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實情卻令人略顯失望，來搶食的房企很多，但工改項目涉及的體系繁雜，政策變化大，能“咽的下”的目前還是很少。

7月30日，咚咖房學(xué)院邀請廣和律師事務(wù)所城市更新業(yè)務(wù)總監(jiān)李芳群律師、牛浩思舊改先鋒，在福田區(qū)上梅林多麗電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園舉辦了首場公開專業(yè)課——《城市更新最新政策趨勢解讀和工業(yè)用地開發(fā)路徑探討》。讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在深圳城市更新政策、工改實操上有更清晰的了解。

活動有多火爆？圈圈了解到，本來打算報名一周的專業(yè)課，在第三天就超過了預(yù)期人數(shù)，達(dá)到500余人，同事不得不“忍痛”截止了報名，因為現(xiàn)場加座也坐不下了。

四百余人三百多家企業(yè)參與了本次活動，包括羅湖城市更新局、中海地產(chǎn)、星河集團(tuán)、京基集團(tuán)、世聯(lián)地產(chǎn)、合一機(jī)構(gòu)、福州規(guī)劃院/國房集團(tuán)等地產(chǎn)媒體機(jī)構(gòu)。

圈圈點評：

圈圈在公開課現(xiàn)場，看到全場都是認(rèn)真聽講做筆記的工改專業(yè)人士。采訪了李芳群律師后，圈圈的感受是，工改工項目是城市更新4.0時代釋放土地的一個重要方向，同時也會是未來房企的主要贏利點之一，是房企轉(zhuǎn)型的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)做為一家國有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，堅定不移地以服務(wù)置業(yè)者為企業(yè)發(fā)展方向，同時，也以緊跟行業(yè)發(fā)展方向，推動行業(yè)健康發(fā)展為己任，謀求在房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域占有一席之地。

城市更新，開發(fā)商邊痛邊愛著

今天，李芳群律師和舊改先鋒都直言沒想到會來這么多業(yè)內(nèi)人士。圈圈也在第一時間采訪了現(xiàn)場業(yè)內(nèi)人士和李芳群律師，感受到開發(fā)商對于城市更新，又痛又愛的矛盾心理。

每一項政策大家的理解都不太一樣

來自英聯(lián)估價顧問的一位副總告訴圈圈，她主要是來聽工改如何實操，現(xiàn)在政府倡導(dǎo)大家做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在政策方面比較支持，但很多企業(yè)覺得自己有運營壓力，想改功能，或者想做保障房，每一項政策大家的理解都不太一樣，強(qiáng)區(qū)放權(quán)以后，各個區(qū)政策上還是有一些不太明朗的地方。

在碰到征地返還地，地價跟“1 6”文件怎么銜接，理解的跟政府說的有偏差。除此之外，棚改政策也不是很清晰，是按照城市更新的路徑去走，很嚴(yán)格，政策很全，配套很完善，90%實施主體確認(rèn)實際上是辦不到的，但又沒有政策。

工改工自持運營 開發(fā)商有點頭痛

另一位來自龍光的業(yè)內(nèi)人士表示，龍光在去年拿了很多工改項目，今年因為新的政策《建筑規(guī)范》出來之后，也比較謹(jǐn)慎，想知道有沒有其他方式拓展。

開發(fā)商最感興趣的依然是工改居，利益回報程度最大，然后是工改商，最后才是工改工，但工改居的前提條件要求很多，很難找到符合要求的地塊，政府推的力度也沒有工改工大。而工改工現(xiàn)在也需要自持，以前可以打擦邊球快速回現(xiàn)，《建筑規(guī)范》出來之后，很大一部分需要自持運營，有招商引資、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的需要，這也是現(xiàn)在很多開發(fā)商頭痛的問題。

類住宅行不通了 要轉(zhuǎn)變思路懂產(chǎn)業(yè)

李芳群律師表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)肯定是要高度契合政府的態(tài)度，不能對工業(yè)用地一賣了之，肯定要長期持有、運營，這才是機(jī)會，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變思路，才有機(jī)會在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上做文章，做類住宅肯定是不行的。

開發(fā)商要想做好工改項目，李芳群律師認(rèn)為，重要的是有產(chǎn)業(yè)、有經(jīng)驗，要對產(chǎn)業(yè)定位有比較清晰的認(rèn)識，能整合上下游產(chǎn)業(yè)，與企業(yè)大小沒有關(guān)系。不可能像以前那樣開發(fā)就賣了，現(xiàn)在要長久考慮運營。你要懂產(chǎn)業(yè)，不懂不行。政府來說，最愿意做的還是工改工。

工改實操解答 

1、如果拿到一個地塊，這個地塊不在“十三五”城市更新優(yōu)先拆除范圍之內(nèi)，不在13個重點片區(qū)范圍之內(nèi)，又想做城市更新的話，有其他辦法或途徑嗎？

李芳群：你可以找一個產(chǎn)業(yè)的點，研究所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不只城市更新的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，你要去產(chǎn)業(yè)規(guī)劃門類，如果你可以跟世界500強(qiáng)企業(yè)簽約，就有城市更新的可能，因為這些不是死的，比如總部基地。

廣和律師事務(wù)所城市更新業(yè)務(wù)總監(jiān) 李芳群

2、城市更新的政策比較多，也比較繁雜，甚至各個政策有相互抵觸的情況，在政策有相互抵觸的情況下怎么適用？新法與舊法、上位法與下位法、一般法與特別法沖突時，您認(rèn)為接下來實施操作過程中政府會有怎樣的傾斜？

李芳群：法律沖突的問題，上位法優(yōu)于下位法、特別法優(yōu)于普通法。

3、我們在高新區(qū)內(nèi)有個產(chǎn)業(yè)類升級項目，我們的想法是爭取補(bǔ)交地價，還能不能適用于《實施辦法》？

李芳群：高新區(qū)不僅僅是這樣，哪怕你交足地價也不一定可以轉(zhuǎn)讓，對受讓對象肯定有要求，一是有準(zhǔn)入門檻，二是享受優(yōu)惠，你不可能把它當(dāng)做商品項目簡單開發(fā)掉，政府肯定不會接受。

4、羅湖區(qū)政府當(dāng)年強(qiáng)區(qū)放權(quán)之后，對筍崗-清水河片區(qū)2012年組織了規(guī)劃大綱的編制，2017年4月5日規(guī)劃國土委又發(fā)了一個《解釋辦法一》，請問《規(guī)劃大綱》還有沒有用？現(xiàn)在寶能、華潤、深業(yè)泰富等規(guī)劃，已經(jīng)突破了原來的法定圖則，她還有沒有指導(dǎo)作用？

李芳群：深圳的城市規(guī)劃分為五個層級，最上面的是總體規(guī)劃，后面是次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)藍(lán)圖，筍崗-清水河片區(qū)沒有辦法在城市規(guī)劃條例中找到對標(biāo)，不能說它不合法，但它的地位很尷尬，所以不用它。做審批指導(dǎo)的話會以法定圖則，因為法定圖則才是真正具有法律地位的，但如果法定圖則年限比較久，政府會在突破方面有一些考慮，但必然要走法定圖則調(diào)整程序。

5、我們的舊改項目還涉及到一塊空地，納入統(tǒng)籌考慮規(guī)劃的范圍，對于空地的比例政府有沒有限制？

李芳群：已批未建地，《暫行措施》沒有做已批未建地的規(guī)模限制，但是有一個要求，你必須是2007年6月30日之前，如果不是在這之前的肯定不能做。

6、關(guān)于工改保，《暫行措施》是軌道站點500米以內(nèi)，住建局6月份征集保障房的稿，是不是可以理解為有些工業(yè)用地不在軌道站點500米以內(nèi)也可以工改保？

李芳群：有城市更新的工改保，也有空地工改保，城市更新工改保《指引》要求在500米以內(nèi)，住建局現(xiàn)在不會嚴(yán)格要求，但具體審批時是要考慮這個問題的。

7、李律師，我們有一個項目在寶安區(qū)，項目被劃定為產(chǎn)業(yè)紅線范圍之內(nèi)，導(dǎo)致我們不能做工改保，這樣合法嗎？沒有任何條例不允許它做工改保。

李芳群：支持你們做工改保，每個區(qū)都有自己的保障性住房任務(wù)，可以去找住建局，如果住建局有需要，他肯定支持你，跟更新口協(xié)調(diào)可能會更有機(jī)會，單靠自己我不認(rèn)為會有多少機(jī)會。

最后，來點干貨：

城市更新專業(yè)課干貨

一、城市更新最新政策解讀：

1、城市更新最新政策解讀：涉及到五大關(guān)鍵詞：強(qiáng)區(qū)放權(quán)、規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、片區(qū)統(tǒng)籌、公益優(yōu)先。

2、城市更新事權(quán)下放是全流程的，不僅僅是關(guān)于城市更新的規(guī)劃、計劃的下放，還涉及到建筑開發(fā)、建筑設(shè)計、施工等等，所有事務(wù)都由市職能部門下放到區(qū)政府相應(yīng)部門，這在審批鏈條上減少了審批的時間。

3、城市更新 “十三五”規(guī)劃亮點：對每一類更新項目，比如工業(yè)區(qū)的、城中村的或者是舊城區(qū)的，都進(jìn)行了分類指導(dǎo)，對特區(qū)內(nèi)外、不同行政區(qū)進(jìn)行分區(qū)指導(dǎo)。

4、“十三五”更新計劃規(guī)模預(yù)分配，最關(guān)鍵的是對各個區(qū)新增計劃規(guī)模給了上限，對更新用地供應(yīng)任務(wù)分配。

二、工業(yè)區(qū)用地開發(fā)

1、結(jié)合“十三五”規(guī)劃，總結(jié)了幾個關(guān)于工改工的關(guān)鍵詞：有機(jī)更新；產(chǎn)城融合；結(jié)構(gòu)規(guī)模預(yù)控。

三、工業(yè)用地開發(fā)之政策體系

1、對于工業(yè)用地來說，最重要的是2013年正式出臺的1 6文件，在政策趨勢之下來梳理工業(yè)用地開發(fā)的路徑幾個，一是農(nóng)地入市，二是城市更新，三是空地工改保、空地調(diào)容，第四個馬上要廢止的，我們可以不提。

2、農(nóng)地入市依據(jù)是1 6文件其中之一，《深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法》：

<1>、對于尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)且符合規(guī)劃的工業(yè)用地，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在先行理清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可進(jìn)入公開市場掛牌交易。

<2>、農(nóng)地入市不光可以做工業(yè)用地開發(fā)，后面的政策農(nóng)地入市還可以做養(yǎng)老地產(chǎn)。

2、工改商住不太好的一點是地價有點高，酒店是3倍，商業(yè)是5倍，住宅、辦公和商務(wù)公寓是4倍。工改商住在一個區(qū)域《暫行措施》大幅提高了改造成本。       

3、工改工兩條路：一條是改成M1，一條是改成M0。

<1>、M0因為有建筑設(shè)計規(guī)則的限制，過往的套路不太行了，得探索一個新的套路。

<2>、工改M1的容積率申報起來沒有那么困難，因為工改M1是我們鼓勵的方向。最重要的一點是工改M1的地價有很多檔可以選擇，可以持有自用，也可以整體轉(zhuǎn)讓、分割轉(zhuǎn)讓，持有才有10%地價。但工改工有一個容積率指引。

4、工改保障房

保障房售價：最高不超過其市場評估價70%，可考慮樓層和朝向確定不同售價。定價部門是發(fā)改委、住建和規(guī)劃，考慮的因素有成本、稅金、合理利潤等等。

牛浩思舊改先鋒，城市更新路上的探索者

未來，咚咚找房城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓展團(tuán)隊——牛浩思舊改先鋒將會持續(xù)提供更新大講堂或園區(qū)學(xué)院、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟之類的公益講座。

牛浩思舊改先鋒，通過雙腳一步一步丈量深圳所有舊改項目、城中村，進(jìn)行信息采集。結(jié)合易圖地圖編制，來實現(xiàn)城市更新版圖、產(chǎn)業(yè)園區(qū)版圖，為政府、街道辦也在做產(chǎn)業(yè)升級數(shù)據(jù)梳理。

面向C端舊改先鋒接觸的購房群體比較多，咨詢舊住宅改造的特別多，包括附近的中康生活小區(qū)等。網(wǎng)友對舊住宅改造，包括咨詢能否走棚改等特別關(guān)注，引起行業(yè)很大的關(guān)注度。

易圖城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓展運營總監(jiān) 劉振輝

準(zhǔn)備做什么？

1、品牌宣傳推廣：針對行業(yè)活動，針對單一項目進(jìn)行正面梳理，在現(xiàn)有框架體系之下，對策劃、招商推介、媒體會展、峰會論壇等會有很好的擔(dān)當(dāng)。2、專業(yè)服務(wù)對接。3、資產(chǎn)管理交易，依托投控現(xiàn)有的園區(qū)平臺做資本、資源、資產(chǎn)“三資”整合，包括整體園區(qū)物業(yè)空間的需求定制。4、智庫研究學(xué)習(xí)，通過交流相互學(xué)習(xí)共同合作。

將來做什么？

將來牛浩思舊改先鋒將對產(chǎn)業(yè)基金、投控基金群平臺、金融服務(wù)平臺進(jìn)行搭建，對園區(qū)進(jìn)入的項目進(jìn)行孵化投資。智慧園區(qū)服務(wù)平臺，提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)一站式外圍服務(wù)。企業(yè)投資創(chuàng)新業(yè)務(wù)，跟孵化創(chuàng)新基本一致，對入駐企業(yè)在資金、服務(wù)方面進(jìn)行支持，搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈平臺。