掘金姐：華為老兵，房產(chǎn)投資實(shí)戰(zhàn)專家，專注大灣區(qū)房產(chǎn)配置。
掘金姐第9篇原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系本公眾號(hào)。
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最近幾年，深圳房?jī)r(jià)上漲很快，已經(jīng)快到讓很多人懷疑人生。
然而，是不是代表深圳的所有房子都漲的很快呢？
絕對(duì)不是。
掘金姐的一位好友，原本因?yàn)樗?年前入了南山某樓盤而沾沾自喜，這可是網(wǎng)紅片區(qū)啊，地球人都知道深圳南山漲的快。
但他悲催的發(fā)現(xiàn)，他買的房子，竟然漲幅還沒有跑過坂田的某樓盤！
于是，他對(duì)我發(fā)出了靈魂拷問：
為什么我買的房子，總是漲不過別人的？？？
當(dāng)然是因?yàn)槟恪吧怠眴h！掘金姐心里想著，嘴上沒敢說出來?；镜那笊€是要有的。
今天這篇，我們嚴(yán)肅認(rèn)真的答疑解惑，獻(xiàn)給所有對(duì)此有疑問的朋友。
但愿你們看過此文后，能逢山開山、遇坑避坑，以精準(zhǔn)而毒辣的眼光，買到超過別人漲幅的房子。
01
先來測(cè)試一下，假如你作為一個(gè)購(gòu)房者，以下幾道題你選YES的有幾個(gè)？
國(guó)家又出調(diào)控政策了/房貸利率上升了/三價(jià)合一了，再等等，房?jī)r(jià)要跌了！
業(yè)主怎么一點(diǎn)價(jià)都不肯讓？什么，還漲價(jià)了？這么坑，老子不買了，誰愛買誰買！
這房子都10年的房齡了，太老了吧！外墻還那么舊，我要買新房！
預(yù)算有限，市區(qū)這種老舊房子80平都上一千多萬了，不如我在觀瀾/橫崗直接買個(gè)別墅，一步到位，一家人住著多舒服！
這房子不行，樓層太低/朝向不好/靠馬路/門窗都生銹了/只有一個(gè)衛(wèi)生間……
南山漲這么多了，羅湖一直都不漲，賣掉換南山！
如果你的答案都是YES，
恭喜你，以上全錯(cuò)！
02
為什么我們說要買房？
為什么說買房不能等？
以房子為代表的大宗商品，我們叫它們?yōu)橘Y產(chǎn)。
與它們關(guān)聯(lián)性最強(qiáng)的，是貨幣政策。
貨幣政策，就是貨幣當(dāng)局，比如中國(guó)的央行或者美國(guó)的美聯(lián)儲(chǔ)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)物價(jià)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)、充分就業(yè)、國(guó)際收支平衡和金融的穩(wěn)定。
在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，國(guó)家通常采用擴(kuò)張性的貨幣政策，通過釋放貨幣、降息等來刺激社會(huì)的需求，鼓勵(lì)大家投資、消費(fèi)。
歐美國(guó)家都搞到零利率、負(fù)利率，也就是錢放在銀行里沒有利息，甚至還變少，以此來刺激大家投資、消費(fèi)。
而當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，就采取緊縮性的貨幣政策，比如加息，鼓勵(lì)大家把錢存銀行，不鼓勵(lì)消費(fèi)。
為什么過去這么多年，房?jī)r(jià)一直漲？
因?yàn)槲覀兊呢泿耪撸w來說，是偏寬松的。
央行通過各種貨幣政策工具投放了大量的基礎(chǔ)貨幣。
貨幣寬松時(shí)，不管經(jīng)濟(jì)情況如何，以房產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格通常都是上漲的。
買房，實(shí)際上是你對(duì)沖寬松貨幣政策的手段。
如果你認(rèn)為未來的1塊錢，會(huì)比現(xiàn)在的1塊錢更值錢，你大可以坐等房?jī)r(jià)下跌。
我不是勸你任何時(shí)候無腦買房。
我只是想說，在你資金沒有更好去處的情況下，無論剛需還是改善投資，都是越早下手越好。
同樣現(xiàn)價(jià)12萬的樓盤，別人早你一年入手，單價(jià)在3萬；而你入手僅僅晚一年，按單價(jià)4萬來算，漲幅就從300%變成了200%。
永遠(yuǎn)不要看空資產(chǎn)價(jià)格，尤其是大城市的房產(chǎn)。
隨便一次看空，會(huì)讓財(cái)富損失到生命不可承受之重。
03
新人、新錢、新城、新房，很多人喜歡買新城和新房。
“xx板塊房?jī)r(jià)又漲了！”
“xx樓盤開盤日光！”
這并不奇怪，人性使然。
新城區(qū)，通常都有各種高大上的規(guī)劃。
新房，也有著更為先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，更符合人們的居住需求。
誰不喜歡更寬敞的小區(qū)、更新穎的外觀、更強(qiáng)的現(xiàn)代感、更友好的戶型，以及視覺更具美感的房子。
何況交易流程和交易費(fèi)用上，新房對(duì)比二手房也有更好的優(yōu)勢(shì)。
所以，差錢的不差錢的主，看到新城、新房，都容易眼冒金光，只關(guān)心房子新不新，完全忘記了房子的地段和位置。
且慢！
你可知道，90%的新城，最終只是新城，甚至以鬼城收?qǐng)觯?/p>
因?yàn)樵煨鲁菍?shí)在是太貴了！道路，地鐵，超市，醫(yī)院，學(xué)校，哪個(gè)不要花錢？
記住一個(gè)數(shù)據(jù)，通常一個(gè)100萬人口規(guī)劃的新城，耗資至少5000億。
請(qǐng)問一個(gè)城市大大小小的新城遍地開花，錢從哪兒來？
你可知道，即使規(guī)劃最終落地了，即使新城的新房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升、熱銷瘋漲，但一旦變成二手房，就會(huì)沉寂冷靜，幾年都沒有增幅？
也就是說，新房市場(chǎng)，和二手房市場(chǎng)，完全是割裂的兩個(gè)市場(chǎng)。
“姐，我去年買了套房子，1000萬，今年升值了，我朋友買的隔壁二期，花了1300萬！”
“哇，漲幅杠杠的。你趕緊賣掉啊，1年時(shí)間凈賺300萬?！?/p>
“賣掉的話，只能賣800萬?！?/p>
你品，你細(xì)品。
房子其實(shí)和汽車一樣，都是一手情節(jié)極其嚴(yán)重的商品，所謂“落地打7折”。
所以明白為什么看上去房?jī)r(jià)漲了，但是你沒賺到錢么？
新房表面上的漲幅，與二手房的漲幅，不可同日而語。
成熟的買家，只買二手房，或者沒有溢價(jià)的新房。
世界那么大，選離單位近的。
04
“這個(gè)戶型得房率不夠高，陽臺(tái)不夠大”
“這個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)太差了，新風(fēng)都沒有”
“開發(fā)商不是萬科/中海，品質(zhì)不好吧”
“這個(gè)樓層太矮了，視野不好”
有一類人，從城西看到城東，從城南看到城北，上可九天攬?jiān)?，下可五洋捉鱉，看了大大小小無數(shù)樓盤，也沒有看到中意的。
帶看的中介都急了，“姐/哥，沒有十全十美的房子啊，還是先上車吧，將來再置換。”
然而，日復(fù)一日，年復(fù)一年，眾里尋Ta千百度，Ta卻不在燈火闌珊處！
直到房?jī)r(jià)飆升，直到原來的房屋總價(jià)變成了首付，這類人才會(huì)捶胸頓足，懊悔不已。
表面上看，是他們過于追求完美，錯(cuò)過了上車時(shí)機(jī)。
然而我們透過現(xiàn)象看本質(zhì)，為什么他們那么挑剔？
是不是他們內(nèi)心深處，始終還是嫌棄房子價(jià)格太高？
他們的心理價(jià)格，始終落后于市場(chǎng)價(jià)格。
他們總是希望找到筍盤，找到9折、8折，甚至7折的房子！總想著撿漏。
可是，這世界上哪有這么多筍盤，哪有那么多漏可撿？
真正的筍盤，在流入到市場(chǎng)上的普通購(gòu)房者之前，有無數(shù)的中介和無數(shù)虎視眈眈的專業(yè)投資人盯著，他們的眼光和決策速度，遠(yuǎn)高于磨磨嘰嘰，看房八遍還要嫌棄這里那里的你。
所以，撿漏心理害死人，千萬要杜絕！
樓市旺季時(shí)，能搶到房子就算不錯(cuò)了，業(yè)主不返價(jià)就算良心了。
只有淡季時(shí)，你才能有機(jī)會(huì)挑挑揀揀。
然而，請(qǐng)你捫心自問，淡季時(shí)你確定自己會(huì)果斷下手，而不是再等等看？
如果可以，千萬別等。
因?yàn)榈染昧苏f不定你連買房的資格都沒有了。
05
還有一種原因，會(huì)影響到房子的漲幅。
就是板塊輪動(dòng)效應(yīng)。
這個(gè)概念最早來自于股市。意思是當(dāng)一個(gè)板塊漲完，就輪到下一個(gè)板塊接力上漲。
在房地產(chǎn)中，板塊輪動(dòng)現(xiàn)象同樣存在。
剛開始，新區(qū)品質(zhì)樓盤開始日光，板塊炒作開始。
緊接著，老城市中心二手次新房開始跟漲。
然后，外環(huán)附近非熱點(diǎn)板塊地鐵二手房開始跳漲。
最后，你最最看不上的市中心老破大竟然也開始漲價(jià)了！
這就是我們說的樓市板塊輪動(dòng)效應(yīng)。
利用這個(gè)規(guī)律，當(dāng)市場(chǎng)開始啟動(dòng)時(shí)，你就能迅速反應(yīng)過來，現(xiàn)在的板塊輪動(dòng)到了哪個(gè)片區(qū)，然后就不要追漲啦！
乖乖的提前布局進(jìn)去，等著吃下一波漲幅不香么？
看到這里，是不是終于明白了為什么你的房子總是漲不過別人？
看不懂國(guó)家調(diào)控政策的本意，喜歡遠(yuǎn)郊新城精裝修新房，總想一把撿個(gè)超低價(jià)筍盤，稀里糊涂追漲……
記住，買房一定要趁早！
買你買得起的，別買你想要的。
人貴有自知之明，而后才能有開掛的人生。
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