我們常把土地比成“面粉”，新房比成“面包”。一般來說，“面粉”價(jià)格高低決定了“面包”價(jià)格，土地價(jià)格影響到房價(jià)走向。老百姓買房子生怕被騙，盡管房價(jià)被推得很高，但是心里還是應(yīng)該有桿秤這房子到底值多少錢？那么，3000元/㎡樓面價(jià)，開發(fā)商到底賣多少錢才保本？房價(jià)到底貴在哪？接下來我們一起分析分析吧！
首先，看看樓面價(jià)與房價(jià)的關(guān)系。樓面價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估，一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。計(jì)算公式：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃可售面積；規(guī)劃可售面積=土地面積容積率（包括地上和地下部分）。所謂的樓面價(jià)，是拍賣地價(jià)時(shí)約算出來的，從多個(gè)實(shí)際樓盤的實(shí)際建筑面積中得知，實(shí)際施工中，建筑面積會多出很多。一般建筑成本約為1500~1800元/m2，設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用等占用比例很低，按100元/m2考慮。總的成本構(gòu)成：地價(jià)+設(shè)計(jì)費(fèi)用+建造費(fèi)用+造價(jià)咨詢費(fèi)+監(jiān)理費(fèi)用+園林綠化+其它。按照以上所述，不知道具體的地塊面積的情況下，只能估算：銷售價(jià)約4000元/m2可保本。
其次，開發(fā)商要開發(fā)樓盤，人才和技術(shù)是關(guān)鍵！這些成本可都不可小覷！當(dāng)然，隨著城市化的發(fā)展進(jìn)程，樓盤越蓋越遠(yuǎn)，這種現(xiàn)實(shí)問題必然伴隨著巨大的營銷成本！否則會無人問津！再加之巨大的競爭壓力！導(dǎo)致營銷成本逐年遞增！其實(shí)知道樓面價(jià)只是預(yù)算了成本，和你賣多少?zèng)]太大關(guān)系，我蓋房子用的成本是死的，市場售價(jià)是活的，對了一般購房者只要關(guān)注周邊房子的價(jià)格動(dòng)態(tài)就能知道一個(gè)未售賣的房子的價(jià)格，不可能一枝獨(dú)秀賣高價(jià)也不可能傻傻的賣成本價(jià)，除非產(chǎn)品不同，誰都想賣高價(jià)。當(dāng)然商品房的售價(jià)不是開發(fā)商隨隨便便就定價(jià)的，開發(fā)商會上報(bào)一個(gè)價(jià)格，然后去住建局備案，住建局通過后才可以對外正式發(fā)布該樓盤的售價(jià)。
最后，開發(fā)商真正的暴利期就是房價(jià)快速上漲的時(shí)期，在房價(jià)沒漲之前拿地便宜，建房拿預(yù)售正好碰上房價(jià)上漲，這段時(shí)間利潤可以翻倍。有個(gè)朋友公司的樓盤，成本價(jià)4600左右，開盤賣4800，然后遇到房價(jià)上漲，現(xiàn)在賣到15000了。開發(fā)商要賺錢，售價(jià)不可能不高，為了提高利潤，開發(fā)商而且往往會在開發(fā)過程采取一些手段和方式來壓縮成本。比如：高低配-通過在地塊中建筑容積率較高的板樓或塔樓搭配別墅產(chǎn)品增加利潤率。加配置-通過增加精裝、提高園林品質(zhì)、科技含量等方法提高售價(jià)從而增加利潤率，開發(fā)商通過增加新風(fēng)、精裝等方式提高售價(jià)增加利潤率，增加裝修也是增加建安成本。當(dāng)然，這僅是常規(guī)推導(dǎo)出的新房售價(jià)。事實(shí)證明，樓面價(jià)確實(shí)對房價(jià)影響至關(guān)重要。但現(xiàn)實(shí)中，新房售價(jià)受多方面影響。特別是在當(dāng)前嚴(yán)厲的限價(jià)政策之下，高地價(jià)不一定賣出高房價(jià)，那么就意味著一些房企要虧本賣房。以上是我今天介紹的全部內(nèi)容，歡迎點(diǎn)贊轉(zhuǎn)發(fā)，在評論區(qū)留下您的觀點(diǎn)！
