(qiáng)，法院執(zhí)行金融債權(quán)案件中遇到承租人的對(duì)抗也明顯減少，法院的司法公信力正在逐步提升。
（作者單位：浙江省寧波市江北區(qū)人民法院）
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