如果你正在考慮投資房產(chǎn)，那么我們有個(gè)好消息：它可能比您想象的要負(fù)擔(dān)得起。擁有投資物業(yè)的好處在于，租戶將為您支付大部分費(fèi)用，因此擁有物業(yè)的成本實(shí)際上是可以控制的。
缺點(diǎn)是什么？作為物業(yè)業(yè)主，責(zé)任完全由你承擔(dān)，這意味著你必須有良好的理財(cái)習(xí)慣，您需要有大量的儲(chǔ)蓄和清晰的預(yù)算，這樣你才不會(huì)在投資過(guò)程中遇到財(cái)務(wù)問(wèn)題。
決定您是否可以負(fù)擔(dān)得起投資物業(yè)確實(shí)歸結(jié)為您的優(yōu)先事項(xiàng)：您是否準(zhǔn)備好犧牲UberEats和周末，以期擁有更強(qiáng)大的財(cái)務(wù)前景？我們?cè)谶@里可以幫助您解決這個(gè)問(wèn)題。
你必須要提出的幾個(gè)問(wèn)題：
我為什么要買(mǎi)投資性房產(chǎn)？為了財(cái)務(wù)安全？為了財(cái)富增長(zhǎng)？
這將如何融入我的長(zhǎng)期目標(biāo)？
我想要什么類型的投資物業(yè)？一個(gè)能帶來(lái)高額租金收益的房產(chǎn)，還是一個(gè)能在5年或10年內(nèi)出售獲利的房產(chǎn)？
我是想通過(guò)裝修來(lái)增加價(jià)值，還是想要一個(gè) '一勞永逸 '的房產(chǎn)，馬上就可以出租？
我想買(mǎi)/我買(mǎi)得起房子還是公寓？
我的投資房貸款利率會(huì)是多少？
所有這些問(wèn)題都將幫助你制定策略，并引導(dǎo)你更接近答案，即你是否能夠負(fù)擔(dān)得起符合你長(zhǎng)期計(jì)劃的投資物業(yè)類型。
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如果您決定成為房地產(chǎn)投資者，以下是您需要了解的費(fèi)用清單：
押金：您通常需要房產(chǎn)價(jià)值20%的存款。您可以用較少的存款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但需要支付貸款人抵押貸款保險(xiǎn)（LMI）的費(fèi)用。很多人認(rèn)為L(zhǎng)MI是負(fù)面的，但對(duì)于聰明的投資者來(lái)說(shuō)，它可以是一個(gè)很好的工具。以下是一個(gè)如何利用LMI的例子。拿你20%的存款來(lái)說(shuō)，可以用來(lái)購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)價(jià)值60萬(wàn)澳元的投資。通過(guò)支付LMI，您可以將您的錢(qián)分成兩個(gè)10%的存款，購(gòu)買(mǎi)兩個(gè)價(jià)值60萬(wàn)澳元的投資物業(yè)。您現(xiàn)在有一個(gè)價(jià)值120萬(wàn)澳元的投資組合，租戶正在幫助您還清該投資組合。記得比較一下貸款，因?yàn)槟赡苣苷业劫J款價(jià)值比（LVR）高達(dá)95%的抵押貸款，這意味著您可以以較少的存款來(lái)更快速的速度建立您的投資組合。
貸款費(fèi)用：除了償還貸款的利息和本金外，還有其他與貸款相關(guān)的費(fèi)用。需要考慮企業(yè)和銀行申請(qǐng)費(fèi)用，以及評(píng)估費(fèi)，月費(fèi)或年費(fèi)以及LMI。預(yù)算這些費(fèi)用很重要，但你的貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在貸款申請(qǐng)過(guò)程中為你提供所有費(fèi)用的全面概述。
購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用：還有其他與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，你需要考慮，比如印花稅，印花稅的金額因州而異，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格而定。你還需要考慮所有權(quán)的法律轉(zhuǎn)移的成本，登記費(fèi)和律師或轉(zhuǎn)讓人的費(fèi)用。在出售房產(chǎn)之前，還應(yīng)該進(jìn)行建筑和蟲(chóng)害檢查，一般費(fèi)用約為500澳元。產(chǎn)權(quán)調(diào)查可能是另一項(xiàng)額外的費(fèi)用。
投資顧問(wèn)的費(fèi)用：越來(lái)越多的投資者使用投資顧問(wèn)或買(mǎi)方代理來(lái)幫助他們尋找和購(gòu)買(mǎi)合適的房產(chǎn)。使用這種服務(wù)是有成本的，但很多人愿意支付這筆費(fèi)用，以降低購(gòu)買(mǎi)投資房產(chǎn)不增值的風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)記住，如果你使用專業(yè)人員幫助你購(gòu)買(mǎi)創(chuàng)收的房產(chǎn)資產(chǎn)，他們的費(fèi)用應(yīng)該是可以免稅的。
購(gòu)入保險(xiǎn)：建筑物保險(xiǎn)可以保護(hù)您的投資物業(yè)免受火災(zāi)、風(fēng)暴、盜竊和其他各種風(fēng)險(xiǎn)的影響，而房東保險(xiǎn)則在租客損壞您的物業(yè)或拖欠租金時(shí)提供保障。這類保險(xiǎn)的費(fèi)用受到一系列因素的影響，包括您的物業(yè)規(guī)模、建筑材料和物業(yè)的位置。
物業(yè)管理費(fèi)：如果你有時(shí)間和知識(shí)，可以自己管理投資房產(chǎn)，但不建議這樣做。大多數(shù)人選擇聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)經(jīng)理來(lái)照顧他們的投資房屋。物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)包括尋找和篩選租戶，舉辦開(kāi)放日，以及組織任何需要完成的維修或維護(hù)任務(wù)。作為一般指導(dǎo)，預(yù)計(jì)支付約7-10%的租金的物業(yè)管理費(fèi)。
維修和保養(yǎng)：隨著時(shí)間的流逝，您的財(cái)產(chǎn)可能需要維修。水龍頭會(huì)漏水，配件和固定裝置需要更換，房屋或公寓的某些功能會(huì)因普遍磨損而損壞。您應(yīng)該準(zhǔn)備承擔(dān)需要在酒店進(jìn)行的任何維修的費(fèi)用?？赡苄枰兴芄?，電工，建筑商和其他行業(yè)來(lái)使您的房屋保持最佳狀態(tài)。對(duì)于較新的物業(yè)，維修和保養(yǎng)費(fèi)用通常較低，因?yàn)樗鼈儾惶赡艹霈F(xiàn)零件損壞的情況。
Strata費(fèi)用：如果您購(gòu)買(mǎi)的是聯(lián)排別墅或單元房，您將支付持續(xù)的主體法人費(fèi)。這些費(fèi)用包括建筑保險(xiǎn)的費(fèi)用和維護(hù)公共區(qū)域的相關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用根據(jù)建筑的大小和類型、所在的位置和特點(diǎn)而有所不同。在您決定購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)之前，別忘了檢查您需要支付的分層費(fèi)用。
市政廳費(fèi)：請(qǐng)與當(dāng)?shù)卣?lián)系，以查找與您的房屋面積相同的房屋在該地區(qū)的平均季度房?jī)r(jià)。將此金額計(jì)入預(yù)算中，以幫助您計(jì)算潛在的投資回報(bào)率。
其他費(fèi)用：根據(jù)你的個(gè)人情況，你可能需要考慮的其他費(fèi)用包括：
會(huì)計(jì)師的費(fèi)用，幫助你在報(bào)稅時(shí)計(jì)算租金收入和支出。
蟲(chóng)害防治費(fèi)用。
當(dāng)租客搬走而你需要尋找新租客時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用。
如果您的房產(chǎn)需要升級(jí)，以提高其 '居住性'，使其對(duì)潛在租戶更具吸引力，則需要支付裝修費(fèi)用。
如果你需要出差檢查你的房產(chǎn)或監(jiān)督維修，則需要支付差旅費(fèi)和住宿費(fèi)。
就您的投資物業(yè)向政府繳納的土地稅。
為租戶連接所有公用設(shè)施和服務(wù)的費(fèi)用。
代理費(fèi)、律師費(fèi)、廣告費(fèi)和其他費(fèi)用，以確保物業(yè)處于最佳狀態(tài)。
到目前為止，我們已經(jīng)概述了一些費(fèi)用，這可能會(huì)讓你擔(dān)心投資房產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的能力范圍。
我們?cè)谶@里概述的是一份全面的房產(chǎn)支出清單，可以把它看作是最壞的情況。其中一些費(fèi)用可能對(duì)你來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，例如，如果你擁有一套公寓并支付分層費(fèi)用，你也可能從更便宜的房東和建筑保險(xiǎn)中受益。
投資房產(chǎn)的好處是，這些費(fèi)用大多可以抵稅，這意味著它們可以減少你的應(yīng)稅收入。您還可能從折舊中受益，這是一種減稅措施，可以進(jìn)一步減少您的納稅額。
作為一個(gè)非常簡(jiǎn)單的計(jì)算，讓我們假設(shè)你的只付利息的投資抵押貸款是每月2000澳元。其他費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、分層費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)，每月再加500澳元。
你每月收到的租金是2500澳元，每年的折舊扣除額是7000澳元，也就是每月不到600澳元：
房貸利息還款2000澳元 每月支出500元=每月成本2500澳元。
每月2500澳元的租金收入抵消了所有的所有權(quán)支出，所以這套房產(chǎn)每月的擁有成本為0澳元。
每年7000澳元的折舊，在你做納稅申報(bào)時(shí)，可以從你的所得稅中扣除。
根據(jù)你所繳納的稅率，在財(cái)政年度結(jié)束時(shí)，你會(huì)收到19-45%的退稅。這相當(dāng)于退稅1330澳元至3150澳元。
一旦確定投資策略是改善長(zhǎng)期財(cái)務(wù)計(jì)劃的好主意，并且您認(rèn)為自己可以負(fù)擔(dān)抵押貸款和費(fèi)用，而又不會(huì)對(duì)您的生活方式產(chǎn)生負(fù)面影響，那么您就必須弄清楚銀行是否認(rèn)為您可以負(fù)擔(dān)投資物業(yè)。
銀行主要是想確認(rèn)你是否有能力承擔(dān)貸款，是否對(duì)金錢(qián)負(fù)責(zé)。這時(shí)，高額的信用卡和個(gè)人貸款，或者圍繞過(guò)度購(gòu)物和賭博的消費(fèi)習(xí)慣，都會(huì)對(duì)你的房貸申請(qǐng)產(chǎn)生負(fù)面影響。
強(qiáng)烈建議你在申請(qǐng)房貸之前，爭(zhēng)取縮減3到6個(gè)月的消費(fèi)，這樣才能讓你的財(cái)務(wù)狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。
任何你能做的減少開(kāi)支的事情都有助于提高你的房貸申請(qǐng)被批準(zhǔn)的幾率。這里有一些建議可以讓你開(kāi)始：
回顧你最近的支出：如果你還沒(méi)有的話，可以通過(guò)一個(gè)應(yīng)用程序（如Finder應(yīng)用程序）開(kāi)始追蹤。找出你花錢(qián)過(guò)多的地方，看看是否有任何明顯的方法可以削減。
制定一個(gè)預(yù)算：一旦你審查了你的支出，你就可以開(kāi)始制定一個(gè)現(xiàn)實(shí)的每月預(yù)算。寫(xiě)下預(yù)算后，希望能讓你更容易貫徹執(zhí)行，并實(shí)際減少支出。
精簡(jiǎn)開(kāi)支：看看那些小的、持續(xù)的月度費(fèi)用，如流媒體服務(wù)訂閱和會(huì)員資格。你可能會(huì)更好地在服務(wù)之間輪流使用，而不是說(shuō)，每個(gè)月為四個(gè)電視和/或音樂(lè)訂閱服務(wù)付費(fèi)。
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