引文：
公司估值是投融資、交易的前提，廣泛應(yīng)用于新股發(fā)行上市的定價(jià)、增發(fā)融資、并購定價(jià)、公司破產(chǎn)清算、公司重組、資產(chǎn)剝離、資產(chǎn)購買或出售等，是私募、投行、創(chuàng)投、證券投資基金等機(jī)構(gòu)進(jìn)行勤勉盡責(zé)調(diào)查的核心內(nèi)容。
接上篇、、、、、、
方法五、重估凈資產(chǎn)價(jià)值法（RNAV法）
（一）何謂RNAV估值法
計(jì)算方法如下：
RNAV=（物業(yè)面積×市場均價(jià)—凈負(fù)債）/總股份。
其中：凈負(fù)債=總負(fù)債—公司現(xiàn)有貨幣資金。
（二）RNAV估值法適用范圍
RNAV估值法適用于房地產(chǎn)企業(yè)或有大量自有物業(yè)的公司。表示公司現(xiàn)有物業(yè)按市場價(jià)出售應(yīng)值多少錢。
如果買下公司所花的錢少于公司按市場價(jià)出賣自有物業(yè)收到的錢，那么表明該公司股票在二級市場被低估。
利用RNAV估值，要細(xì)分公司的物業(yè)，分別估算其市場價(jià)值，如便利店、大賣場、地產(chǎn)等。公司部分物業(yè)的建筑面積可能沒有公開數(shù)據(jù)，需要實(shí)地調(diào)研。
如果公司股價(jià)相對RNAV有較大折扣，則說明公司股價(jià)被低估。
物業(yè)面積、均價(jià)和凈負(fù)債都是影響RNAV值的重要參數(shù)。
對公司各塊資產(chǎn)分別進(jìn)行市場化的價(jià)值分析，從資產(chǎn)價(jià)值角度重新解讀公司內(nèi)在的長期投資價(jià)值。
該方法適用于資產(chǎn)、物業(yè)的收購，收購前需要實(shí)地調(diào)研，獲取第一手?jǐn)?shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理，適用于資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)收購與處置，但對于股票投資者來說，適用性較差。
方法六、企業(yè)價(jià)值倍數(shù)法 （EV/EBITDA倍數(shù)法）
（一）何謂企業(yè)價(jià)值倍數(shù)法
計(jì)算公式如下：
企業(yè)價(jià)值= EV/EBITDA倍數(shù)x息稅折舊前盈利
EV=市值+（總負(fù)債-總現(xiàn)金）=市值+凈負(fù)債
EBITDA=營業(yè)利潤+折舊費(fèi)用+攤銷費(fèi)用
（二）企業(yè)價(jià)值倍數(shù)法 解析
企業(yè)價(jià)值倍數(shù)是一種較好用的公司估值方法。
EV/EBITDA與市盈率（PE）等相對估值法指標(biāo)的用法一樣，其倍數(shù)相對于行業(yè)平均水平或歷史水平較高，通常說明高估，較低說明低估，不同行業(yè)或板塊有不同的估值倍數(shù)。
從指標(biāo)的計(jì)算上來看，EV/EBITDA倍數(shù)使用企業(yè)價(jià)值（EV），即投入企業(yè)的所有資本的市場價(jià)值代替PE中的市值，使用息稅折舊前盈利（EBITDA）代替PE中的凈利潤。
企業(yè)所有投資人的資本投入既包括股東權(quán)益也包括債權(quán)人的投入，而EBITDA則反映了上述所有投資人所獲得的稅前收益水平。
市盈率PE是股票市值和預(yù)測凈利潤的比值，EV/EBITDA則反映了投資資本的市場價(jià)值和未來一年企業(yè)收益間的比例關(guān)系?？傮w來講，PE和EV/EBITDA反映的都是市場價(jià)值和收益指標(biāo)間的比例關(guān)系，只不過PE是從股東的角度出發(fā)，而EV/EBITDA則是從全體投資人的角度出發(fā)。
在EV/EBITDA方法下，要最終得到對股票市值的估計(jì)，還必須減去債權(quán)的價(jià)值。在缺乏債權(quán)市場的情況下，可以使用債務(wù)的賬面價(jià)值來近似估計(jì)。
（三）該方法的優(yōu)勢
由于不受所得稅率不同的影響，使得不同國家和市場的上市公司估值更具可比性；
其次不受資本結(jié)構(gòu)不同的影響，公司對資本結(jié)構(gòu)的改變都不會影響估值，同樣有利于比較不同公司估值水平；
最后，排除了折舊攤銷這些非現(xiàn)金成本的影響（現(xiàn)金比賬面利潤重要），可以更準(zhǔn)確的反映公司價(jià)值。
但EV/EBITDA更適用于單一業(yè)務(wù)或子公司較少的公司估值，如果業(yè)務(wù)或合并子公司數(shù)量眾多，需要做復(fù)雜調(diào)整，有可能會降低其準(zhǔn)確性。
（四）EV/EBITDA法的適用
該方法類似于市盈率PE法，對于私募股權(quán)基金、風(fēng)投公司在一級市場的投資定價(jià)或公司整體并購定價(jià)有很大的幫助，同時(shí)對于二級市場的股票投資也有一定的參考價(jià)值。
待續(xù)、、、、、、
