我已經(jīng)好久沒有這么密集的踩盤了
前段時間網(wǎng)上對上海樓市有很多判斷和猜測，有關(guān)房價、板塊、市場的各種各樣觀點都有
老破小可能跌到零頭，總之要跌到想象不到的價格
二手事業(yè)部同事和我說，有一類客群在快速降價拋盤
郊區(qū)的次新房會不會因為這疫情行情要漲起來...
為了讓自己對市場的認(rèn)識，不只停留在新聞資訊里
上周我決定去暗訪幾家中介門店，分三種房源類型，市區(qū)老破小、古北外銷房、郊區(qū)次新房
實地去看看，這些議論比較多的二手房，行情是否發(fā)生了大變化
01
每一次樓市遇冷，輿論總不會放過老破小
這次上海封城也是，有關(guān)于老破小的各種居住弊端、衛(wèi)生環(huán)境、居委物業(yè)不作為，首當(dāng)其沖的遭受輿論攻擊
此次踩盤，我選擇了長寧新華路上幾個總價段300-400萬的老公房
三四百萬，也是上海每年二手成交最頻繁的總價段
這個總價段代表著絕大多數(shù)普通年輕人進入上海、留在上海的門檻
所以如果老破小真的大跌，是對上海樓市整體基本盤的影響
我看的這四套內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小，虹欣小區(qū)-中華小區(qū)-安東小區(qū)-長虹小區(qū)
無一例外都是房齡三十年以上的老小區(qū)
首先去到鏈家虹橋路分店，感受一下這家中介門店的氛圍
當(dāng)天正在咨詢老破小房源的客戶，包括我在內(nèi)就有三四組
中介小哥告訴我，疫情后帶看量也是最近才剛剛起來
現(xiàn)在他們一天要接待3-4組客戶看房，大部分都是30歲左右的新落戶上海人
疫情催化了這兩類客群的置換需求：年輕新上海人想趕緊買房、老破小房東著急置換
尤其是像長虹小區(qū)這樣改造得很徹底的老破小，不僅外立面改造、樓道重新刷墻、業(yè)主為了賣掉還重新裝修
以300萬總價段來說，這里有著其他房源沒辦法取代的地段優(yōu)勢
家門口就是地鐵2號線虹橋路站，通勤方便，距離3公里的地方就可以到達徐家匯商業(yè)中心
這妥妥的地段優(yōu)勢，讓它換手率一直很好
也因為新上海人客群的進入，小區(qū)業(yè)主整體年紀(jì)也更年輕化，我隨便走在小區(qū)里，遇到的已經(jīng)不再是傳統(tǒng)我印象里的老年人
但有一個現(xiàn)象，這次遇到的市區(qū)老破小的房東，選擇置換到更遠(yuǎn)的郊區(qū)電梯房倒是普遍發(fā)生
實地暗訪下來，上海市區(qū)老破小，不僅沒有跌到零頭，甚至沒有跌掉一個零頭
真實的市場告訴我們，這依然是年輕人口進入上海必須考慮選擇的產(chǎn)品
只要有源源不斷的新上海人進入，那些市區(qū)面積小、總價低的房子，依然受到追捧
就在我寫這篇文章的時候，又接到了昨天看房中介的電話，看的那套300萬長寧長虹小區(qū)老破小，第二天已經(jīng)約了三組客戶在看了
所以，我們認(rèn)為市區(qū)老房子可能會在這個周期價格受到?jīng)_擊，實際上在現(xiàn)實看房中，并沒有接收到這樣的訊息
在我寫這篇文章的此時此刻， 二手咨詢師小蘇又告訴我，其實現(xiàn)在解封后世博、華涇板塊二手房價格還有微漲了
小蘇周末帶看了一套徐匯龍華老破小的房源，上午帶看，下午就成交，總價也是300萬左右
她也和我分享，為什么300萬老破小，現(xiàn)在市場會回暖最快
尤其在上海，300萬這個價位段，新房幾乎都是超遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊才有供應(yīng)，比如奉賢、臨港、金山、崇明
而這個價位段，客戶都是真正的剛需，他們最敏感的是通勤和置換
所以除了市區(qū)老破小之外，沒有更好的選擇
這也是上海老破小，熱度在解封后會最快回升的原因
02
有一類客戶，是考慮降價賣房最著急的
他們可能會在這次疫情后離開上海，所以只要買家能夠盡快付款，價格可談
這個現(xiàn)象其實我在疫情期間就有聽二手房事業(yè)部同事提起過
他說在上海古北的老外在拋售房子，價格可談空間很大
為了證實市場如他所說，我聯(lián)系負(fù)責(zé)古北的中介門店
實地看了古北一期的外銷房，鉆石公寓小區(qū)
這套大概是114平的兩房，如果不是頂著外銷房的光環(huán)和名號，給我最大的感受就是，房齡超過30年的外銷房，其實就是一個老破大產(chǎn)品
在三十年前，來自日韓的企業(yè)進駐古北
也是在那個年代，上海誕生了最早的一個國際社區(qū)，鉆石公寓小區(qū)對面就是上海第一家家樂福
歐式風(fēng)格、大戶型、精裝修，全部都顛覆了上海人對于居住空間的認(rèn)識
而我現(xiàn)在看的鉆石公寓，就是古北一期最老的房子
這位房東，是真的著急賣了
去年底同一單元的不同樓層房源，成交價格是900萬，我上網(wǎng)查了一下，果真如此
目前這套二手房掛牌價是808萬，低于整個古北一期價格近100萬在出售
降價出售的房東訴求也很直接，價格空間可談，但是對買家的要求比較高，需要下家全款支付，盡可能的縮短交易周期
因為這群著急離開上海的外國人，此時此刻會愿意用錢來換時間
如果你正在考慮800-900萬總價段的二手房
又對板塊品質(zhì)有一定要求的話，可以去古北一期看看房子，和房東中介都誠意聊聊
說不定，最近真的會有很不錯的撿漏機會
03
最后我把目光放在郊區(qū)次新房
這次疫情后，不少人開始對房屋品質(zhì)和物業(yè)管理有了重新審視
之前做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，鏈家上海次新房占比最低不到1%
因為稀缺和供小于求，疫情后房東是很有底氣漲價的
而次新房在原本稀缺的基礎(chǔ)上，疫情后有變得更搶手嗎
于是我來到了嘉定安亭房齡在5-7年的小區(qū)
看了幾套2015年左右，房屋總價段450-500萬左右，產(chǎn)品基本為90平的次新小三房
位于嘉定安亭板塊的日月光伯爵，走進小區(qū)整體品質(zhì)就非常的讓人感覺舒適，煥然一新
這個小區(qū)建于2017年，房子有多新呢，走到小區(qū)附近，還保留著售樓處
意外的是，疫情后這類房源并沒有變得炙手可熱，相對的來說比市區(qū)老破小行情更加冷清
從議價空間來看，次新房小區(qū)的空間也比較低，房東因為是前幾年才買入，所以現(xiàn)在要不就是為了學(xué)區(qū)，要不就是為了地段置換，比如外環(huán)置換到中環(huán)
就連看房的中介都提醒我，這邊因為是次新房，掛牌價都比周邊高一些
如果要性價比的話，建議買價格更低一些的小區(qū)，將來也更好置換
而為什么400-500萬郊區(qū)次新房沒有變熱，還有一部分原因是
這個總價段的二手客戶，有一部分被這批次新盤分流
在500萬左右這個總價段，郊區(qū)次新房最大的競爭對手，不是其他，而是新盤
解封后外環(huán)新盤加大供應(yīng)，僅嘉定就有5個新盤推出，次新房客戶，如果積分60分左右的話，有可能會優(yōu)先考慮新盤
這也是郊區(qū)次新房為什么沒有想象火熱的原因
500萬總價段，客戶在上海還是更愿意先等新盤，如果搖不上，才會考慮二手房
04
這趟暗訪，還獲取到一些其他信息
一、核驗價真的沒有松，連微漲都很少
隔離期間我們就在猜測，如果市場太冷，上海二手核驗價提高，是可以刺激一部分剛需加速上車的
但是目前二手的核驗價和疫情前沒有太大區(qū)別，對于首套首貸的客戶來說，目前的二手房首付還是在5-6成
上海的二手市場依然對于客戶有著較高的門檻，400萬的房子，首付需要200萬
二、剛需考慮打新的人變多
因為解封后上海新房的井噴式供應(yīng)，選擇打新的客戶又多了起來，尤其是在500萬左右
如果是300-400萬，客戶其實是沒有多少選擇的，所以這也是為什么老破小會在這段時間里成交量可以迅速起來
當(dāng)總價提高了100萬之后，選擇新房還是二手房，對客戶來說可能是兩類截然不同的產(chǎn)品，他們最容易被分流到新盤
三、目前上海二手市場熱度，真不算高
除了內(nèi)環(huán)內(nèi)300萬左右的二手房，其他中介的反饋都是，二手房成交和帶看，離回暖也還有一定的距離，照理說他們預(yù)想解封后應(yīng)該帶看量會快速回升
但是，積壓了兩個月需求也并沒有得到對應(yīng)比例的釋放，確實不少人是因為疫情后暫緩了買房計劃，客戶觀望情緒可能要持續(xù)一段時間
這是我暗訪了幾家中介門店后，感受到的市場和客戶的畫面
和網(wǎng)上的觀點有些基本一致，也有背道而馳的
每次寫這樣的市調(diào)內(nèi)容，也總少不了和真叫盧俊二手咨詢師保持緊密聯(lián)系后才形成了文字
