2014-08-08
我來說兩句(0)來源：澳洲地產(chǎn)網(wǎng) 作者：Tim 瀏覽782次
投資房退稅看似簡(jiǎn)單，其實(shí)不然，其中可以申報(bào)的退稅項(xiàng)目繁雜且容易混淆。在做退稅的時(shí)候，也許會(huì)忽略一些相關(guān)費(fèi)用，您是否已經(jīng)達(dá)到退稅回報(bào)最大化了呢？而且退稅時(shí)有一些不能申報(bào)的費(fèi)用，需要謹(jǐn)慎考慮。如果不小心申報(bào)了,可能會(huì)被稅局調(diào)查，并且可能會(huì)有Penalty，得不償失哦~今天小編就告訴大家澳洲投資房如何退稅的~趕緊收藏！
本文將詳細(xì)介紹關(guān)于投資房可以用來退稅的相關(guān)費(fèi)用和退稅時(shí)需要考慮的注意事項(xiàng)和Tips，為廣大房產(chǎn)投資者在稅務(wù)上提供一些實(shí)用的建議。
可以申報(bào)退稅的主要費(fèi)用（參考表格 Rental Schedule）：
1. 租房廣告費(fèi)（Advertising for tenants）即，投資者在招租時(shí)產(chǎn)生的廣告費(fèi)。
Example: 在報(bào)紙上刊登出租信息產(chǎn)生的費(fèi)用等。
2. 物業(yè)管理費(fèi)（Body corporate fees and charge），通常情況下，Apartment, Unit和Townhouse等會(huì)有相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)（Strata fee）。
3. 借款手續(xù)費(fèi)（Borrowing expenses）即，辦理貸款過程中所產(chǎn)生的花費(fèi)。
Example: Loan establishmentfees，如果費(fèi)用小于$100, 則可以一次性在當(dāng)年退稅，若大于$100則要分5年來抵扣。
4. 清潔費(fèi)（Cleaning），關(guān)于清潔投資房的費(fèi)用。
5. 市政費(fèi)（Council rates），為投資房繳納的council fee。
6. 房屋設(shè)施折舊（Depreciation on plant），房東需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)買物業(yè)折舊評(píng)估報(bào)告，根據(jù)此報(bào)告中的Division 40來決定每年可以申報(bào)的金額。
7. 園藝和鋤草費(fèi)用（Gardening and lawn mowing），為投資房修整園藝所產(chǎn)生的費(fèi)用。
8. 房產(chǎn)保險(xiǎn)（Insurance），為投資房繳納的房產(chǎn)保險(xiǎn)。
9. 房貸（Interest on loans），如果投資房是通過貸款購(gòu)買的，那所產(chǎn)生的貸款利息也可以退稅。
10. 地稅（Land tax），即為投資房的地稅。
11. 法務(wù)費(fèi)（Legal fees），請(qǐng)注意，購(gòu)房賣房時(shí)產(chǎn)生的律師費(fèi)則不能計(jì)入此項(xiàng)。
12. 除蟲費(fèi)(Pest control)
13. 房屋中介代管費(fèi)或者提成（Property agent fees and commissions）,如果投資房是交給中介管理，那中介收取的管理費(fèi)用也可以退稅。
14. 房屋維護(hù)維修費(fèi)（Repairs and maintenance）, 如果房屋有部分損壞或者需要做維護(hù)時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用可以退稅。
15. 房屋折舊(Capital works deductions)，可參考物業(yè)折舊評(píng)估報(bào)告中的Division 43，一般針對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)和外部折舊情況的計(jì)算。
16. 文具，電話費(fèi)和郵費(fèi)（Stationary，telephone and postage）,房東和房屋管理中介等的信件往來產(chǎn)生的郵費(fèi)和聯(lián)系租房事項(xiàng)時(shí)產(chǎn)生的電話費(fèi)，文具費(fèi)都可以退稅。
17. 交通費(fèi)（Travel expenses）, 去視察房子或收房租時(shí)產(chǎn)生的交通費(fèi)用,
Example: 房東本人在悉尼而其投資房在布里斯班，如果因?yàn)橐幚沓鲎夥渴马?xiàng)從悉尼趕往布里斯班，產(chǎn)生的交通費(fèi)用可以退稅。
18. 水費(fèi)（Water charge），房東為出租房支付的水費(fèi)，注意房客自付的水費(fèi)不能計(jì)入退稅。
19. 其他房屋出租費(fèi)用（Sundry rental expenses）可以包括一些零碎的雜項(xiàng)費(fèi)用
關(guān)于投資房退稅需要注意的事項(xiàng)和Tips：
投資房可申報(bào)退稅的項(xiàng)目多且細(xì)，并且不能夠存在欺詐性，如若不然會(huì)被稅局查處。
本文例舉一些常見注意事項(xiàng)和退稅回報(bào)最大化的技巧。
1.在計(jì)算退稅的時(shí)候要注意ownership的分配，聯(lián)名購(gòu)買的房產(chǎn)不能只由一個(gè)人報(bào)稅。
例如，如果一套房子是夫妻共同擁有，老公擁有95%，老婆擁有5%，則夫妻雙方都需要申報(bào)投資房收入。
2.如果投資房是current financial year 成交的，需要注意，交給vendor的一些費(fèi)用也是可以計(jì)入退稅的，例如，council, strata, water具體費(fèi)用可在Settlement Sheet找到。(請(qǐng)參考Settlement Sheet)
3. 投資房退稅還可以提前預(yù)支費(fèi)用來達(dá)到降低當(dāng)年的Taxable Income。例如，如果因?yàn)锽onus致今年的個(gè)人收入特別高，則可以提前支付投資房下一年的Interest Expense并計(jì)入當(dāng)年的退稅中。
4.房屋在從自住房轉(zhuǎn)向投資房時(shí)，需要注意房屋貸款利息費(fèi)用的計(jì)算，要按比例分割，自住時(shí)期產(chǎn)生的貸款利息不能申報(bào)退稅。
5.投資房費(fèi)用的范疇要分清楚，用于房屋資本增值上的費(fèi)用則不能夠在rental schedule里申報(bào)，例如，stamp duty.
6.如果房屋的首付也是通過貸款的，其產(chǎn)生的利息也是可以申報(bào)的。例如：房東通過Topup自住房來支付投資房的20%首期，那么這20%產(chǎn)生的利息也可以拿來抵稅。
7.報(bào)告中會(huì)有兩種折舊方法，一般加速折舊法（Diminishing Value Method）可使得在前幾年達(dá)到退稅回報(bào)最大化，而(Prime Value Method)相對(duì)來說，折舊數(shù)據(jù)比較平均。
需要注意的是，新增家具家電的折舊費(fèi)不能一次性申報(bào)退稅，必須分年限申報(bào)。
8.申報(bào)退稅的記錄單和費(fèi)用發(fā)票等要完整保存。
要在避免引起稅局調(diào)查的同時(shí)，并達(dá)到報(bào)稅回報(bào)最大化，可以咨詢有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)師來處理投資房退稅。
