近日，深圳市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》，《暫行措施》明確了城市更新涉及歷史用地的處置方案、城市更新地價(jià)政策以及城市更新項(xiàng)目的實(shí)施管理等內(nèi)容。新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目將通過(guò)協(xié)議方式出讓。
《暫行措施》明確了城市更新涉及歷史用地的處置方案。據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)主任王幼鵬介紹，目前，城市更新計(jì)劃的申報(bào)要求具有完善手續(xù)的用地占70%以上，《暫行措施》是為了解決已列入城市更新計(jì)劃的歷史用地處理問(wèn)題，不是對(duì)歷史用地處置的全面鋪開(kāi)。
原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位為唯一土地確權(quán)主體
《暫行措施》明確了原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位是唯一的土地確權(quán)主體。王幼鵬表示，歷史用地的實(shí)際占有人可能包括原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（以下簡(jiǎn)稱“繼受單位”）、原村民及非原村民等，甚至已經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手。
采取“房地分離、確定權(quán)益”的處置方式
《暫行措施》采取“房地分離、確定權(quán)益”的處置方式，地上建筑物等由繼受單位自行拆除、清理，土地按照確定權(quán)益、利益共享的原則在政府和繼受單位之間進(jìn)行分配。
其中，政府將處置土地的80%交由繼受單位進(jìn)行城市更新，其余20%納入政府土地儲(chǔ)備。此外，在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，仍應(yīng)按照城市更新的一般性要求，將不少于15%的土地?zé)o償移交，納入政府土地儲(chǔ)備。
改造土地以基準(zhǔn)地價(jià)的110%計(jì)收地價(jià)
地價(jià)方面，《暫行措施》參照了原城中村政策規(guī)定，明確該部分用地分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的110%計(jì)收地價(jià)。
其中，10%的部分用作對(duì)繼受單位歷史用地行為的處理，與每一棟房屋進(jìn)行申報(bào)、接受處理、繳納地價(jià)和罰款的做法相比，更為簡(jiǎn)潔高效，符合通過(guò)城市更新一攬子解決歷史遺留問(wèn)題的原則。
王幼鵬表示，經(jīng)過(guò)測(cè)算，相比通過(guò)“兩規(guī)”、“三規(guī)”等政策進(jìn)行歷史遺留違法建筑處理，此確權(quán)方式更多地保障了政府收益和公共利益。
70個(gè)歷史遺留項(xiàng)目通過(guò)協(xié)議方式出讓
《暫行措施》明確，對(duì)于市政府《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開(kāi)展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見(jiàn)》（深府[2006]258號(hào)）確定的70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目，根據(jù)城市更新單元規(guī)劃確定的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，可以通過(guò)協(xié)議方式出讓。
深圳將加快城市更新實(shí)施步伐 年內(nèi)計(jì)劃新增50個(gè)開(kāi)工項(xiàng)目
針對(duì)我市新近出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（以下簡(jiǎn)稱暫行措施），市政府昨召開(kāi)全市加快城市更新實(shí)施工作動(dòng)員會(huì)，動(dòng)員部署今年下半年和明年城市更新實(shí)施工作。市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒出席講話，市政府副秘書(shū)長(zhǎng)許重光主持會(huì)議。
呂銳鋒肯定了今年以來(lái)我市城市更新工作取得的成績(jī)。他說(shuō)，城市更新工作是我市破解土地資源瓶頸、提升城市發(fā)展質(zhì)量的必然選擇，也是造福于民的好事、實(shí)事。今年上半年，城市更新在改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資以及提升城市發(fā)展質(zhì)量方面取得明顯成效。通過(guò)已實(shí)施的城市更新項(xiàng)目，全市各區(qū)都出現(xiàn)了一批新社區(qū)、新商區(qū)、新園區(qū)、新地標(biāo)、新配套，城市功能和環(huán)境品質(zhì)明顯提升。下一階段的城市更新工作將進(jìn)一步明確目標(biāo)、突出重點(diǎn)，加快推進(jìn)投資大、帶動(dòng)力強(qiáng)的重點(diǎn)更新項(xiàng)目，注重服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)改善民生、推動(dòng)城市更新，為實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)定增長(zhǎng)、可持續(xù)的全面發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
記者昨從動(dòng)員會(huì)上獲悉，目前我市159個(gè)已獲批準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目中，規(guī)劃落實(shí)了中小學(xué)38所、幼兒園100所、醫(yī)院2家、社康中心75家、公交首末站22個(gè)、養(yǎng)老設(shè)施3處及社區(qū)公園、文體設(shè)施等大批公共配套。今年計(jì)劃新增開(kāi)工50個(gè)城市更新項(xiàng)目，明年增加至80至100個(gè)項(xiàng)目。
納入城市更新的“歷史用地” 由股份公司自行拆除清理建筑
其中20%土地納入政府儲(chǔ)備；并非全面鋪開(kāi)歷史用地處置
晶報(bào)記者 鄧媛
記者昨天從市政府召開(kāi)的全市加快城市更新實(shí)施工作動(dòng)員會(huì)上獲悉，新近出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（以下簡(jiǎn)稱《暫行措施》）中，在對(duì)歷史用地的處置問(wèn)題方面，明確了政府將處置土地的80%交由繼受單位進(jìn)行城市更新，其余20%納入政府土地儲(chǔ)備。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，仍將不少于15%的土地?zé)o償移交，納入政府土地儲(chǔ)備。 市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)主任在會(huì)上對(duì)《暫行措施》進(jìn)行了解讀。
歷史用地清理后，80%交股份公司用于更新
針對(duì)目前已完成審批的項(xiàng)目大量累積的現(xiàn)狀，《暫行措施》主要從城市更新歷史用地處置、城市更新地價(jià)政策、城市更新項(xiàng)目的實(shí)施管理等三個(gè)方面提出對(duì)策。
《暫行措施》明確，城市更新涉及歷史用地的適用范圍為以下三個(gè)條件的建成區(qū)：一是在經(jīng)批準(zhǔn)納入城市更新計(jì)劃的城市更新單元內(nèi)；二是屬于未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但未進(jìn)行補(bǔ)償?shù)挠玫?；三是用地手續(xù)不完善，用地行為發(fā)生在2007年6月30日之前。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（編者注：一般為現(xiàn)在的社區(qū)集體股份公司）作為唯一的土地確權(quán)主體。
市規(guī)劃國(guó)土委主任王幼鵬介紹，《暫行措施》是為了解決已列入城市更新計(jì)劃的歷史用地處理問(wèn)題，而不是對(duì)歷史用地處置的全面鋪開(kāi)，體現(xiàn)了在一定范圍內(nèi)封閉運(yùn)行、結(jié)果可控的原則。
在對(duì)于歷史用地的處置方式上，《暫行措施》明確了采取“房地分離、確定權(quán)益”的處置方式，即地上建筑物等由繼受單位自行拆除、清理，土地按照確定權(quán)益、利益共享的原則在政府和繼受單位之間進(jìn)行分配。其中，政府將處置土地的80%交由繼受單位進(jìn)行城市更新，其余20%納入政府土地儲(chǔ)備。此外，在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，仍應(yīng)按照城市更新的一般性要求，將不少于15%的土地?zé)o償移交，納入政府土地儲(chǔ)備。
針對(duì)處置后土地的出讓，《暫行措施》也有明確，即可通過(guò)協(xié)議方式出讓給項(xiàng)目實(shí)施主體。在地價(jià)方面，《暫行措施》參照了原城中村政策規(guī)定，明確該部分用地分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，按照改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的110%計(jì)收地價(jià)。
王幼鵬表示，10%的部分用作對(duì)繼受單位歷史用地行為的處理，與每一棟房屋進(jìn)行申報(bào)、接受處理、繳納地價(jià)和罰款的做法相比，更為簡(jiǎn)潔高效，符合通過(guò)城市更新一攬子解決歷史遺留問(wèn)題的原則。同時(shí)，經(jīng)過(guò)測(cè)算，相比通過(guò)“兩規(guī)”、“三規(guī)”等政策進(jìn)行歷史遺留違法建筑處理，此確權(quán)方式更多地保障了政府收益和公共利益。
《暫行措施》還明確，市政府《關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開(kāi)展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見(jiàn)》（深府[2006]258號(hào)）確定的70個(gè)舊城舊村改造項(xiàng)目可通過(guò)協(xié)議方式出讓。
引入市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)，與法定機(jī)構(gòu)各占一半權(quán)重
城市更新地價(jià)政策是《暫行措施》的第二大內(nèi)容，其中對(duì)于各區(qū)政府及市場(chǎng)主體普遍反映的“工改工”（編者注：舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，仍為工業(yè)用途）項(xiàng)目配套設(shè)施計(jì)收市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)不合理、公告基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)對(duì)城市更新項(xiàng)目造成影響、市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估機(jī)制不完善等問(wèn)題分別予以了解決。
《暫行措施》規(guī)定，在限定自用的情況下，配套設(shè)施地價(jià)應(yīng)當(dāng)按照“工改工”項(xiàng)目適用的政策計(jì)收。其中，配套商業(yè)設(shè)施地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)全額計(jì)收，其他配套設(shè)施的地價(jià)按照《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款的規(guī)定，即根據(jù)配套設(shè)施的實(shí)際功能按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的50%計(jì)收。同時(shí)也規(guī)定，配套設(shè)施進(jìn)入市場(chǎng)銷售的，則應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。
據(jù)悉，在“工改工”項(xiàng)目中規(guī)劃一定比例的配套設(shè)施符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地多樣性和差異化的需求，有利于提高土地利用效率，應(yīng)當(dāng)予以鼓勵(lì)。同時(shí)，“工改工”項(xiàng)目配套設(shè)施的主要功能是工業(yè)或產(chǎn)業(yè)配套用房，與完全的商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用途存在差異。
在城市更新項(xiàng)目市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估方面，《暫行措施》則提出了兩項(xiàng)具體措施，一是引入市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與地價(jià)評(píng)估，法定機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果各占一半權(quán)重；二是基于城市更新項(xiàng)目談判過(guò)程艱難、運(yùn)作周期較長(zhǎng)、用地貢獻(xiàn)等特殊性，地價(jià)金額按照上述評(píng)估結(jié)果的85%計(jì)收。
按照現(xiàn)行政策，城市更新單元規(guī)劃是協(xié)調(diào)各方利益的重要依據(jù)，《暫行措施》以城市更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)時(shí)間，作為分界點(diǎn)，考慮從規(guī)劃批準(zhǔn)到各分期辦理用地出讓手續(xù)所需的時(shí)間，在公告基準(zhǔn)地價(jià)的適用時(shí)點(diǎn)上作出區(qū)分：即項(xiàng)目首期在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的，按照城市更新單元規(guī)劃審批時(shí)的公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；二期在首期的基礎(chǔ)上延長(zhǎng)一年；三期及后續(xù)各期在首期的基礎(chǔ)上延長(zhǎng)兩年。未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理用地出讓手續(xù)的，按照辦理用地出讓手續(xù)時(shí)的公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
《暫行措施》提出，城市更新項(xiàng)目的地價(jià)可以不計(jì)息分期繳交，其中，由于按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的部分一般涉及的地價(jià)金額較大，首次繳付比例不低于30%，其余不低于50%，余款一年內(nèi)交清。
城市更新項(xiàng)目全過(guò)程將網(wǎng)上監(jiān)管
據(jù)了解，目前全市城市更新計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目300多項(xiàng)，項(xiàng)目協(xié)調(diào)、審批、實(shí)施、監(jiān)管任務(wù)繁重，審批事項(xiàng)復(fù)雜?！稌盒写胧芬螅谑幸?guī)劃國(guó)土委實(shí)行城市更新審批業(yè)務(wù)的集中管理，在市政府其他職能部門和各區(qū)推行城市更新的優(yōu)先集中審批，各區(qū)要明確相關(guān)職能部門的職責(zé)，減少審批層級(jí)和環(huán)節(jié)，加強(qiáng)實(shí)施監(jiān)管，同時(shí)強(qiáng)調(diào)區(qū)政府的組織實(shí)施職能并要求落實(shí)到位，將項(xiàng)目推進(jìn)情況定期上報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組。
《暫行措施》還要求市規(guī)劃國(guó)土委建立城市更新項(xiàng)目的全過(guò)程網(wǎng)上監(jiān)管系統(tǒng)，并定期將進(jìn)度上報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組。同時(shí)，對(duì)于長(zhǎng)期不予推動(dòng)的項(xiàng)目，根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)劃清理，從而倒逼市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體積極高效地實(shí)施已完成審批的城市更新項(xiàng)目，有效防止項(xiàng)目的倒賣和囤地現(xiàn)象。
□專家觀點(diǎn)
綜合開(kāi)發(fā)研究院區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究所副所長(zhǎng)彭堅(jiān)：
土地利用將更高效
對(duì)于將歷史用地的80%交由繼受單位進(jìn)行城市更新、20%納入政府土地儲(chǔ)備，綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究所副所長(zhǎng)彭堅(jiān)認(rèn)為，深圳存在不少歷史用地且急需再度開(kāi)發(fā)，最新的政策反映出政府期望能高效利用土地。這有利于政府進(jìn)行通盤(pán)的規(guī)劃和考量，明確這些地塊如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和土地優(yōu)化利用。對(duì)于納入城市更新項(xiàng)目中的15%也將納入政府土地儲(chǔ)備，彭堅(jiān)認(rèn)為，城市更新本身就是優(yōu)化歷史用地的方式之一，進(jìn)行了城市更新之后的土地，其中的15%繼續(xù)納入政府土地儲(chǔ)備，這也意味著優(yōu)化后的土地能提升儲(chǔ)備用地的功能，有助于政府進(jìn)一步高效利用這塊土地。從歷史用地到城市更新用地，初看是一塊土地的變身，細(xì)看卻是城市更新中功能日趨完善和強(qiáng)大的過(guò)程。
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