無證房屋是大量存在，但每一戶的具體形成原因是不同的，必須堅持個案分析的原則，不能籠統(tǒng)地講農(nóng)村無證房是合法還是違法，被強制拆除后賠還是不賠。那么無證房是否屬于違建？遇到征收如何補償？被違法拆除如何賠償？今天，圣運律師將結(jié)合最高法的相關(guān)案例【（2019）最高法行賠申31號】，為大家做詳細講解。
1998年，李先生與村委會簽訂合同書，購買一處沒有相關(guān)建設手續(xù)的門面房。幾年前，當?shù)亻_始征收，李先生的門面房正處于拆遷范圍內(nèi)。
由于補償款遲遲談不攏，征收項目部門向李先生送達拆遷通知：前期你戶所處集體土地已被征用，你戶所屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員已在XX家園進行了房屋安置，并已遷入新居。目前村內(nèi)絕大多數(shù)村民的房屋已拆遷完畢，但你戶至今房屋未拆除，現(xiàn)已影響到龍洞片區(qū)工程建設。請你戶X日前將有用物品拆(搬)走，其后在場地整理時，將您的遺棄物作廢棄物處理。
隨后，李先生的房屋被強制拆除。
前述案件是不少面臨拆遷的農(nóng)戶遇到的典型情況，無證房拆遷該如何補償，賠償標準如何計算，是主要焦點。
部分房屋由于歷史或者其他的原因沒有辦理相應的建房手續(xù)，此后若這些房屋因某一項目涉及征收，相關(guān)部門就可能因為房屋的無證狀況將其認定為違建而不補償。那么，無證建筑就是違建嗎？
這能一概而論。
長期以來，由于農(nóng)村建房和產(chǎn)權(quán)管理不夠規(guī)范，導致農(nóng)村出現(xiàn)很多無證房屋。但無證房屋并不等于違法建筑，不能一拆了之，對于農(nóng)村的此類房屋，行政機關(guān)或人民法院在調(diào)查處理過程中，應當綜合考慮房屋建成時間和動機、土地性質(zhì)和使用權(quán)、房屋來源、使用情況、居住權(quán)益保護、當時立法狀況等多種因素認定其合法性或正當性，進而確定如何補償或賠償。
經(jīng)審理查明，本案中的門面房建造于上世紀90年代，且自購買后一直由李先生正常使用。
這就是說，涉案房屋并不存在違法用地、違反鄉(xiāng)村莊規(guī)劃等客觀上的違法事實，其“不合法”之處主要就在于未辦理規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)證件。無證并非由被拆遷人自身原因造成，不宜認定為違法建筑，應當按照合法建筑的補償標準進行補償。
二審法院適用了如下經(jīng)典的農(nóng)村無證房糾紛裁判論述：……當時農(nóng)村行政管理不完善，原審法院判決市政府對當事人合法途徑取得的涉案房屋不予賠償確有不妥。市政府在其強制拆除行為被確認違法后應當賠償涉案房屋損失。
在本案，法院經(jīng)過審理認為，按照賠償不低于補償?shù)脑瓌t，考慮到該區(qū)域其他被拆遷人已獲得的補償安置利益以及近幾年補償標準的變化情況，人民法院在審理過程中未按拆除時的補償標準而是按當?shù)噩F(xiàn)行補償標準予以賠償，更有利于保護當事人的合法權(quán)益。
實踐中不少粉絲咨詢，無證房拆遷，能按照周邊市場價補償嗎？只要是合法建筑，是有可能的。以最高法裁定書【（2018）最高法行申5425號】為例，在行政機關(guān)沒有充分證據(jù)證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應當將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻椖?、?shù)額不得少于被征收人通過合法征收補償程序獲得的征收補償項目、數(shù)額。
在圣運律師代理的云南一起案例中，張先生的房屋因為老舊進行拆除翻新并未辦理相關(guān)建設手續(xù)，但是他仍然保留了原有的產(chǎn)權(quán)證明。房屋被納入征收范圍后，直到補償協(xié)商階段，征收方才提出張先生的無證房是違建并實施了拆除，二審法院在判決中提出，這明顯存在拆違代征的嫌疑，并以此確認拆除違法，張先生有獲得國家賠償?shù)臋?quán)利。最終法院根據(jù)實際損失以及應當獲得的安置權(quán)益，判決賠償損失437萬。
根據(jù)實踐經(jīng)驗，我們可以總結(jié)出，無證房是否為違建，要看造成無證的原因。如果非因房屋所有人造成無證，不可武斷認定為違建。對于因為歷史原因沒有辦理權(quán)屬證書的房屋，行政機關(guān)在沒有提交充分的證據(jù)證明其為違法建筑的情形下，不應認定為違法建筑。除此之外，一些地區(qū)因為招商引資形成的無證建筑，即使客觀存在違法性，但信賴利益保護原則也能為我們提供保護。政府一方存在一定的過錯，當事人仍可以通過協(xié)商途徑獲取一定程度的補償或者保障性安置。
文章 | 圣運律師
