一、M0用地的背景概況
1. 產(chǎn)生背景
為了有效推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，深圳市在2014年的《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中新增了物流用地(W0)和新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)兩種用地類型。其中,M0用地因?yàn)槠淅梅绞降亩鄻有院挽`活性的創(chuàng)新特征而備受關(guān)注。2014年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%，土地資源有限成為限制城市發(fā)展的主要因素，產(chǎn)業(yè)用地指標(biāo)不足問(wèn)題更加突出。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”,城市發(fā)展也進(jìn)入了新階段——城市更新階段。在這個(gè)階段當(dāng)中，城市規(guī)劃思維最大轉(zhuǎn)折在于要從增量用地管理向存量用地資源深入發(fā)掘轉(zhuǎn)變。如何解決產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間不足的矛盾成為當(dāng)下重要的課題。深圳市早在2007年開始編制《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》時(shí)，就將“工作重點(diǎn)由增量空間建設(shè)轉(zhuǎn)向存量空間優(yōu)化轉(zhuǎn)變”作為未來(lái)時(shí)間的工作模式的兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變之一。從此，深圳市開啟了城市更新時(shí)代，并通過(guò)城市更新規(guī)劃逐步引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。M0用地類型的出現(xiàn)，成為了深圳市推動(dòng)城市更新的重要體制創(chuàng)新，值得其它地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒。
2. M0用地的定義
根據(jù)2014版《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，新型產(chǎn)業(yè)用地M0是指新型產(chǎn)業(yè)用地是指融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、 無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動(dòng)的用地。其與深圳市舊式的工業(yè)用地的分類差別主要可以由下表體現(xiàn)：
二、M0用地的具有應(yīng)用
1. M0用地的應(yīng)用領(lǐng)域——服務(wù)“工改工”城市更新
過(guò)去深圳的城市更新以“工改商”、“工改居”為主，但純粹的商業(yè)用地和居住用地難以支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展，對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“工改工”則逐步成為城市更新的新模式。而M0用地就是“工改工”落腳點(diǎn)?！肮じ墓ぁ?是指將現(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地（M1）改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0），將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)品多元化，包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。
2. M0用地的政策應(yīng)用——深圳對(duì)M0用地的政策支持
對(duì)于 M0用地，一般來(lái)講主要有四個(gè)方面的政策支持：
（1）降低了城市更新地塊現(xiàn)狀土地申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大“工改工”適用范圍。
歷史發(fā)展路徑的獨(dú)特性造就了深圳違法土地多的現(xiàn)狀。深圳是全國(guó)最先推行土地市場(chǎng)化改革的城市，1987年土地拍賣，啟動(dòng)土地的有償使用。2004年寶安、龍崗兩區(qū)全面城市化后，深圳成為全國(guó)第一個(gè)沒有農(nóng)村建制的城市，但是城市二元特征明顯，城中村與村中城并存，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)際占用大量土地。隨著深圳城市發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)強(qiáng)度越來(lái)越大，對(duì)土地的需求激增，刺激了土地的快速增值，土地級(jí)差地租飆升。 而在土地大幅增值的巨大利益驅(qū)動(dòng)下，與國(guó)有土地同樣占有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的集體土地和其他土地通過(guò)各種渠道紛紛進(jìn)入土地供給市場(chǎng)，形成非法和隱形違法土地市場(chǎng)，并成為了長(zhǎng)期困擾深圳發(fā)展的歷史遺留問(wèn)題。根據(jù)南方周末發(fā)布的第38次CMRC中國(guó)經(jīng)濟(jì)觀察季度報(bào)告顯示，深圳生活在“違法建筑”里的外來(lái)人口高達(dá)700多萬(wàn)，約占深圳總?cè)丝诘囊话?，如此?guī)模的“合法外土地”與“違法建筑”，在中國(guó)特大城市里頗為罕見。
“合法用地”比例成為判斷城市更新項(xiàng)目可行性的首要問(wèn)題：為了防止“合法外土地”通過(guò)城市更新大量進(jìn)入土地供給市場(chǎng)，深圳市出臺(tái)了多版土地管理的相關(guān)規(guī)定，多次明確了合法用地比例的要求。2017年1月1日，歷經(jīng)三十余稿的討論和修改的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府辦[2016]38號(hào)文）正式實(shí)施，是合法用地土地規(guī)劃的最新法規(guī)文件。在申報(bào)拆除重建類城市更新計(jì)劃的城市更新單元的合法用地比例問(wèn)題上，新版38號(hào)文繼續(xù)保留了“拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應(yīng)當(dāng)不低于70%”的要求。因此，作為拆除重建類城市更新計(jì)劃申報(bào)條件，如何核算項(xiàng)目合法用地面積并促使項(xiàng)目滿足“合法用地比例”，無(wú)疑成為判斷城市更新項(xiàng)目可行性的首要問(wèn)題之一。
此外，38號(hào)文并未對(duì)“合法土地”進(jìn)行明確界定，但是目前市場(chǎng)主體、用地權(quán)利人、城市更新職能部門通行規(guī)則是認(rèn)定了五類合法用地，包括國(guó)有用地、原集體經(jīng)濟(jì)組織取得確權(quán)用地、舊屋村用地、已按歷史遺留違法建筑處理的用地、已按房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理的用地。
“工改工”M0用地，降低了“合法用地”比例要求，擴(kuò)大了城市更新的適用范圍。為了推動(dòng)工業(yè)區(qū)升級(jí)改造，目前深圳市各區(qū)均出臺(tái)了系列關(guān)于降低“合法用地”比例要求的工業(yè)區(qū)改造升級(jí)政策。以龍崗區(qū)為例，根據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)部門表示，拆除重建類“工改工”的M0用地項(xiàng)目，合法用地占比由70%降低至60%，這將大大降低實(shí)際操作中的最大難度要求，擴(kuò)大城市更新適用土地范圍。
?。?） 容積率上限提高
目前深圳市、龍崗區(qū)均出臺(tái)了系列工業(yè)區(qū)改造升級(jí)政策。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，龍崗現(xiàn)有889個(gè)工業(yè)區(qū)，總占地80.5平方公里，規(guī)劃保留為產(chǎn)業(yè)用地42.2平方公里，涉及514個(gè)工業(yè)區(qū)。其中，適合改造升級(jí)的工業(yè)區(qū)共373個(gè)。這些工業(yè)區(qū)容積率在1—2之間的用地占比56.8%，平均容積率約為1.3，容積率偏低，提升空間大。通過(guò)“工改工”城市更新，新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)容積率上限可達(dá)6.0。
?。?） 配套設(shè)施比例提高
普通工業(yè)用地和新型產(chǎn)業(yè)用地的配套設(shè)施建筑面積可達(dá)總建筑面積的30%，倉(cāng)儲(chǔ)用地的配套設(shè)施建筑面積可達(dá)總建筑面積的15%，物流用地的配套設(shè)施建筑面積可達(dá)總建筑面積的40%；
?。?） 工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓
改造后形成的工業(yè)樓宇和工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施均可分割轉(zhuǎn)讓。
3. M0用地實(shí)施城市更新的成功案例——蛇口網(wǎng)谷項(xiàng)目
（1） 基本概況——改革先行區(qū)的沒落
蛇口網(wǎng)谷位于沿山路和南海大道之間，北起工業(yè)八路，南至工業(yè)四路，占地面積達(dá)20萬(wàn)㎡，用房總建筑面積超42萬(wàn)㎡。在歷史上，蛇口網(wǎng)谷作為中國(guó)第一個(gè)對(duì)外開放的工業(yè)區(qū)，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)各類開發(fā)區(qū)的興起。在住房制度、人才聘用、勞動(dòng)用工、薪酬分配、社會(huì)保險(xiǎn)、工程招投標(biāo)及企業(yè)股份制運(yùn)作等方面進(jìn)行了大膽探索，被譽(yù)為中國(guó)改革開放的“窗口”和“試管”。
但是，隨著時(shí)代的發(fā)展，曾經(jīng)作出巨大貢獻(xiàn)的產(chǎn)業(yè)逐漸成為落后產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值的貢獻(xiàn)也在逐步下降。蛇口的先發(fā)優(yōu)勢(shì)逐漸縮小。為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，從激烈的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，招商局蛇口工業(yè)區(qū)開啟了“再造新蛇口”工程。
（2） 更新路徑——引入M0用地激活產(chǎn)業(yè)能級(jí)
在蛇口網(wǎng)谷項(xiàng)目城市更新過(guò)程中，南山區(qū)政府與招商局蛇口工業(yè)，聯(lián)手推出關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地的相關(guān)政策，通過(guò)“工改工”引入M0產(chǎn)業(yè)用地，將蛇口網(wǎng)谷項(xiàng)目由原來(lái)是主要從事出口加工業(yè)的舊廠房轉(zhuǎn)變成一個(gè)融合高科技與文化產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，更新后的產(chǎn)業(yè)定位為高端服務(wù)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)先行示范區(qū)。這個(gè)過(guò)程中，新型產(chǎn)業(yè)用地的相關(guān)政策起到了重要的推動(dòng)作用，通過(guò)配套提高、容積率提升等優(yōu)惠政策加快了相關(guān)新型產(chǎn)業(yè)的落地，吸引了一批的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，既推動(dòng)了老城區(qū)的改造，又促進(jìn)了城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。具體改造情況如下：
2017年12月11日，南山區(qū)城市更新局發(fā)布關(guān)于《2017年深圳市南山區(qū)城市更新單元計(jì)劃第五批計(jì)劃》（草案）公示。公示內(nèi)容共包含兩個(gè)項(xiàng)目：分別為（興華工業(yè)大廈七、八棟城市更新單元、向南村(二期)城市更新單元）據(jù)資料顯示，興華工業(yè)大廈七、八棟城市更新單元申報(bào)主體為蛇口興華實(shí)業(yè)股份有限公司，向南村(二期)城市更新單元申報(bào)主體為深圳市國(guó)超投資有限公司。
其中,興華工業(yè)大廈城市更新項(xiàng)目將對(duì)接蛇口網(wǎng)谷，擬打造成以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)研發(fā)應(yīng)用、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等為主體，配套商業(yè)、公寓等功能的新型產(chǎn)業(yè)綜合體，帶動(dòng)周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。作為蛇口網(wǎng)谷的第五期，本項(xiàng)目將打造成蛇口網(wǎng)谷互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)孵化園。其建成落地，將緩解目前蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)空間供不應(yīng)求的局面，通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)及優(yōu)質(zhì)空間的打造，將吸引高科技企業(yè)的入駐。
蛇口網(wǎng)谷分為三期開發(fā)，總建筑面積約42萬(wàn)㎡，由互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)基礎(chǔ)及應(yīng)用、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及應(yīng)用示范三大核心產(chǎn)業(yè)功能和公共技術(shù)平臺(tái)構(gòu)成。目前由蛇口網(wǎng)谷運(yùn)營(yíng)管理的辦公大樓有：萬(wàn)維大廈、萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈、萬(wàn)聯(lián)大廈、創(chuàng)業(yè)壹號(hào)、金利美廠房、數(shù)碼大廈、科技大廈、南山大廈、北科創(chuàng)業(yè)、明華會(huì)議中心、火炬創(chuàng)業(yè)大廈、新時(shí)代廣場(chǎng)、招商局廣場(chǎng)、南海意庫(kù)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前蛇口網(wǎng)谷的總規(guī)劃用地面積逾70萬(wàn)平方米，包括核心區(qū)、配套區(qū)(超過(guò)20萬(wàn)平方米)和拓展區(qū)(超過(guò)30萬(wàn)平方米)。其中核心區(qū)域位于大南山和南海大道之間，北起工業(yè)八路，南至工業(yè)二路，占地面積約20萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積約42萬(wàn)平米，總投資約26億元，由互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)基礎(chǔ)及應(yīng)用、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及應(yīng)用示范三大核心產(chǎn)業(yè)功能和公共技術(shù)平臺(tái)構(gòu)成。
4. M0用地未來(lái)情況預(yù)測(cè)
在經(jīng)歷了30年的城市化和工業(yè)化的迅猛發(fā)展之后，深圳面臨著嚴(yán)重的土地資源缺乏，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等問(wèn)題。除了公開市場(chǎng)招拍掛以外，城市更新工改工項(xiàng)目為市場(chǎng)供應(yīng)了大量的工業(yè)用地。根據(jù)招拍掛以及城市更新通過(guò)專規(guī)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，2012-2016年深圳市共供應(yīng)約785萬(wàn)平方米工業(yè)用地，其中普通工業(yè)用地約585萬(wàn)平方米，M0用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）約200萬(wàn)平方米，超過(guò)了傳統(tǒng)工業(yè)用地的三分之一。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)2017年預(yù)測(cè)，未來(lái)五年深圳工改工類城市更新項(xiàng)目供應(yīng)建筑面積571萬(wàn)平方米(含配套)，總貨值約1700億，年均貨值340億，這個(gè)數(shù)字比萬(wàn)科于2016年在深圳的新房銷售額還高出百億有余。
與以往通過(guò)園區(qū)入駐標(biāo)準(zhǔn)和招商優(yōu)惠來(lái)限制產(chǎn)業(yè)用地的準(zhǔn)入門檻和相關(guān)優(yōu)惠政策相比，M0用地的設(shè)置在制度層面反映了深圳產(chǎn)業(yè)更新的強(qiáng)烈需求。未來(lái)M0用地將會(huì)成為深圳創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)的主要供給來(lái)源，同時(shí)也會(huì)做出越來(lái)越細(xì)致和具體的用地要求和優(yōu)惠條件。隨著M0用地紅利效應(yīng)進(jìn)一步釋放，年均貨值應(yīng)該突破500億，有望達(dá)到千億級(jí)別。
三、深圳M0用地創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)影響
1. 帶動(dòng)效應(yīng)明顯，掀起了大中城市產(chǎn)業(yè)用地更新浪潮
隨著深圳M0用地的成功，越來(lái)越多成大中城市注重創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地探索，其中南京和天津就是成功的案例。南京在B類（商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地）B29項(xiàng)（其他商務(wù)設(shè)施用地）下細(xì)分B29a用地（科研設(shè)計(jì)用地），將經(jīng)營(yíng)性科研設(shè)計(jì)用地與科研事業(yè)單位用地相區(qū)分。同時(shí)，在M類（工業(yè)用地）下增加Ma用地，即生產(chǎn)研發(fā)用地，主要適用于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（即2.5產(chǎn)業(yè)）。目前南京科技研發(fā)用地的基準(zhǔn)地價(jià)基本處于同地段商業(yè)辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)的50%~60%，高于工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。南京紫金特區(qū)內(nèi)混合用途土地出讓時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)明確列出各種土地用途及建筑面積比例（實(shí)際操作中商業(yè)配套一般不超過(guò)總建筑面積的10%），暫不明確分?jǐn)偼恋孛娣e，待項(xiàng)目建成后根據(jù)實(shí)際建筑面積分?jǐn)偢饔猛就恋孛娣e并換發(fā)土地證。具體來(lái)說(shuō)，紫金特區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)業(yè)孵化器、創(chuàng)業(yè)企業(yè)加速器和中試用房用地，按科技研發(fā)用地管理；人才公寓用地按保障性住房用地管理，如需上市銷售或社會(huì)資金建設(shè)的特區(qū)配套住宅，經(jīng)批準(zhǔn)可按限價(jià)房的方式掛牌出讓，銷售對(duì)象限定為特區(qū)內(nèi)科研單位，且所購(gòu)房屋不得再次轉(zhuǎn)讓，因遷出或確需轉(zhuǎn)讓的，由特區(qū)管理單位按成本價(jià)回購(gòu)。
天津市改革性提出新地類M4（科技研發(fā)類用地），創(chuàng)新國(guó)家關(guān)于科研用地設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)中小微戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且其價(jià)格高于同地段工業(yè)用地水平。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同于傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)，進(jìn)駐的多為中小微型創(chuàng)新型企業(yè)，對(duì)園區(qū)內(nèi)能夠提供的多樣化、綜合性辦公服務(wù)要求較高；且從業(yè)人員多為從事研發(fā)、設(shè)計(jì)等行業(yè)的高素質(zhì)人才，對(duì)日常商務(wù)、休閑、居住等配套也有一定需求。
2. 助推由新型產(chǎn)業(yè)用地到創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地的土地管理創(chuàng)新浪潮，推進(jìn)用地管理精細(xì)化
隨著深圳M0用地的運(yùn)用，各大城市在深圳的基礎(chǔ)上把新型產(chǎn)業(yè)用地做的更加細(xì)致，全國(guó)各土地管理和供給進(jìn)入了全新的創(chuàng)新探索浪潮，威海、福州、杭州等城市紛紛出臺(tái)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理的實(shí)施意見。以杭州蕭山區(qū)為例，通過(guò)設(shè)置創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地，在深圳M0用地基礎(chǔ)上有了進(jìn)一步的優(yōu)化，除了對(duì)創(chuàng)新性用地的給予優(yōu)惠條件的同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用地入駐產(chǎn)業(yè)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，在鼓勵(lì)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的層面強(qiáng)調(diào)了創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)的高端型要求。以蕭山區(qū)的首個(gè)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目——北斗人防應(yīng)用研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于河上鎮(zhèn)祥和橋村，用地63畝，總投資2.85億元，總建筑面積84000平方米，由浙江叁益科技股份有限公司投資，浙江圓融科技有限公司建設(shè)。項(xiàng)目的畝均固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度不低于452萬(wàn)元，畝均銷售收入不低于873萬(wàn)元，畝均稅收不低于40萬(wàn)元，萬(wàn)元工業(yè)增加值綜合能耗（噸/等價(jià)值）不高于0.004，相關(guān)指標(biāo)遠(yuǎn)高于蕭山區(qū)一般工業(yè)用地項(xiàng)目的準(zhǔn)入指標(biāo)要求。尤其是作為明顯區(qū)別于一般工業(yè)制造項(xiàng)目的萬(wàn)元工業(yè)增加值綜合能耗指標(biāo)，創(chuàng)行型產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目要求不高于0.05，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)行一般工業(yè)用地項(xiàng)目0.78標(biāo)準(zhǔn)煤/萬(wàn)元的準(zhǔn)入門檻，大大提高了入駐產(chǎn)業(yè)的能耗要求。
作者簡(jiǎn)介：謝劍波 國(guó)研智庫(kù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院研究員
聯(lián)系客服
