近期，多地放寬房貸政策。
山東菏澤、重慶、佛山等多個城市降低了房貸（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）首付比例，從之前30％降至20％。溫州、廣州等多地下調(diào)房貸利率，甚至上海、天津等有十余個城市均出現(xiàn)了首套房貸利率低于5%。
3月1日，鄭州市發(fā)布樓市新政，《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，推出19條措施托底市場。從購房補貼、取消“認(rèn)貸”、下調(diào)利率、棚改貨幣化、減少供地、下調(diào)土拍保證金等多個方面，支持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。
國信地產(chǎn)團隊對此表示，鄭州樓市新政態(tài)度鮮明，力度明顯。同時鄭州作為二線城市代表，其指向意義非菏澤等城市可比，料后續(xù)會有更多城市跟進效仿。
其同時指出，節(jié)后市場對地產(chǎn)股缺乏信心的原因之一就是政策力度不足，鄭州樓市新政將打消這一疑慮，“倒春寒”即將消散。當(dāng)前宏觀面、基本面與政策面的組合類似2014年，地產(chǎn)股必須堅定看好。
鄭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”
后續(xù)或會有更多城市跟進
2021年以來鄭州面臨樓市、地市雙重壓力。21下半年以來鄭州存在明顯的“以價換量”現(xiàn)象，房價下行壓力較大。
據(jù)統(tǒng)計，21H2鄭州商品房銷售面積同比+6.9%，但銷售金額同比-14.2%；二手房銷售面積同比+5.0%，但銷售金額同比-7.7%；新房和二手房價格指數(shù)均從21年8月起環(huán)比持續(xù)下跌。土地市場表現(xiàn)更為慘淡，21H2土地出讓金同比-43.1%，21下半年以來月度土地溢價率從未超過3%，處于歷史最差水平。
此次，鄭州推出19條救市新政措施亮點在于：①限購政策松動：投親養(yǎng)老可新購一套；②限貸政策松動：認(rèn)房不認(rèn)貸（原先認(rèn)房又認(rèn)貸）；③房貸加量降價：加大按揭投放，下調(diào)按揭利率；④重提棚改貨幣化：實施安置房建設(shè)工作三年行動；⑤支持改善性需求：為賣小買大、賣舊買新，提供按揭、網(wǎng)簽等便利；⑥房企貸款支持：對受困企業(yè)貸款支持，加大并購貸款支持；⑦優(yōu)化土地出讓金支付：土地競拍保證金降至20％，土地出讓金1年內(nèi)分期繳納；⑧簡化項目審批程序：工程建設(shè)項目全流程審批時間控制在54天以內(nèi)。
19條救市措施中最重要的一點是， 對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。即對于有房無貸家庭的首付比例從60%下調(diào)至30%，這是2016年以來首個放寬商業(yè)貸款認(rèn)定條件的限購城市。
申萬房地產(chǎn)團隊表示，近期已經(jīng)有超過52個城市出臺需求端政策支持，目前需求端政策支持力度正逐步加大。本次鄭州政策放松幅度極大，并是最近出臺放松政策的首個二線城市，預(yù)計后續(xù)將會有更多城市跟進因城施策。
國信證券也表示，鄭州作為二線城市代表，其指向意義非菏澤等城市可比，料后續(xù)會有更多城市跟進效仿。
房地產(chǎn)行業(yè)的政策底已至
2021年12月中央政治局會議以及中央經(jīng)濟工作會議均表示支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求；2021年12月銀保監(jiān)會表示“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”；2022年2月住建部強調(diào)“保障住房的剛需，滿足合理的改善性需求”。
申萬宏源表示，近期中央和地方政府的持續(xù)推出房地產(chǎn)支持政策，顯示目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策底已至，但考慮到本輪基本面下行壓力之大和資金面的資金困境，該機構(gòu)認(rèn)為目前政策修復(fù)遠沒有結(jié)束，并考慮到本輪房地產(chǎn)低庫存的特殊背景，維持后續(xù)供需兩端政策雙修復(fù)的判斷。
回顧上一輪房地產(chǎn)周期，2014年9月全國層面恢復(fù)“認(rèn)貸不認(rèn)房”，2015年3有1套住房且購房貸款未結(jié)清的家庭首付比例下調(diào)至40%，帶來了2015年后的持續(xù)牛市。本輪暨菏澤降低首付比例并出現(xiàn)城市跟進之后，鄭州放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”又釋放了更強的維穩(wěn)信號，為需求側(cè)政策力度的一次升級，后續(xù)其他城市政策仍將不斷落地。
如何布局？
盡管2021年9月以來，政策基調(diào)逐步轉(zhuǎn)暖，但更多仍局限在資金紓困或原有政策框架下的微調(diào)，本次鄭州松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”，具有較強的示范意義。
平安證券認(rèn)為，當(dāng)前樓市下行壓力仍大、部分房企資金困局仍未得到解決，無論是從“穩(wěn)增長”大局、或是避免行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險，政策端仍有改善空間，板塊估值有望持續(xù)修復(fù)。
中長期來看，隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業(yè)整體格局有望得到優(yōu)化，具備融資、管控的品牌房企市場份額及盈利能力均有望得到提升。
華泰證券認(rèn)為，購房門檻下降、預(yù)售資金監(jiān)管糾偏以及穩(wěn)增長目標(biāo)下房貸額度和利率、地產(chǎn)需求端政策的持續(xù)改善，有望使得地產(chǎn)基本面加速企穩(wěn)，這將使得開發(fā)和物管板塊行情有望從央企國企適度向部分民企擴散。
華泰證券重點推薦：①A股開發(fā)：金地集團、萬科A、新城控股、金科股份、濱江集團、華發(fā)股份等；②港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團等；③物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正等；④轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展等。
