11月初，徐州市區(qū)再次集中掛牌13宗宅地，此為徐州累計(jì)第7次集中供地，將于12月初開(kāi)拍。
集中供地是全國(guó)供地模式的一次重大改變，始于2021年，徐州雖不在政策要求的22城中，但也在第一時(shí)間宣布執(zhí)行集中供地模式。
但與22城不同的是，徐州集中供地要求全年發(fā)布住宅用地招拍掛公告不超過(guò)4次，每次供地不低于1000畝。在目前的市場(chǎng)行情下，實(shí)際供地情況則有所調(diào)整。
土拍由熱轉(zhuǎn)冷，地方平臺(tái)加速入場(chǎng)
截至11月，徐州已累計(jì)進(jìn)行6次集中土拍，包含65宗宅地，總建面588萬(wàn)方，成交金額427億元，平均樓面價(jià)約7259元/㎡。其中22年涉及4次集中土拍，總用地面積157萬(wàn)方，僅完成年內(nèi)供地計(jì)劃的43%。
集中供地以來(lái)，共20宗土地觸頂搖號(hào)，占比僅三成，其中19席來(lái)自首批次供地。受“三道紅線(xiàn)”對(duì)房企融資收緊以及樓市低迷等因素影響，后續(xù)集中土拍競(jìng)爭(zhēng)減弱。
首批次集中供地，由于徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，地方平臺(tái)只摘牌了十里村南（翟山大溝南）A地塊，其它土地均被房企瓜分，且超六成被百?gòu)?qiáng)房企所斬獲。
而21年下半年，房企受制于銷(xiāo)售端和運(yùn)營(yíng)端等多方因素，取地意愿不強(qiáng)，地方平臺(tái)被迫進(jìn)場(chǎng)，成為土地市場(chǎng)主角，最近兩批次更是全部花落地方平臺(tái)。且土地溢價(jià)率得到明顯控制，近三批集中供地均為底價(jià)成交。
圖源：CRIC
刺激土地市場(chǎng)活力，地方政府多措并舉
徐州土地競(jìng)爭(zhēng)熱度下滑，供地規(guī)則并非一成不變，地方主管部門(mén)也在積極調(diào)整供地方式。
前期土地掛牌一直遵循著精準(zhǔn)供應(yīng)原則，當(dāng)時(shí)存量低位的奧體、城西、翠屏山為供地主力。
后期則開(kāi)始提升供地的質(zhì)量，市中心連掛三宗宅地，競(jìng)爭(zhēng)激烈的新城區(qū)更是集中上架5宗宅地，意在以此提升房企拿地信心與預(yù)期，從而提高其取地參與度。
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同時(shí)，全年供地不超4次，掛牌宅地面積不低于1000畝的集中供地規(guī)則也有所調(diào)整。截至目前年內(nèi)已集中供地5次，其中兩次供地規(guī)模均在1000畝以下。
除此之外，主管部門(mén)還相繼發(fā)布新政從競(jìng)買(mǎi)保證金下調(diào)、土地出讓金延期，到供地中取消住宅限價(jià)、竣工時(shí)間延長(zhǎng)等方面的調(diào)整。
集中供地以來(lái)，徐州共有5宗土地撤牌，雖無(wú)流拍，但除4批次的美的樂(lè)城西地塊讓步地鐵建設(shè)外，其它2批次的4宗土地均因無(wú)報(bào)價(jià)而下架，政府隨后即做出調(diào)整，減少土地掛牌量，4批次更是僅4宗土地上架。
縱觀(guān)7次供地，奧體、城西和翠屏山板塊均供地3批次及以上，其均在首批次土拍大熱后，掛牌樓面價(jià)有所提升，后續(xù)除翠屏山7批次上架土地含商辦產(chǎn)品導(dǎo)致起拍地價(jià)大幅下降外，其它批次同板塊上架土地并無(wú)顯著上漲，其中城西板塊起始地價(jià)反而有所回落，整體來(lái)說(shuō)地價(jià)趨穩(wěn)。
圖源：CRIC
從上述諸多的定向調(diào)整不難看出地方主管部門(mén)在提升房企拿地信心，增加土拍參與度上做足了功課。
地方平臺(tái)深度參與，開(kāi)發(fā)進(jìn)度較為遲緩
在已結(jié)束的6次集中土拍中，地方平臺(tái)共摘取39宗宅地，占比高達(dá)六成。
從分布上看，39宗宅地分布較廣，其中銅山區(qū)占據(jù)11宗最多，但因區(qū)域面積大，土地較為分散。
東湖新城和新城區(qū)土地布局更集中，也屬于城市目前著重發(fā)展的熱門(mén)區(qū)域。
北區(qū)因住宅存量壓力大，集中供地以來(lái)掛地量相對(duì)稀少，且位置均在較為偏遠(yuǎn)的北三環(huán)高架以外。
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地方平臺(tái)整體拿地量多，布局廣泛，開(kāi)發(fā)動(dòng)作則較緩慢。
從開(kāi)發(fā)進(jìn)度看，截止目前地方平臺(tái)摘牌的土地暫未有項(xiàng)目入市，且均未公布案名，僅翠屏山B地塊取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
其中，首批集中供地徐州國(guó)資委所摘的十里村南（翟山大溝南）A地塊距今已超16個(gè)月。
反觀(guān)房企拿地，26宗宅地，已有24宗土地案名已發(fā)布，占比高達(dá)92%，其中22宗已首開(kāi)入市，從拿地到首開(kāi)平均用時(shí)僅9.1個(gè)月，動(dòng)作相對(duì)迅速、緊湊。
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政企合作應(yīng)運(yùn)而生，新盛/藍(lán)城有望搶跑
縱觀(guān)目前徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)，截至10月底，土儲(chǔ)超20萬(wàn)方以上企業(yè)僅21家，其中10家為地方平臺(tái)。
若地方平臺(tái)所取宅地不盡早流入市場(chǎng)，或?qū)?duì)未來(lái)城市供需產(chǎn)生較大影響。
另外如建發(fā)、卓越等多家品牌房企土儲(chǔ)量已不足10萬(wàn)方，若再不拿地或?qū)で蠛献?，明年或面臨無(wú)房可售地步。
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結(jié)合目前局勢(shì)，近期，市住建局和市資規(guī)局聯(lián)合召開(kāi)徐州市區(qū)土地項(xiàng)目推介及合作洽談會(huì)。向與會(huì)的萬(wàn)科、保利、招商、華潤(rùn)、藍(lán)城等20余家知名房企重點(diǎn)推介了擬上市的地塊和新盛、產(chǎn)城集團(tuán)擬合作的項(xiàng)目。
集中供地以來(lái)，從新盛和產(chǎn)城集團(tuán)的土地儲(chǔ)備來(lái)看，兩家企業(yè)共摘取13宗宅地，占地方平臺(tái)的20%。
此次洽談會(huì)政府有意推動(dòng)其與房企合作，也旨在加速地方平臺(tái)手上的地塊加速流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，盡量平穩(wěn)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的供需平衡，如若多方合作較為順利，那么新盛和產(chǎn)城集團(tuán)也將成為政企合作的案例。
同時(shí)，據(jù)了解，目前新盛已與藍(lán)城達(dá)成初步意向合作，藍(lán)城將積極參與到蘇堤北路D地塊的合作開(kāi)發(fā)。
如若證實(shí)，這將標(biāo)志著徐州集中供地以來(lái)政企合作的開(kāi)始，這也將有望推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)房企參與到合作開(kāi)發(fā)中，進(jìn)而帶動(dòng)地方平臺(tái)土地加速入市，激活徐州一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)還能促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
總結(jié)
集中供地以來(lái)，土地市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰，徐州政府多策并舉難挽頹勢(shì)，地方平臺(tái)由替補(bǔ)已然轉(zhuǎn)換成主力，但其開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢，幾乎無(wú)獨(dú)立開(kāi)發(fā)能力。
10月洽談會(huì)地方平臺(tái)表明與房企合作意向，為徐州土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)新模式，疊加多家品企土儲(chǔ)量見(jiàn)底，政企合作或?qū)⒊蔀槲磥?lái)市場(chǎng)新常態(tài)。
注：本文僅為個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。
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