作者：劉荷蕾（深規(guī)院城市發(fā)展與土地政策研究所）
摘要：工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級是城市發(fā)展過程中土地資源節(jié)約集約利用、產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代、城市空間布局調(diào)整三重因素驅(qū)動下的重要舉措，涉及產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地等多個領(lǐng)域，需要對這三重領(lǐng)域的影響因素和限制條件予以綜合考量和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。本文通過對深圳和上海兩地工業(yè)用地升級改造的基本歷程和政策體系的研究，從制度設(shè)計的角度分析了規(guī)劃布局、土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聯(lián)動對于促進(jìn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的重要性。同時，本文以深圳龍華新區(qū)某工業(yè)園為例，深入探析了其在升級轉(zhuǎn)型過程中如何實現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的充分銜接，從而從實踐操作的角度進(jìn)一步分析了工業(yè)園區(qū)更新改造的產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地協(xié)同路徑。
關(guān)鍵詞：工業(yè)園；更新改造；產(chǎn)業(yè)；規(guī)劃；土地；協(xié)同
1.引言
在世界經(jīng)濟形勢瞬息萬變和全球市場競爭日趨激烈的背景下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的必由之路。在此背景下，中央和全國多個省市相繼出臺多項相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，加快各地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級進(jìn)程。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須以土地為空間載體，在我國現(xiàn)階段土地資源稀缺，新增建設(shè)用地十分有限的情況下，通過對城市舊工業(yè)區(qū)、舊工業(yè)用地等進(jìn)行更新、改造，挖潛存量工業(yè)用地，就成為釋放空間資源，增加工業(yè)用地供給的重要模式。在過去的幾十年中，伴隨著工業(yè)的迅速增長，我國工業(yè)開發(fā)區(qū)四處開花，到2012年7月，我國已擁有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)131個，省級開發(fā)區(qū)776個，地市級開發(fā)區(qū)近千家。與此同時，全國新增工礦倉儲用地從2008年的9.3萬公頃上升到2012年的20.35萬公頃，平均年增長15.69 萬公頃。這種粗放的增長模式背后是對土地資源的粗放利用，使得大量工業(yè)用地處于低效利用或閑置的狀態(tài)，造成工業(yè)用地的嚴(yán)重浪費。因此，無論是出于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的目的，還是基于提高工業(yè)用地利用效率的動力，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的重要性和緊迫性都愈加凸顯。由于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級是城市發(fā)展過程中土地資源節(jié)約集約利用、產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代、城市空間布局調(diào)整三重因素驅(qū)動下的重要舉措，在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級項目實施的每一階段都將涉及產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地等多個領(lǐng)域，需要將不同領(lǐng)域的影響因素和限制條件予以綜合考量和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)才能確保轉(zhuǎn)型升級多重目標(biāo)的實現(xiàn)。因此，從制度設(shè)計和實踐操作層面對于工業(yè)園更新改造的產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地協(xié)同路徑進(jìn)行研究和探索具有十分重要的意義。
2.深圳和上海兩地工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的基本認(rèn)知
依托三大城市群快速發(fā)展的高度城市化地區(qū)較早地開展了關(guān)于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的探索，其中深圳和上海在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的制度設(shè)計和實踐運作上都取得了一定的成果，尤其具有代表性。
2.1深圳
深圳在改革開放的背景下經(jīng)歷了一個高速城市化的過程，但隨著城市的不斷發(fā)展，其面臨的空間資源瓶頸也日益顯現(xiàn)并加劇。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土資源委員會發(fā)布的《關(guān)于深圳市2014年度土地變更調(diào)查主要數(shù)據(jù)成果的公報》，深圳市2014年建設(shè)用地面積達(dá)到96831公頃，接近深圳市土地總面積的50%，與北京、上海、廣州等城市相比，深圳市城市建設(shè)用地資源不足的困境更加明顯，使得工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級在深圳具有尤其重要的意義。
深圳的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級始于20世紀(jì)90年代特區(qū)內(nèi)工廠外遷和空置廠房改商業(yè)用途。為了加快推進(jìn)工業(yè)用地二次開發(fā)和集約利用，2007年深圳頒布了《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》，明確了工業(yè)用地升級改造的改造范圍、改造方式、改造原則和要求，并從資金扶持、地價優(yōu)惠、申報程序等方面提出了針對工業(yè)用地升級改造的扶持政策。依據(jù)這一政策，深圳在 2008 年推進(jìn)了總用地規(guī)模為 88 公頃的 11 個工業(yè)區(qū)升級改造試點項目。2009年，《深圳市城市更新辦法》及其后實施細(xì)則的頒布，為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級提供了城市更新這一操作模式和實施路徑。2013年，深圳市發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》及其六個配套文件（簡稱“1+6”文件），提出了原農(nóng)村集體尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)的工業(yè)用地的上市流轉(zhuǎn)路徑，進(jìn)一步完善了深圳工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的制度體系。
深圳當(dāng)前推進(jìn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的主要途徑之一就是以城市更新的方式進(jìn)行舊工業(yè)園區(qū)的改造。例如，《深圳市城市更新辦法》規(guī)定“拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價”，通過地價優(yōu)惠鼓勵工改工城市更新?！渡钲谑泄I(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》通過允許城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇，以及作為工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓來提高市場主體的盈利空間，激勵市場力量參與工改工城市更新。在政府的政策引導(dǎo)和推動下，工改工城市更新項目逐漸成為市場熱衷的主要項目類型之一，工改工項目占城市更新項目的比重也不斷提高。
這種工業(yè)園區(qū)的更新改造目的在于實現(xiàn)原來工業(yè)空間向新型產(chǎn)業(yè)空間的轉(zhuǎn)變，需要對工業(yè)用地供給、產(chǎn)業(yè)方向選擇、規(guī)劃布局調(diào)整、產(chǎn)業(yè)運營等方面進(jìn)行綜合統(tǒng)籌考慮，其策劃和實施過程也將明顯地體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市規(guī)劃政策、土地政策之間的協(xié)同和聯(lián)動。例如，《深圳市城市更新辦法》中提出城市更新涉及產(chǎn)業(yè)用地的，除應(yīng)當(dāng)遵守該辦法的規(guī)定之外，還應(yīng)當(dāng)符合深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄、城市更新或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級政策。在《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》中也要求結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃，綜合運用規(guī)劃、土地、資金等多種手段，加快整備成片土地資源，保障和拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。尤其是對加工貿(mào)易企業(yè)原使用土地納入土地整備范圍的，提供相應(yīng)的政策優(yōu)惠，以促進(jìn)這類企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。2014年發(fā)布實施的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》更是提出了“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”這一新的概念，規(guī)定這類用地的范圍包括融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動的用地，其適建用途包括廠房、研發(fā)用房、商業(yè)、宿舍、可附設(shè)的市政設(shè)施和交通設(shè)施、其它配套輔助設(shè)施，將舊工業(yè)區(qū)的更新改造向政府鼓勵的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)方向引導(dǎo)。
2.2上海
上海人多地少、產(chǎn)業(yè)密集、環(huán)境承載力十分有限，在城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中，上海的第二產(chǎn)業(yè)逐步向郊區(qū)或外地等生產(chǎn)成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，而位于城市工業(yè)中心區(qū)的原工業(yè)用地由于交通和配套設(shè)施等原因，其土地價值仍然凸顯。在此背景下，上海也積極地在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級方面探索自己的道路。
上海工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級同樣開始于20世紀(jì)90年代。1998年國家土地管理局頒布了《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，開啟了上海市國有企業(yè)工業(yè)用地盤活利用的歷程。這一政策出臺以后，大批上海國有企業(yè)通過補繳地價，將原有的劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)變用途，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。為了加速創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2005年上海市率先提出利用工業(yè)用地發(fā)展創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變、房屋建筑結(jié)構(gòu)不變、土地性質(zhì)不變的辦法，利用舊工業(yè)用地興建創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。這一政策實現(xiàn)了盤活低效工業(yè)用地和促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙重目標(biāo)，推動了紅坊新十鋼、八號橋、1933等一大批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的涌現(xiàn)。為了進(jìn)一步推進(jìn)存量工業(yè)用地的盤活利用，2013年以來，上海市又先后出臺了《關(guān)于統(tǒng)籌優(yōu)化全市工業(yè)區(qū)塊布局的若干意見》、《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級三年行動計劃（2013-2015年）》、《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》、《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行）》等一系列政策，在區(qū)分類型的基礎(chǔ)上從開發(fā)機制、方式、要求等方面建立了一套相對完善的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級機制。
上海市在工業(yè)用地盤活過程中，將現(xiàn)狀工業(yè)用地分為三種類型：規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊（“104”區(qū)塊）；規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地（“195”區(qū)域）；集中建設(shè)區(qū)外的現(xiàn)狀工業(yè)用地（“198”區(qū)域）。要求“104”區(qū)塊以升級為導(dǎo)向，重點發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，實施高端發(fā)展；“195區(qū)域”以轉(zhuǎn)型為導(dǎo)向，重點發(fā)展與新城建設(shè)相融合、與產(chǎn)業(yè)鏈相配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，積極引導(dǎo)向城市生活功能轉(zhuǎn)變，實施轉(zhuǎn)型發(fā)展；“198區(qū)域”以復(fù)墾為導(dǎo)向，以土地綜合整治為平臺，編制實施郊野單元規(guī)劃，重點實施生態(tài)修復(fù)和整理復(fù)墾。這種政策安排也是將產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、城市功能布局以及土地利用方向都滲透進(jìn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級實踐中的典型。
2.3小結(jié)
這些高度城市化地區(qū)在進(jìn)行工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級制度設(shè)計時，往往需要從規(guī)劃布局、土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度進(jìn)行綜合考慮，將這幾個方面的訴求統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，融會貫通于整套工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的制度體系之中。這一理念在深圳和上海的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級相關(guān)政策中得到了充分的體現(xiàn)，也成為了兩地工業(yè)用地升級改造順利開展的重要保障。
3.工業(yè)園更新改造的產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地協(xié)同路徑
3.1場地的選擇分析
本文選擇深圳龍華新區(qū)某工業(yè)園的更新改造作為研究對象，對其開展的工業(yè)園更新升級工作予以全流程的分析，通過案例的視角更加深入地解析在工業(yè)園更新改造中如何將產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃和土地進(jìn)行協(xié)同運作。該研究地區(qū)位于深圳市龍華新區(qū)南部，目前按照一個工業(yè)園實施管理，當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)以表殼廠、印刷廠、電子制品廠為主。該工業(yè)園區(qū)交通條件優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施便利、區(qū)位優(yōu)勢明顯。在土地利用現(xiàn)狀方面，該工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地以工業(yè)用地為主，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，產(chǎn)權(quán)整合難度較小。由于屬于龍華新區(qū)城市更新重點區(qū)域，因此相關(guān)規(guī)劃明確了該工業(yè)園區(qū)未來的改造方向以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為主。
3.2研究邏輯的梳理
工業(yè)園區(qū)更新改造主要是針對存量工業(yè)用地，實現(xiàn)現(xiàn)狀低端產(chǎn)業(yè)向規(guī)劃高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。在這種轉(zhuǎn)變過程中包含了產(chǎn)業(yè)調(diào)控、規(guī)劃引導(dǎo)和土地支撐三條主線，對于工業(yè)園區(qū)更新改造路徑的研究就是順著這三條主線，分為宏觀、中觀以及微觀三個層次逐步推進(jìn)的。
在宏觀層面，主要對國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體趨勢、多個規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的關(guān)系以及土地參與宏觀調(diào)控的方向等內(nèi)容進(jìn)行研究；在中觀層面，主要針對研究區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向、用地規(guī)劃安排、產(chǎn)業(yè)供地政策的分析；在微觀層面，則主要對研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)實施條件進(jìn)行評估，并根據(jù)研究區(qū)域的范圍和土地類型對其詳細(xì)規(guī)劃要求和具體用地條件進(jìn)行分析。每一個層面的研究內(nèi)容都包含了產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地三條主線的相應(yīng)內(nèi)容，不僅每條主線內(nèi)部的內(nèi)容是逐步遞進(jìn)、逐層深入的，三條主線同一層面的研究內(nèi)容也是互相影響、互為支撐的?？傮w來說，本研究就是在這樣一個既有縱向延伸，又有橫向聯(lián)動的研究邏輯和研究框架下，對產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃和土地聯(lián)動下可實施的工業(yè)園區(qū)升級轉(zhuǎn)型路徑進(jìn)行探究。
3.3協(xié)同要點分析
3.3.1在產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析過程中的協(xié)同
產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的分析可以分為三個層次：第一層次主要分析國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展潮流和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢；第二層次主要分析深圳市以及龍華新區(qū)尺度產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境和趨勢；第三層次主要分析研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀基礎(chǔ)和發(fā)展訴求。在分層次進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研判的同時，也需要對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃進(jìn)行綜合分析，并對國家或地方政策在土地尤其是工業(yè)用地方面的調(diào)控方向進(jìn)行把握。這樣分析的必要性在于這些規(guī)劃、土地方面的政策規(guī)定中必然蘊含著對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展最新趨勢的考慮，而且這些規(guī)劃和土地條件也是構(gòu)成區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和基礎(chǔ)的重要要素。
3.3.2在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向研判過程中的協(xié)同
產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向的研判主要是結(jié)合國家、廣東省、深圳市層面的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄以及龍華新區(qū)政府在產(chǎn)業(yè)上的導(dǎo)向，通過行業(yè)吸引能力和發(fā)展可行性兩個維度的分析，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會進(jìn)行初判，篩選出適合研究區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)大類。同一層次需要開展的工作還包括對用地規(guī)劃安排和產(chǎn)業(yè)供地政策的研究。具體來說，用地規(guī)劃安排的分析就是要依據(jù)龍華新區(qū)層面的規(guī)劃，明確研究區(qū)域所在片區(qū)的規(guī)劃定位、空間布局以及功能導(dǎo)向。而產(chǎn)業(yè)供地政策分析的目的則在于明確不同類型產(chǎn)業(yè)用地在供應(yīng)規(guī)模、地價、交易方式等方面所享受到的優(yōu)惠或者受到的限制。這一中觀層面規(guī)劃、土地政策分析的意義在于確保所選擇的產(chǎn)業(yè)方向是符合規(guī)劃布局，并且在用地方面是具有優(yōu)勢的。
3.3.3在產(chǎn)業(yè)實施條件評估過程中的協(xié)同
產(chǎn)業(yè)實施條件評估進(jìn)一步將上一層次篩選出的產(chǎn)業(yè)大類進(jìn)行細(xì)化分析，主要針對每一產(chǎn)業(yè)大類進(jìn)行市場前景和發(fā)展態(tài)勢分析，同時將產(chǎn)業(yè)大類的產(chǎn)業(yè)鏈全面打開，對每一產(chǎn)業(yè)大類下的細(xì)化產(chǎn)業(yè)選擇進(jìn)行評估。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的離不開空間的承載，工業(yè)園區(qū)更新改造內(nèi)容不僅僅在于產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代，其內(nèi)涵還包括土地利用效率的提高和建筑空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為了確保研究區(qū)域在產(chǎn)業(yè)類型、土地利用方式以及建筑形態(tài)三個方面的轉(zhuǎn)變能夠聯(lián)動實現(xiàn)，在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)實施條件評估的同時，也需要考慮研究區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃要求和具體用地條件。具體來說，包括以下三個方面：
第一方面是通過對規(guī)劃指標(biāo)限制的核定，確定研究區(qū)域?qū)嵤└赂脑旌蟮慕ㄖw量。與建筑體量相關(guān)的關(guān)鍵指標(biāo)之一就是容積率，為此需要參考法定圖則確定容積率，或者通過對深圳市城市更新容積率相關(guān)政策的梳理，厘清不同條件下工改工城市更新項目在容積率方面的取值范圍，以確定研究區(qū)域更新改造后的容積率上限。
第二方面是需要確保研究區(qū)域?qū)嵤└赂脑旌蟮漠a(chǎn)業(yè)類型與物業(yè)類型相匹配。為了承載研究區(qū)域轉(zhuǎn)型升級后所發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，原本土地利用效率低下的工業(yè)園區(qū)計劃被改造為空間資源集中布局和優(yōu)化利用的產(chǎn)業(yè)空間，這種產(chǎn)業(yè)空間的重要體現(xiàn)形式就是新型的產(chǎn)業(yè)用房。為此需要對《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理辦法的通知》等深圳市已有的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房相關(guān)政策進(jìn)行梳理，明確創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配置的企業(yè)或項目在產(chǎn)業(yè)類型上的要求和限制，確保所選擇的產(chǎn)業(yè)類型屬于深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配置的范圍之內(nèi)。
第三方面是需要明確研究區(qū)域?qū)嵤└赂脑旌笤谖飿I(yè)運營方面所需要遵循的規(guī)則。研究區(qū)域物業(yè)運營的重點在于產(chǎn)業(yè)用房的租售問題，為此需要對《深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行）》、《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》、《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見》等產(chǎn)業(yè)用房管理政策進(jìn)行分析，明確工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級所形成的工業(yè)物業(yè)在租售比例、銷售方式、銷售價格、銷售對象、產(chǎn)權(quán)劃分以及配套物業(yè)分割銷售等方面的政策規(guī)定和要求。
4.結(jié)語
在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的過程中，所進(jìn)行的不僅僅是簡單的土地利用方式的改變或者建筑空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，背后往往還蘊含了產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和城市發(fā)展需求方面的考慮，是挖掘土地資源潛力，優(yōu)化空間資源配置，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提升城市功能結(jié)構(gòu)的綜合結(jié)果。這種產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地的聯(lián)動關(guān)系是工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級政策體系設(shè)計的核心要義之一。同時，這種關(guān)系也在工業(yè)園區(qū)更新改造實踐的每一個階段中都得到了充分體現(xiàn)。在前期策劃階段，一方面需要依據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)目錄或者其他產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政策確定工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向，另一方面需要核實工業(yè)園區(qū)改造后的土地利用方向符合土地利用總體規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃以及法定圖則等土地、規(guī)劃政策所確定的用地性質(zhì)或功能；在中期實施階段，需要明確城市更新政策對于不同類型城市更新項目在建筑空間方面的限制和要求，并確保改造后所建的物業(yè)類型與產(chǎn)業(yè)類型是相互匹配的；在后期運營階段，也必須按照相關(guān)產(chǎn)業(yè)用房管理政策所提出的規(guī)則進(jìn)行工業(yè)物業(yè)及其配套物業(yè)的出租和銷售。本文從深圳、上海兩地的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級制度設(shè)計和龍華新區(qū)某工業(yè)園城市更新的實踐操作兩個角度對工業(yè)園更新改造的產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、土地協(xié)同路徑進(jìn)行了探析，然而為了使研究結(jié)論更具代表性和借鑒意義，在未來的研究中應(yīng)該將更多不同區(qū)域、不同類型的城市的政策制度和實踐案例納入研究體系之中。
參考文獻(xiàn)（略）
