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億海財(cái)稅專注于房地產(chǎn)、建筑行業(yè)特點(diǎn)、聚焦業(yè)內(nèi)知名專家學(xué)者以解決實(shí)際問題、提升實(shí)戰(zhàn)能力為目的！結(jié)合線上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及線下落地實(shí)戰(zhàn)課程幫助財(cái)稅人員提升財(cái)稅操作技能與財(cái)務(wù)管控能力為企業(yè)提供可行性財(cái)稅解決方案！一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的特點(diǎn)1.行業(yè)特點(diǎn)。政策調(diào)控強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長、資金密集、開發(fā)周期長、對(duì)地方財(cái)政收入的重大影響、社會(huì)影響大；2.概念。納稅人在納稅年度終了后規(guī)定時(shí)期內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算全年應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳的所得稅數(shù)額，確定該年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額。應(yīng)納稅所得額＝會(huì)計(jì)利潤±納稅調(diào)整項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝應(yīng)納稅所得額*適用稅率－年度內(nèi)已預(yù)繳的企業(yè)所得稅對(duì)財(cái)務(wù)人員要求很高3.會(huì)計(jì)核算的要求。鮮明的行業(yè)特點(diǎn)，銷售預(yù)售收入的特點(diǎn)決定了其核算的獨(dú)特性，成本計(jì)算較復(fù)雜。4.稅收處理的特殊性。--未完工銷售的應(yīng)納稅所得額、已完工銷售的的應(yīng)納稅所得額；--預(yù)售收入的特點(diǎn)；可作為廣告和業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算基數(shù)，預(yù)繳的稅費(fèi)可以稅前扣除，部分預(yù)提費(fèi)用可以作為計(jì)稅成本對(duì)待--新老項(xiàng)目的不同處理要求；老項(xiàng)目的界定：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。針對(duì)老項(xiàng)目有兩種計(jì)稅方式：一是采用一般方法計(jì)稅，按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額（不含增值稅稅款）和10%的增值稅率計(jì)算繳納增值稅；二是選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以當(dāng)期不含稅銷售額*5%的征收率計(jì)稅。企業(yè)一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。二、匯算清繳的審核步驟1.收入的審核《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)）第四條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品（或服務(wù)）的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。--直接收款模式下的審核--分期收款模式下的審核--按揭收款模式下的審核--委托收款模式下的審核委托收款分為支付手續(xù)費(fèi)、視同買斷方式、包銷方式等多種類型，共同點(diǎn)在于按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，實(shí)務(wù)中很少出現(xiàn)鏈接：發(fā)出代銷產(chǎn)品超過180天仍未收到代銷清單或貨款的，視同銷售實(shí)現(xiàn)，征收增值稅。2.成本的審核--項(xiàng)目成本的定義--嚴(yán)格區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本--已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本--幾個(gè)特殊成本事項(xiàng)的處理3.稅金的審核涉及的稅種主要有契稅、增值稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅4.期間費(fèi)用的審核職工薪酬支出的調(diào)整，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的調(diào)整，利息費(fèi)用的調(diào)整，傭金的調(diào)整，資產(chǎn)折舊和攤銷的調(diào)整，資產(chǎn)損失稅前扣除的調(diào)整。三、只存在預(yù)售未完工項(xiàng)目時(shí)的匯算1.收入的審核總體思路：房地產(chǎn)企業(yè)與購房者此時(shí)簽訂的是《商品房預(yù)售合同》，購房者并未取得該商品房的控制權(quán)，企業(yè)收到的預(yù)收房款不滿足收入的確認(rèn)條件。所以，企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上不確認(rèn)為收入，不計(jì)算損益，而是通過“預(yù)收賬款”進(jìn)行單獨(dú)核算，借記“銀行存款”或其他相關(guān)科目，貸記“預(yù)收賬款”。所得稅上應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，同時(shí)相關(guān)的稅金及附加、土地增值稅在發(fā)生當(dāng)期可以扣除。借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅”，貸記“銀行存款”匯算清繳時(shí)通過A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》進(jìn)行納稅調(diào)整。A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表（部分）（單位：萬元）行次項(xiàng)目稅收金額納稅調(diào)整金額1221三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22-26）22（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（24-25）231.銷售未完工產(chǎn)品的收入*242.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額253.實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅26（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（28-29）271.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入*282.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額293.轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅--一次性收款模式下的審核應(yīng)于實(shí)際收到價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)之日，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。所謂取得索取價(jià)款憑據(jù)之日也就是應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則以合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。如甲先生購買未完工一套商品房總價(jià)100萬元，約定2018年11月20日一次性付款，如果甲先生在2018年10月20日提前付款，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在10月20日確認(rèn)預(yù)收賬款，并應(yīng)計(jì)提相關(guān)的稅金，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款  貸：預(yù)收賬款，并計(jì)提相關(guān)的稅金；如果甲先生直到2019年元月10日才付款，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在11 月20日確認(rèn)預(yù)收賬款，會(huì)計(jì)分錄為：借：應(yīng)收賬款  貸：預(yù)收賬款，同時(shí)計(jì)提相關(guān)的稅金。在跨年度時(shí)應(yīng)及時(shí)確認(rèn)收入，防范好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。鏈接：房地產(chǎn)企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》之前所收取的定金、訂金、誠意金、意向金，做為“其他應(yīng)付款”處理，不需要預(yù)繳企業(yè)所得稅。--分期收款模式下的審核應(yīng)按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，在實(shí)際收款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如甲先生購買未完工一套商品房總價(jià)100萬元，約定2018年11月20日付款30%，但甲先生直到2019年元月10日才付款，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在11 月20日確認(rèn)預(yù)收賬款，會(huì)計(jì)分錄為：借：應(yīng)收賬款  貸：預(yù)收賬款， 同時(shí)計(jì)提相關(guān)的稅金。--按揭收款模式下收入的計(jì)量收入金額與前兩種相同，存在不同就是收入的確認(rèn)時(shí)間基本遵循收付實(shí)現(xiàn)制，其首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如甲先生購買未完工一套商品房總價(jià)100萬元，約定2018年11月20日付款30%，但甲先生直到2019年元月10日才付款30萬元，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2019年元月10日確認(rèn)預(yù)收賬款，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款  貸：預(yù)收賬款， 同時(shí)計(jì)提相關(guān)的稅金。2.成本的審核：此時(shí)不存在成本審核問題3.稅金的審核--增值稅的處理根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期預(yù)繳稅款。類型適用稅率預(yù)繳稅款金額一般納稅人11%（10%）預(yù)收款÷（1+11%或10%）×3%一般納稅人（簡(jiǎn)易辦法）5%預(yù)收款÷（1+5%）×3%小規(guī)模納稅人5%預(yù)收款÷（1+5%）×3%城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加是附加稅費(fèi)，隨著增值稅的繳納而繳納。--土地增值稅的處理根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十六條的規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！稗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入”，并不是針對(duì)“預(yù)收款”，所以是兩個(gè)不同概念的標(biāo)準(zhǔn)；但在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，從某種意義上講把預(yù)收款也可理解成“收入”，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×土地增值稅預(yù)征率。如收到預(yù)收款1000萬元，適用5%的預(yù)征率，（1,000-1,000÷（1+11%）×3%）×5%=48.65萬，通過扣除預(yù)征的增值稅，再計(jì)算預(yù)計(jì)毛利。預(yù)繳土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。--土地使用稅的處理以出讓或轉(zhuǎn)讓有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)在合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納，合同未約定交付土地時(shí)間的，應(yīng)從合同簽訂的次月起繳納。（特別注意實(shí)務(wù)中容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤）鏈接：財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)，財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。4.期間費(fèi)用的核算--職工薪酬支出的調(diào)整：變化是職工教育經(jīng)費(fèi)調(diào)整為工資薪金的8%以內(nèi)扣除--業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整（永久性差異）稅前列支限額：預(yù)收款不含稅收入/(1+11%或10%)*0.5%做為扣除限額與發(fā)生額的60%相比，如扣除限額2萬元；發(fā)生額的5*60%=3萬元，調(diào)增1萬元。--廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的調(diào)整15%，超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，暫時(shí)性差異--傭金的調(diào)整。企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除。按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除，并不是取得發(fā)票就能扣除！企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。其他企業(yè)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)不是收入總額的5%，而應(yīng)該是每一份服務(wù)協(xié)議或者合同允許稅前扣除的額度都不能超過5%。每一份服務(wù)協(xié)議或者合同支付的手續(xù)費(fèi)及傭金超過5%的部分，都不允許稅前扣除！--資產(chǎn)折舊和攤銷的調(diào)整。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用；企業(yè)在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價(jià)值不超過500萬元的，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊，暫時(shí)性差異。--資產(chǎn)損失稅前扣除的調(diào)整。國家稅務(wù)總局2018年15號(hào)公告，企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除，不需再報(bào)送相關(guān)資料，改為由企業(yè)留存?zhèn)洳?，但極填列（5090資產(chǎn)損失及調(diào)整表），“以表代備”或“以表代申報(bào)”。對(duì)納稅人來說，少了一道環(huán)節(jié)，開始少了些工作量，責(zé)任比以前更加重了。大到資料證據(jù)的搜集、小到資料的保管，都是實(shí)實(shí)在在考驗(yàn)；對(duì)稅務(wù)部門來說，如何加強(qiáng)后續(xù)的管理和審核，既真正減輕納稅人負(fù)擔(dān)、又要加強(qiáng)監(jiān)管避免管理真空，也是一個(gè)全新考驗(yàn)。--利息費(fèi)用的調(diào)整。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，專門借款利息費(fèi)用不得計(jì)入損益，應(yīng)當(dāng)資本化；《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除；企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。只有借款輔助費(fèi)用和不能歸屬于開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的利息支出，才能在當(dāng)期稅前扣除，所以可以當(dāng)期扣除的財(cái)務(wù)費(fèi)用金額應(yīng)當(dāng)較小。在開發(fā)間接費(fèi)用中，以手續(xù)費(fèi)、利息和資金使用費(fèi)等項(xiàng)目列支利息支出，財(cái)務(wù)費(fèi)用科目列支金額實(shí)際為0，而在預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)做了調(diào)整，利息支出全部以財(cái)務(wù)費(fèi)用的名義作了稅前扣除，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，全部視為財(cái)務(wù)費(fèi)用，分情況采取據(jù)實(shí)扣除和計(jì)算扣除，沒有利息支出資本化和資本弱化的約束。例一：某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為2000萬元，開發(fā)成本1000萬元，其中開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用中利息支出200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出100萬元，則計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的開發(fā)成本為1000-200=800萬元，可以按照項(xiàng)目分?jǐn)偫⒎绞娇煽鄢_發(fā)費(fèi)用（200+100）+（2000+1000-200）×5%=440萬元。無法按照項(xiàng)目分?jǐn)偫⒎绞娇煽鄢_發(fā)費(fèi)用（2000+1000-200）×10%=280萬元。無論哪一種方式，都需要利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。企業(yè)為做為密集型行業(yè)，為取得開發(fā)資金，通過支付高額利息的方式進(jìn)行社會(huì)融資。對(duì)于社會(huì)融資利息，企業(yè)所得稅前扣除的總原則為：不高于金融企業(yè)同期同類貸款利率水平。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）文，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例（以下簡(jiǎn)稱債資比）不超過2：1的部分準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。除非企業(yè)能夠證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。自然人將資金貸與他人使用而取得利息收入的，需要以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額，計(jì)算并交納增值稅；企業(yè)向自然人支付借款利息時(shí)應(yīng)以支付利息款項(xiàng)的全額依法計(jì)算并代扣代繳利息所得個(gè)人所得稅（稅率20%）。5.部分地區(qū)列出的未完工項(xiàng)目的應(yīng)稅毛利率例二：某市某區(qū)甲房地產(chǎn)公司（適用的未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為25%，下同），2018年取得預(yù)售款1000萬元（已扣除應(yīng)預(yù)繳的增值稅，下同），全年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬元，發(fā)生廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱廣宣費(fèi)）18萬元，其他期間費(fèi)用為100萬元，增值稅30萬元，預(yù)繳土地增值稅50萬元，其他稅金及附加5萬元，全年已經(jīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅15萬元。年底匯算清繳的企業(yè)所得稅的計(jì)算過程為：應(yīng)稅項(xiàng)目毛利率1000*25%=250；扣除期間費(fèi)用、附加稅后為250-100-10－18－50－5=67萬元；業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額為5萬元與發(fā)生額10萬的60%＝6萬元，小于6萬元，只能按5萬元扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額5萬元；廣宣費(fèi)當(dāng)期扣除限額為150萬元，可全額扣除；應(yīng)納稅所得額調(diào)整為72萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅72*25%=18萬元；應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝18－15＝3萬元A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表（部分）（單位：萬元）行次項(xiàng)目稅收金額納稅調(diào)整金額1221三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22-26）19519522（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（24-25）195195231.銷售未完工產(chǎn)品的收入1000*242.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額250250253.實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅555526（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（28-29）00271.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入0*282.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額00293.轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅00四、只存在已完工項(xiàng)目時(shí)的匯算--完工概念國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。該條表明，完工條件的確認(rèn)采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的即為完工?？梢?，會(huì)計(jì)上交付商品房確認(rèn)收入之前，稅務(wù)上可能已滿足完工條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。鏈接：計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用；六大內(nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)。直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能夠分清成本對(duì)象的間接成本，按占地面積法（主要指土地成本），可售建筑面積法（其他有關(guān)成本）、直接成本法（主要指借款費(fèi)用）等的比例計(jì)入成本。注意：嚴(yán)格區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出；鏈接：土地增值稅清算時(shí)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。--結(jié)轉(zhuǎn)完工時(shí)的會(huì)計(jì)核算開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。商品房交付給客戶，商品控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，會(huì)計(jì)上滿足收入確認(rèn)條件，“預(yù)收賬款”要轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）或簡(jiǎn)易計(jì)稅”預(yù)收賬款時(shí)已預(yù)交的土地增值稅，計(jì)入了“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”借方，交付商品房按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定已滿足收入確認(rèn)條件，需按照結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額比例，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。交付商品房時(shí)，會(huì)計(jì)要確認(rèn)收入、成本計(jì)算利潤，交付商品房年度所得稅匯算清繳時(shí)，進(jìn)入A100000《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》要繳納所得稅，但從“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)讓“主營業(yè)務(wù)收入”的部分已按計(jì)稅毛利率在以前預(yù)收賬款年度所得稅匯算清繳時(shí)已通過A105010表納稅調(diào)增，所以交付商品房年度所得稅匯算清繳時(shí)再通過A105010表納稅調(diào)減。結(jié)轉(zhuǎn)完工時(shí)確認(rèn)的收入不可以用來做為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣宣費(fèi)的基數(shù)；計(jì)算出企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。此時(shí)需填列《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)增明細(xì)表》--完工后后續(xù)收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。完工后續(xù)的收入同一般企業(yè)核算無異，但要積極完善資料，做好土地增值稅的清算鏈接：可以預(yù)提（應(yīng)付）的成本費(fèi)用稅前扣除的情形。包括：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對(duì)象的開發(fā)成本中；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。--《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）正常情況下應(yīng)當(dāng)以發(fā)票作為合法有效憑證，可以提供其他證明支出真實(shí)合理的佐證資料。比如青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出，請(qǐng)個(gè)人管道疏通等。例三：某市某區(qū)甲房地產(chǎn)公司2017年銷售未完工項(xiàng)目取得預(yù)售款1000萬元，2018年8月項(xiàng)目完工，當(dāng)月將已完工房屋價(jià)值700萬元的房屋交付業(yè)主使用，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的房屋成本為400萬元，同時(shí)相應(yīng)轉(zhuǎn)回原預(yù)繳的土地增值稅35萬元，其他稅金及附加3.5萬元，全年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬元，發(fā)生廣宣費(fèi)18萬元，其他期間費(fèi)用為100萬元。全年未預(yù)繳企業(yè)所得稅。企業(yè)會(huì)計(jì)處理如下：借記“預(yù)收賬款”700，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”700，預(yù)收賬款時(shí)已預(yù)交的土地增值稅，計(jì)入了“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”借方，交付商品房按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定已滿足收入確認(rèn)條件，需按照結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額比例，借記“稅金及附加”38.5，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”38.5全年會(huì)計(jì)利潤為：700-400-100-10-18-38.5=133.5萬元，應(yīng)納稅所得額為：業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬、廣宣費(fèi)18萬不能稅前扣除；700萬元對(duì)應(yīng)的上年度的毛利額175需要進(jìn)行納稅調(diào)減；同時(shí)轉(zhuǎn)回上年實(shí)際發(fā)生的稅金及附加，這樣本年應(yīng)納稅所得額為133.5+10+18-175+38.5=15萬元，2018年需繳納企業(yè)所得稅15*25＝3.75萬元。五、預(yù)售與已完工項(xiàng)目并存時(shí)的匯算綜合上述兩種情況分別按各自規(guī)定處理即可例四：某市某區(qū)甲房地產(chǎn)公司2017年銷售未完工項(xiàng)目取得預(yù)售款1000萬元，2018年8月項(xiàng)目完工，當(dāng)月將已完工房屋價(jià)值700萬元（系2017年度未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)回）的房屋交付業(yè)主使用，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的房屋成本為400萬元，同時(shí)轉(zhuǎn)回原預(yù)繳的土地增值稅和稅金及附加共計(jì)38.5萬；另外2018年全年新取得預(yù)售款600萬元，全年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬元，發(fā)生廣宣費(fèi)18萬元，其他期間費(fèi)用為100萬元，預(yù)繳增值稅20萬元，預(yù)繳土地增值稅50萬元，附加稅5萬元，全年已經(jīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅20萬元。2018年應(yīng)納稅所得額計(jì)算過程：應(yīng)稅項(xiàng)目毛利率=600*25%=150萬元會(huì)計(jì)利潤：700-400-10-18-100-38.5=133.5萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除限額600*0.5%＝3萬元，與發(fā)生額10萬的60%＝6萬元，小于6萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為7萬元；廣宣費(fèi)當(dāng)期扣除限額為600*15%＝80萬元，可全額扣除，合計(jì)調(diào)增應(yīng)納稅所得額7萬元；700萬對(duì)應(yīng)的應(yīng)稅毛利率為700*25%＝175萬元應(yīng)予以調(diào)減，同時(shí)轉(zhuǎn)回上年實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅38.5萬元予以調(diào)增，這樣應(yīng)納稅所得額＝133.5+150－50－5+7－175+38.5＝99萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅99*25%=24.75萬元，年底需補(bǔ)繳4.75萬元。A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表（部分）（單位：萬元）行次項(xiàng)目稅收金額納稅調(diào)整金額1221三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22-26）－41.5－41.522（一）房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（24-25）9595231.銷售未完工產(chǎn)品的收入600*242.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額150150253.實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅555526（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（28-29）136.5136.5271.銷售未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的銷售收入700*282.轉(zhuǎn)回的銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額175175293.轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅38.538.5六、幾個(gè)重點(diǎn)納稅調(diào)整事項(xiàng)的處理1.視同銷售的幾種情形--無償贈(zèng)與他人。將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。--拆遷安置回遷房問題：用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用戶視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)支付的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；采取異地安置，如屬于自行開發(fā)建造，房屋價(jià)值按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.收到土地返還款的處理現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)的土地是通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式的公開競(jìng)價(jià)取得的，但是，有的地方政府或進(jìn)行招商引資或?yàn)榱藢ｍ?xiàng)用以安置拆遷戶，往往通過財(cái)政返還土地出讓金的形式變相給予房地產(chǎn)企業(yè)一定補(bǔ)償。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對(duì)企業(yè)取得的返還款是認(rèn)定為財(cái)政性資金，還是認(rèn)定為經(jīng)營性收入，其財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理也不盡相同。會(huì)計(jì)處理：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》第二條規(guī)定：政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本；第九條規(guī)定： 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理：用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)成本費(fèi)用或損失的期間，計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本；用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本；與企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用，并在利潤表中的“營業(yè)利潤”項(xiàng)目之上單獨(dú)列報(bào)；與企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外收支。因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，取得的這部分返還款實(shí)質(zhì)屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，但應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用則有很大的差別。例六：2018年甲房地產(chǎn)公司通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，房地產(chǎn)公司已繳納10000萬元。協(xié)議約定，土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補(bǔ)助3000萬元，在該項(xiàng)目土地上建設(shè)回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。分析：此種情況下土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)企業(yè)銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。--增值稅的處理：房地產(chǎn)公司收到政府返還的土地出讓金，應(yīng)作為銷售回遷房的預(yù)收款，按規(guī)定應(yīng)預(yù)繳3%的增值稅。應(yīng)預(yù)繳的增值稅=3000÷（1+11%）×3%=81（萬元）房地產(chǎn)公司收到的土地出讓金返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房應(yīng)確認(rèn)的土地增值稅收入，房地產(chǎn)公司應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計(jì)算繳納土地增值稅。--土地增值稅的處理，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，其計(jì)稅依據(jù)為=3000-81--契稅的處理：房地產(chǎn)公司繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。房地產(chǎn)公司交納土地出讓金時(shí)，應(yīng)繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10000萬元。契稅計(jì)入土地成本。應(yīng)征契稅=10000×4%=400萬元--企業(yè)所得稅的處理：該業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還給房地產(chǎn)公司，用于購買房地產(chǎn)公司開發(fā)的回遷房，因此，房地產(chǎn)公司取得的土地出讓金返還款應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期所得計(jì)征企業(yè)所得稅。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）對(duì)此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。對(duì)照上述規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，該業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)公司收到的土地款返還款實(shí)際是回遷房的銷售款，因此，不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為應(yīng)稅收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。如上例變更為：土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補(bǔ)助3000萬元，用于日常經(jīng)營開支，其他條件不變分析：這是取得與企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，用于補(bǔ)助已發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他收益，而不是沖減開發(fā)成本，只需繳納企業(yè)所得稅即可，3.無產(chǎn)權(quán)地下車位的處理無產(chǎn)權(quán)地下車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無產(chǎn)權(quán)車位。就短期租賃或單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所的銷售而言，不存在稅收爭(zhēng)議，在此不做討論。《合同法》規(guī)定：租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只保護(hù)20年的租賃使用權(quán)，超過20年的，不予保護(hù)。實(shí)務(wù)中開發(fā)商對(duì)無產(chǎn)權(quán)車位一般做法是房地產(chǎn)企業(yè)將地下車庫租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議規(guī)定客戶一次性預(yù)付租金，使用車庫20年后，車庫歸客戶所有，這是一種名租賃實(shí)銷售的方式，其實(shí)質(zhì)是永久轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，即通常所說的銷售地下車庫。第一種情況：筆者認(rèn)為，就非人防地下無產(chǎn)權(quán)車位而言，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司，采取一次性轉(zhuǎn)讓形式也好或簽訂租期20年的租賃合同也罷，國家稅務(wù)總局曾于2011年2月在官方網(wǎng)站上對(duì)此作出過答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅?！?div 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