一個不可否認的現實就是：房子的居住和金融屬性是不可分割的。
即使你買房是為了自住，也不會忽視它的金融屬性，也就是它的漲價情況。
哪怕暫時不具備換房條件，對于絕大多數人來說，一間房子也不會是一輩子，總要置換的。
而投資，就更不用說了。
所以，只要買房，就需要考慮未來賣房的難易程度，才不會砸手里。
流動性最好的房子，必然是二手房市場最受歡迎的房子。
那么，我們今天就另辟新徑，根據二手市場的數據討論下，在外部條件相同的情況下，買這樣的總價、面積和戶型，才最好賣。
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一線城市
中低價位房源，購買需求更集中。
以廣州為例，總價在300萬價格區(qū)間內，二手房成交量最大，換句話說，這個價位的房子，轉手時候，購買需求最大。
而，北京會高一點，但一樣是中低價位比較受歡迎。
從鏈家的成交數據來看，總價500萬以下的房子占了交易量的80%，是二手房的主流產品。
首先，剛需客通常是市場的主流人群，購房預算相對較少，所以，對中低總價的房源需求都比較大；
其次，低總價意味低門檻，受眾面更廣，變現能力更快，避免遭受“有價無市”的冷遇。
而產品上，中小戶型更受市場青睞。
根據合富大數據顯示，2018年1~11月廣州二手住宅市場，以兩房和三房的成交最多，占比均高達39%，四房及以上大戶型單位成交占比不到10%；
從面積段分析，70-90平方米的房源最受購房者的青睞。
北京數據同樣，面積上，50-90㎡占了成交量的50%以上：
戶型上，兩房的成交量遠遠領先：
綜上，我們不難推導出：
如果你要在一線城市買房，要選擇城市的中低價位房子，轉售時候會更容易出手；
從產品上看，在北京，兩房比三房更具有優(yōu)勢，而在廣州，三房比兩房更受歡迎，房間數量差異實際是總價差異。優(yōu)先控制總價的前提下，能買多一間房肯定更好；
因為一線城市房價高企，導致房子總價高不可攀，所以，面積一定要控制，50-90 ㎡低門檻的小戶型會更受市場歡迎。
2
二線城市
因為二線城市能級跨度較大，某些地方房價和基本面并不相當，有價格幾千的沈陽，有泡沫堆砌的廈門，也有價格三萬的杭州。
所以，以總價范圍指導不具備意義。
從產品上，二線城市成交率高的戶型一般是三房。
以天津為例，三房是二手成交市場的絕對主力。特別是逐步開放二孩政策后，大多數家庭會出于對未來的考慮，選擇三房戶型滿足以備不時之需。
武漢、西安、成都、重慶等強二線也大同小異，比如杭州，在二手市場上，三房比兩房更搶手，成交周期更小。
而面積需求，相比一線城市，稍微有所擴大。
同樣以天津為例，在面積選擇上，50-90㎡的成交房源占5成以上，特別是70-90㎡的房源最受歡迎。
但是，不能忽視的是，90-120㎡占比也比一線城市有所擴大，中等面積戶型成交量越來越多。
這個面積段房產多為改善型房產，這意味著，二線城市的購房需求，有一部分已經從“居住需求”升級到“舒適需求”。
綜上，我們可以推導出：
如果你打算在二線城市買房，總價不再具有強烈的限制性，產品上，二手房成交高峰集中的70—90㎡小三房是最受歡迎的產品。
但是，面積有所擴大，特別是在宜居氛圍更濃厚的二線城市，90—120㎡也有相當大的市場受眾面。
3
三四線城市
最后，說一下三四線城市，熟悉我們公眾號的朋友都知道，大胡子老師一直不支持三四線城市投資，詳情可以點擊看我們之前的文章《虛火不下，三四線房價還能撐多久？》。最主要的原因是，沒有接盤俠。
一方面，三四線城市基本面不足，人口流出，決定了三四線不會有很高溢價空間，即使房價漲，也是紙面收益；
另一方面，地多人少，新房市場供應充足，而且，新房癌嚴重，二手房根本沒人愿意多看。
不過，三四線城市也有自己市場，如果單純?yōu)榱俗宰?，希望長期持有后有所升值，也是可以考慮的。
三四線市場的主流客戶一般為首次置業(yè)型客戶和改善型客戶。
首置型一般是城里的年輕人，通常是父母協助置辦的婚房。
對于這類人，以比較低的價格買到合適的房子才是最滿足的，至于面積大小不是很講究，最好是大三房，可以一步到位。
更多的是進城置業(yè)的農民群體，希望得到居住品質改善。
在農村住房對比下，城市里的住房面積顯得逼仄，所以他們會更關注產品戶型、面積，最后才是價格，畢竟三四線價格普遍不是太高。
所以，在三四線，120-140平米的大戶型相對暢銷。
如果你要在三四線城市買房，最好還是優(yōu)先考慮戶型、面積，而非其他品質改善，大部分的三四線人們對地段、交通、配套、學區(qū)等因素相對沒那么敏感。
寫在最后
二手市場就是市場的晴雨表，通過對總價段、面積段、戶型這三大指標的分析，買這樣的房子才不會砸手里：
在房價高企的一線城市，控制預算是首要考慮因素，低總價同時也意味著低風險；
而二線城市，戶型的因素會更大，三室中等面積成交占比較大；
三四線城市則偏好大面積改善型戶型，越是大城市，人均住房面積越小，越是中小城市，人均住房面積越大。
但是，無論是在什么城市，無論是自住還是投資，一定要尋找價差明顯的盤。
有價差的房子，才適合撿漏，也更抗跌。
年底開發(fā)商有業(yè)績壓力，優(yōu)惠力度大，而且年底大部分人工作繁忙，會把買房計劃推到年后，無形中減少了需求競爭，可以沉下心慢慢比價，適合撿漏。
總之，多走出去，掉餡餅之后才能撿到，多看房多留意總不會錯。
