城市更新工改實操問答
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2017-08-04 06:49
問答者為廣和律師事務(wù)所城市更新業(yè)務(wù)總監(jiān)李芳群律師。來源《咚咚找房》
1、如果拿到一個地塊，這個地塊不在“十三五”城市更新優(yōu)先拆除范圍之內(nèi)，不在13個重點片區(qū)范圍之內(nèi)，又想做城市更新的話，有其他辦法或途徑嗎？
李芳群：你可以找一個產(chǎn)業(yè)的點，研究所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不只城市更新的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，你要去產(chǎn)業(yè)規(guī)劃門類，如果你可以跟世界500強企業(yè)簽約，就有城市更新的可能，因為這些不是死的，比如總部基地。
廣和律師事務(wù)所城市更新業(yè)務(wù)總監(jiān) 李芳群
2、城市更新的政策比較多，也比較繁雜，甚至各個政策有相互抵觸的情況，在政策有相互抵觸的情況下怎么適用？新法與舊法、上位法與下位法、一般法與特別法沖突時，您認為接下來實施操作過程中政府會有怎樣的傾斜？
李芳群：法律沖突的問題，上位法優(yōu)于下位法、特別法優(yōu)于普通法。
3、我們在高新區(qū)內(nèi)有個產(chǎn)業(yè)類升級項目，我們的想法是爭取補交地價，還能不能適用于《實施辦法》？
李芳群：高新區(qū)不僅僅是這樣，哪怕你交足地價也不一定可以轉(zhuǎn)讓，對受讓對象肯定有要求，一是有準入門檻，二是享受優(yōu)惠，你不可能把它當(dāng)做商品項目簡單開發(fā)掉，政府肯定不會接受。
4、羅湖區(qū)政府當(dāng)年強區(qū)放權(quán)之后，對筍崗-清水河片區(qū)2012年組織了規(guī)劃大綱的編制，2017年4月5日規(guī)劃國土委又發(fā)了一個《解釋辦法一》，請問《規(guī)劃大綱》還有沒有用？現(xiàn)在寶能、華潤、深業(yè)泰富等規(guī)劃，已經(jīng)突破了原來的法定圖則，她還有沒有指導(dǎo)作用？
李芳群：深圳的城市規(guī)劃分為五個層級，最上面的是總體規(guī)劃，后面是次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細藍圖，筍崗-清水河片區(qū)沒有辦法在城市規(guī)劃條例中找到對標，不能說它不合法，但它的地位很尷尬，所以不用它。做審批指導(dǎo)的話會以法定圖則，因為法定圖則才是真正具有法律地位的，但如果法定圖則年限比較久，政府會在突破方面有一些考慮，但必然要走法定圖則調(diào)整程序。
5、我們的舊改項目還涉及到一塊空地，納入統(tǒng)籌考慮規(guī)劃的范圍，對于空地的比例政府有沒有限制？
李芳群：已批未建地，《暫行措施》沒有做已批未建地的規(guī)模限制，但是有一個要求，你必須是2007年6月30日之前，如果不是在這之前的肯定不能做。
6、關(guān)于工改保，《暫行措施》是軌道站點500米以內(nèi)，住建局6月份征集保障房的稿，是不是可以理解為有些工業(yè)用地不在軌道站點500米以內(nèi)也可以工改保？
李芳群：有城市更新的工改保，也有空地工改保，城市更新工改?！吨敢芬笤?00米以內(nèi)，住建局現(xiàn)在不會嚴格要求，但具體審批時是要考慮這個問題的。
7、李律師，我們有一個項目在寶安區(qū)，項目被劃定為產(chǎn)業(yè)紅線范圍之內(nèi)，導(dǎo)致我們不能做工改保，這樣合法嗎？沒有任何條例不允許它做工改保。
李芳群：支持你們做工改保，每個區(qū)都有自己的保障性住房任務(wù)，可以去找住建局，如果住建局有需要，他肯定支持你，跟更新口協(xié)調(diào)可能會更有機會，單靠自己我不認為會有多少機會。
最后，來點干貨：
城市更新專業(yè)課干貨
一、城市更新最新政策解讀：
1、城市更新最新政策解讀：涉及到五大關(guān)鍵詞：強區(qū)放權(quán)、規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、片區(qū)統(tǒng)籌、公益優(yōu)先。
2、城市更新事權(quán)下放是全流程的，不僅僅是關(guān)于城市更新的規(guī)劃、計劃的下放，還涉及到建筑開發(fā)、建筑設(shè)計、施工等等，所有事務(wù)都由市職能部門下放到區(qū)政府相應(yīng)部門，這在審批鏈條上減少了審批的時間。
3、城市更新 “十三五”規(guī)劃亮點：對每一類更新項目，比如工業(yè)區(qū)的、城中村的或者是舊城區(qū)的，都進行了分類指導(dǎo)，對特區(qū)內(nèi)外、不同行政區(qū)進行分區(qū)指導(dǎo)。
4、“十三五”更新計劃規(guī)模預(yù)分配，最關(guān)鍵的是對各個區(qū)新增計劃規(guī)模給了上限，對更新用地供應(yīng)任務(wù)分配。
二、工業(yè)區(qū)用地開發(fā)
1、結(jié)合“十三五”規(guī)劃，總結(jié)了幾個關(guān)于工改工的關(guān)鍵詞：有機更新；產(chǎn)城融合；結(jié)構(gòu)規(guī)模預(yù)控。
三、工業(yè)用地開發(fā)之政策體系
1、對于工業(yè)用地來說，最重要的是2013年正式出臺的1 6文件，在政策趨勢之下來梳理工業(yè)用地開發(fā)的路徑幾個，一是農(nóng)地入市，二是城市更新，三是空地工改保、空地調(diào)容，第四個馬上要廢止的，我們可以不提。
2、農(nóng)地入市依據(jù)是1 6文件其中之一，《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法》：
<1>、對于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位在先行理清土地經(jīng)濟利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可進入公開市場掛牌交易。
<2>、農(nóng)地入市不光可以做工業(yè)用地開發(fā)，后面的政策農(nóng)地入市還可以做養(yǎng)老地產(chǎn)。
2、工改商住不太好的一點是地價有點高，酒店是3倍，商業(yè)是5倍，住宅、辦公和商務(wù)公寓是4倍。工改商住在一個區(qū)域《暫行措施》大幅提高了改造成本。
3、工改工兩條路：一條是改成M1，一條是改成M0。
<1>、M0因為有建筑設(shè)計規(guī)則的限制，過往的套路不太行了，得探索一個新的套路。
<2>、工改M1的容積率申報起來沒有那么困難，因為工改M1是我們鼓勵的方向。最重要的一點是工改M1的地價有很多檔可以選擇，可以持有自用，也可以整體轉(zhuǎn)讓、分割轉(zhuǎn)讓，持有才有10%地價。但工改工有一個容積率指引。
4、工改保障房
保障房售價：最高不超過其市場評估價70%，可考慮樓層和朝向確定不同售價。定價部門是發(fā)改委、住建和規(guī)劃，考慮的因素有成本、稅金、合理利潤等等。
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