一、干投行什么最重要
曾經(jīng)和很多人交流過這個問題，干投行什么最重要？大家的回答自然是多種多樣。其中一個回答是，懂得多最重要！現(xiàn)在想來，這個應該是最佳答案之一。投行是腦力高度密集的行業(yè)，對個人知識和能力的要求是極廣的。
干投行，宏觀和理論要懂，才能把握業(yè)務方向和業(yè)務節(jié)奏；微觀和實操要懂，才能干得了一筆一筆的具體業(yè)務。干投行，各種資產(chǎn)形態(tài)都要懂，債的、夾層的和股權(quán)的，標準的和非標準的，才能運用好最廣泛的金融工具。干投行，各種金融牌照都要懂，券商、信托、保險、租賃、PE/VC等，才能整合金融資源干好業(yè)務。干投行，營銷拉皮條要懂，才能迎來送往拉來業(yè)務；專業(yè)知識要懂，才能應對業(yè)務落地中的政策、法律、財務和稅務等問題。當然，干投行，很多行業(yè)都要懂，平臺基建，房地產(chǎn)以及不同的實體行業(yè)，才能在不同的經(jīng)濟周期中構(gòu)建最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
但是每個人的精力是有限的怎么辦？無他，做好積累，從量變到質(zhì)變。最后所有的能力都將內(nèi)化和簡化，懂的足夠多了之后，終將觸類旁通，就算新的模式新的項目來了，一眼也能看出其中的關(guān)鍵道道。
或許有人覺得投行已經(jīng)爛大街，投行就是一堆重復和機械的日常事務。但很多事情，總有人干出超過天際的高度，也有人干成毫無價值的瑣碎，更何況是投行這種知識密集型行業(yè)呢。正是基于做好積累這個出發(fā)點，這個并非以盈利和爆紅為目的的公眾號開始了自己的堅守。以前寫的內(nèi)容很雜，未來寫的內(nèi)容可能更雜，但我們和讀者必將一起默默成長。
最近正在接觸物流地產(chǎn)項目，因此將接觸的行業(yè)情況做個總結(jié)，以此積累不同行業(yè)的邏輯和知識。
二、物流地產(chǎn)
1、物流地產(chǎn)飛速發(fā)展
物流地產(chǎn)是開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設(shè)現(xiàn)代化物流倉儲，主要經(jīng)營環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理以及基金運作等。作為電商經(jīng)濟的基礎(chǔ)設(shè)施，在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的大背景下，物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛速，表現(xiàn)在物流租金持續(xù)上漲和物流地產(chǎn)空置率持續(xù)下行。
2、物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題
我國物流地產(chǎn)市場存在較為嚴重的結(jié)構(gòu)問題，高標倉的緊缺與傳統(tǒng)倉的過剩長期共存。我國現(xiàn)代物流地產(chǎn)起步較晚，大部分倉儲設(shè)施都是在90年代以前建設(shè)，以傳統(tǒng)倉為主，占貨運吞吐量的90%以上。傳統(tǒng)倉存在功能延展性不強、結(jié)構(gòu)不合理、存儲品類有限、土地性質(zhì)有瑕疵等缺陷，大幅增加了物流過程中的運營成本以及安全隱患。
相比之下，高標倉得益于自身先進和完善的建筑結(jié)構(gòu)，加上計算機、通訊和機器人技術(shù)的使用，輔以流暢的物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?、提高揀選效率和準確性，從而減低倉儲成本并減少庫存資金占用率。
3、高標倉需求強烈
目前我國高標倉的面積約為4900萬平方米，其下游租戶主要為消費企業(yè)、第三方物流和高端制造業(yè)。
第一、消費企業(yè)
近年來我國網(wǎng)購市場增長勢頭迅猛，占社零比重持續(xù)提升，艾瑞咨詢測算2019年網(wǎng)購規(guī)模占社零比重將超過20%。另一方面，終端客戶的購物體驗對于電商至關(guān)重要，因此電商企業(yè)常常需要提供高效的配送服務，這將直接推升電商對高標倉儲的需求。
此外，隨著零售集中度的提升，大型連鎖業(yè)態(tài)大量涌現(xiàn)，商品的組織流通將從「無序」向「有序」升級，作為物流效率代表的高標倉作用凸顯。以沃爾瑪為例，其通過優(yōu)質(zhì)的倉儲設(shè)施提高了運轉(zhuǎn)效率，在激烈的行業(yè)競爭環(huán)境中筑就壁壘，成為全球領(lǐng)先的零售巨頭。
第二、第三方物流
從資金成本來看，倉儲屬于重資產(chǎn)項目，目前僅有少數(shù)行業(yè)巨頭會選擇自建倉儲，大多數(shù)中小型企業(yè)由于難以承擔巨額的投入，因此會優(yōu)先選擇將倉儲和配送業(yè)務外包給第三方物流企業(yè)，如順豐、圓通、申通等。
近年來，我國第三方物流迅速發(fā)展，2017年我國第三方物流收入達1800億美元，整體規(guī)模已與美國相當。受此推動，快遞企業(yè)管理高標倉面積（多為租賃）快速增長，為高標倉需求提供重要支撐。
第三、高端制造業(yè)
近年隨著我國科學技術(shù)水平的不斷進步，我國制造業(yè)逐步向產(chǎn)業(yè)價值鏈的中高端邁進。相比于傳統(tǒng)制造業(yè)，汽車、機械、電子通訊、醫(yī)藥等高端制造業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為復雜、供應商眾多、產(chǎn)品更新迭代快，因此供應鏈效率尤為重要，這也增加了對高標倉的需求。2010年至2016年間，制造業(yè)租賃普洛斯的面積從290萬平米增長至530萬平米，年復合增速12.4%。
4、高標倉供給不足
截至2017年底，國內(nèi)營業(yè)性通用倉儲面積達10.38億平方米，但高標倉在倉儲總供給量中的比例不足5%，難以滿足強勁增長的需求，究其原因主要有：倉儲用地供應緊張和存量非高標倉升級改造難度大。
第一、倉儲用地獲取難度大
由于倉儲用地價格較低，并且倉儲項目對地方稅收和就業(yè)的帶動作用小，地方政府對倉儲用地的供應較為保守，并且針對倉儲用地的供應出臺了較為嚴苛的政策，限制了我國倉儲用地的供給。數(shù)據(jù)上看，近年來我國工礦倉儲用地的供應量逐年減少，這在一線城市表現(xiàn)尤為明顯，2014年以來北京上海倉儲用地的規(guī)劃總面積持續(xù)收縮。
第二、非優(yōu)倉儲改造難度大
主要原因包括：高標倉開發(fā)商難以獲得存量倉儲進行改造升級，傳統(tǒng)倉持有者普遍存在通過土地變性以博取增值收益的心態(tài)，因此交易并不活躍；傳統(tǒng)倉持有者自發(fā)進行升級改造的動力也不足，升級改造需投入大量資金且對運營能力要求高，即使改建成功，也很難順利招商并收回改建成本。
5、物流地產(chǎn)市場格局
物流地產(chǎn)行業(yè)主要玩家可以分為五類企業(yè)：物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房企、電商企業(yè)、快遞企業(yè)和金融機構(gòu)。
物流地產(chǎn)商陣營中，外資領(lǐng)跑，中資企業(yè)逐步崛起。由于國外商業(yè)消費更發(fā)達，外資如普洛斯很早就前瞻性提前布局物流倉儲，早期拿地在成本與規(guī)模上有優(yōu)勢，外資占領(lǐng)國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域半壁江山，同時在運營模式上，外資采取靈活的重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)結(jié)合的發(fā)展模式；中資物流地產(chǎn)商以自持模式為主，擴張速度相對緩慢，但得益于天然的拿地優(yōu)勢和運營能力的提升，已逐步形成崛起之勢，市場規(guī)模持續(xù)提升。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)參與物流地產(chǎn)，在拿地和融資上有優(yōu)勢，但招商運營能力待提升；而對于電商企業(yè)而言，短期自建倉儲投資激進，長期預計仍以租賃為主
目前，物流地產(chǎn)行業(yè)形成“一超多強”的行業(yè)格局，截止2018年底，普洛斯市場份額達到了35.4%，穩(wěn)居第一寶座。除此之外，易商（5.8%）、萬緯（5.7%）、宇培（5.5%）、嘉民（5.2%）、安博（5.0%）、豐樹（4.7%）、平安（4.6%）、寶灣（4.2%）在國內(nèi)物流地產(chǎn)市場均占有一席之地。
6、物流地產(chǎn)的競爭邏輯
每個行業(yè)都有自己的邏輯，每個行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)也都有自己的護城河。我們積累不同行業(yè)的知識，有助于在以后投資中迅速把握不同項目的關(guān)鍵點。例如，同樣都屬于地產(chǎn)，但物流地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差異較大，與商業(yè)地產(chǎn)則更為接近。物流地產(chǎn)的競爭邏輯可歸結(jié)為：選址拿地能力+運營能力+金融運作能力。
第一、選址拿地能力。物流地產(chǎn)項目用地為倉儲用地，由于地價便宜，供應十分有限，如何獲取土地十分關(guān)鍵，尤其是核心地段土地的獲取?？v觀全球，倉儲項目發(fā)展的首要條件是選址，倉儲項目能否取得成功與所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通布局網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。以德國為例，德國是歐洲第一大物流中心，其過半的優(yōu)質(zhì)倉儲集中于漢堡、法蘭克福、柏林和慕尼黑等地區(qū)。所謂，得地利者得天下。
第二、運營能力。由于不同類型的物流客戶對倉儲條件要求不盡相同，因此參與物流地產(chǎn)項目的開發(fā)商需深入物流產(chǎn)業(yè)鏈條，形成較強的運營能力，與客戶達成緊密合作，才能形成競爭力。有人說，不應該將物流地產(chǎn)納入房地產(chǎn)行業(yè)，因為物流地產(chǎn)項目和企業(yè)的運營與其他非地產(chǎn)企業(yè)一樣，都具有長期性，都需要不斷提升運營效率。
第三、金融運作能力。物流地產(chǎn)項目金融屬性較強，由于其回報周期長，多數(shù)開發(fā)商會通過私募基金、資產(chǎn)證券化、Reits等方式加快資金流轉(zhuǎn)速度，提高資金利用效率。
參考資料：
1、王海量、付佳寶，《物流地產(chǎn)競爭格局加劇調(diào)整：普洛斯、萬科、嘉民、寶灣誰更勝一籌？》，招商銀行研究院；
2、楊侃, 吳佳鵬, 鄭茜文，《平安證券物流地產(chǎn)專題報告研究：“零售+第三方物流+高端制造”多重驅(qū)動，高端物流倉儲發(fā)展將提速》，平安證券
