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各位粉絲：

近些年，一個(gè)樓盤的容積率和戶型之間的關(guān)系似乎已經(jīng)固化，低容積率就會(huì)是別墅或者大平層，高容積率則是普通住房，幾乎成為了定律。

不過，這一現(xiàn)象似乎在有所變化。

今年上半年，我們?cè)o大家推送過，位于西五環(huán)的一個(gè)容積率僅為1.1的商品房熙悅天寰，一反常態(tài)的并沒有設(shè)計(jì)成疊拼等類別墅項(xiàng)目，戶型只有89平米到138平米。

而這兩天，北京又將入市一個(gè)新的商品房項(xiàng)目，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城的中建京西印玥，1.6的容積率也是很低，但更是登峰造極地設(shè)計(jì)出面向剛需的洋房戶型，最小的兩居僅僅73平米，最大的四居也才106平米。

開發(fā)商們拿到低容積率的項(xiàng)目，卻放著價(jià)格更高的別墅不開發(fā)，轉(zhuǎn)而卻去做面向剛需的普通住房，這是一個(gè)很有意思的問題。

容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

再簡(jiǎn)單一些，就是用地上建筑面積除以用地面積，得出的數(shù)字就是容積率。

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，早在其土地入市的時(shí)候，地塊的規(guī)劃條件中就會(huì)明確容積率是多少，在之后的開發(fā)建設(shè)中，這個(gè)容積率是不允許開發(fā)商私自調(diào)整的。

從這里就可以看出，如果在相同面積的一塊土地上蓋房子、建小區(qū)，如果蓋的房子越多，房屋的總建筑面積越大，那么容積率就越大；反之，如果蓋的房子越少，總面積越小，那么容積率就越小。

對(duì)于買房的人、將來的業(yè)主們來說，容積率就直接關(guān)系到將來居住的舒適度。

近些年來，北京出讓的商品房地塊中，容積率比較低的，大多被開發(fā)成為了疊拼、合院等類別墅項(xiàng)目，或者是超大面積的大平層，有些有著“9070”限制的項(xiàng)目，則是搞起了“高低配”，即類別墅加普通住房混建。

所以說，今年以來多個(gè)項(xiàng)目擯棄了這一思維，低容積率卻做出面向剛需的戶型，很有趣。

當(dāng)然，雖然有前面說的這兩個(gè)項(xiàng)目，但這并不代表所有的低容積率樓盤都會(huì)去開發(fā)剛需產(chǎn)品。

這樣的選擇，無非有兩個(gè)原因，一是區(qū)位，二是定位。

從區(qū)位上來看，對(duì)于城六區(qū)的大部分地方，尤其是區(qū)位優(yōu)越的地方，開發(fā)商拿到低容積率的地塊后，第一想法肯定是開發(fā)大戶型的豪宅項(xiàng)目。

比如前幾天入市的海淀樹村地塊，容積率1.6到1.7，目前已經(jīng)多家開發(fā)商表示出強(qiáng)烈的意愿，而他們做出的設(shè)計(jì)也是大平層等豪宅產(chǎn)品。

而對(duì)于一些比較純剛需自住的區(qū)域，超大面積的類別墅或是大平層，并不一定會(huì)有多少人買賬。

比如房山。房山近兩年入市的新地塊、新項(xiàng)目挺多的，有商品房，也有共有產(chǎn)權(quán)房，不少粉絲也都挺關(guān)注這片區(qū)域的，所以講講房山吧。

其實(shí)房山本身的條件挺不錯(cuò)的，它屬于距離城區(qū)比較近的郊區(qū)，而且又是比較早通地鐵的，但相比類似距離的其他區(qū)，房山的房?jī)r(jià)又是相對(duì)較低的，所以從居住來看，房山的房子性價(jià)比還是挺高的。

造成房山房?jī)r(jià)比較“親民”的原因，是前期缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐。而如今的房山，也終于迎來了機(jī)遇，那就是京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展。

目前我國(guó)北方在大規(guī)模建設(shè)的就是兩處地方，一是雄安新區(qū)，二是北京城市副中心。它們都是國(guó)家戰(zhàn)略，一起成為了北京的兩翼。

不少人可能最近在網(wǎng)上看到了雄安千座塔吊熱火朝天建設(shè)的視頻，雄安的建設(shè)進(jìn)度和面貌變化令人驚奇。

既然是北京兩翼中的一翼，那么雄安和北京肯定不是孤立的發(fā)展，而是要站在疏解首都功能、京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展的高度來看。

對(duì)于北京的各個(gè)區(qū)來說，與雄安的協(xié)同發(fā)展，受益最大的就是兩個(gè)區(qū)，房山和大興。

拿京雄高速公路來看，它在北京的起點(diǎn)是五環(huán)路，然后穿越房山的長(zhǎng)陽、良鄉(xiāng)新城，然后進(jìn)入大興。輻射的范圍就是長(zhǎng)陽和良鄉(xiāng)新城。

而剛獲批的房山分區(qū)規(guī)劃中，房山也找到了未來的發(fā)展方向，就是依托京津冀協(xié)同發(fā)展，以及自身大學(xué)比較集中、產(chǎn)學(xué)研條件較好的特點(diǎn)，打造科技金融創(chuàng)新城。

而房山過去比較重的居住功能，在分區(qū)規(guī)劃中也著重予以體現(xiàn)，要打造生態(tài)宜居示范區(qū)。

可見，與現(xiàn)在相比，未來的房山還是有很大的潛力和想象力的。不過在當(dāng)下，對(duì)于在房山買房的人來說，剛需和自住還是主流。

決定低容積率項(xiàng)目會(huì)怎樣的另一個(gè)要素就是定位。

還是拿房山為例。前些年限競(jìng)房推出時(shí)，房山的青龍湖地區(qū)也推出了不少低容積率的地塊，這片區(qū)域也瞬時(shí)間多個(gè)項(xiàng)目銷售。

因?yàn)橛小?070”的限制，幾個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商都選擇了高低配的方式。

青龍湖邊環(huán)境很好，但還比較荒涼，可能大戶型用于改善或者養(yǎng)老比較好。但由于項(xiàng)目中也有一些普通住房，總價(jià)不高，有些項(xiàng)目還打出了面向剛需首套的口號(hào)。

但殊不知，剛需首套要么是離產(chǎn)業(yè)區(qū)較近，上下班方便；要不就算離的遠(yuǎn)一些，也要有完備的軌道交通銜接。另外，剛需家庭對(duì)于區(qū)域配套的要求比較高，如果不能方便的逛街、購(gòu)物、娛樂，乃至上學(xué)、看病，怎么??？

對(duì)比一下前面說到同在房山的京西印玥，它做剛需產(chǎn)品，也是因?yàn)樗淖陨矶ㄎ弧?br>
這個(gè)項(xiàng)目位于房山城區(qū)的良鄉(xiāng)新城。

在房山分區(qū)規(guī)劃中，房山劃分了三大新城組團(tuán)——良鄉(xiāng)、燕房、竇店。

這其中，良鄉(xiāng)組團(tuán)將是房山區(qū)的綜合配套服務(wù)中心、行政中心，中心城區(qū)人口疏解的主要承載地，產(chǎn)學(xué)研用融合發(fā)展的城市新區(qū)，高精尖產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)，是房山區(qū)新城發(fā)展的核心地帶。

所以，無論是產(chǎn)業(yè)、配套等各種方面看，良鄉(xiāng)組團(tuán)都是房山的核心。

同時(shí)，它位于長(zhǎng)陽路的南側(cè)，地鐵房山線的東側(cè)，附近有房山線的廣陽城站和良鄉(xiāng)大學(xué)城北站。

而且另一條軌道交通線路——市郊鐵路的副中心線延長(zhǎng)到了房山，其良鄉(xiāng)站就在這片區(qū)域。只不過現(xiàn)在沒有直達(dá)的道路通過去，需要繞路，如果將來能規(guī)劃建設(shè)道路或者地下通道直達(dá)良鄉(xiāng)站，那就非常近了。這片區(qū)域就可以是雙地鐵了。

便捷的交通，完備的配套，這樣的才能符合剛需自住家庭的定位。

最后，看一下這個(gè)項(xiàng)目是如何做到登峰造極的剛需戶型的。

這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)是一個(gè)不限價(jià)的純商品住房項(xiàng)目，而且沒有“9070”的限制，但戶型面積卻感覺比“9070”控制的更好。

73平米的兩居，83平米和89平米的三居，106平米的四居，完完全全的剛需戶型啊。

尤其是73平米的兩居，這在低容積率的商品房項(xiàng)目中幾乎無法想象。

即便是最大的106平的四居，這樣的面積也是實(shí)用主義，而非超大的壕。

也是因?yàn)閼粜兔娣e不大，所以戶型設(shè)計(jì)上要更用心一些。所有戶型，哪怕是73平米的戶型，也是南北通透，戶型也很方正，面積浪費(fèi)很少，每個(gè)戶型都有陽臺(tái)及贈(zèng)送面積。

這樣的戶型設(shè)計(jì)，可能也有追求低總價(jià)的原因。目前該項(xiàng)目?jī)r(jià)格還沒最終確定，預(yù)計(jì)售價(jià)在4萬元/平米左右。

以一套73平米的兩居為例，總價(jià)只有280萬。而目前該區(qū)域二手房的價(jià)格也是在4萬元/平米左右。

那么，低容積率去做剛需產(chǎn)品，是好事還是壞事？

從住房供應(yīng)來說，這樣的變化當(dāng)然是好事，畢竟增加了住房供應(yīng)的種類。因?yàn)槭堑腿莘e率，所以品質(zhì)上肯定和普通商品房是有區(qū)別的。

對(duì)于開發(fā)商來說，畢竟能買得起別墅的家庭還是少數(shù)，大量的購(gòu)房家庭還是剛需，所以在一些純居住的區(qū)域開發(fā)面向剛需的中小套型，套數(shù)會(huì)比別墅多了很多，而且由于即是剛需的價(jià)格，又能有居住的品質(zhì)，購(gòu)買人群相對(duì)于別墅也會(huì)幾何式增加，去化和回款也會(huì)更快。

比如京西印玥這個(gè)小區(qū)，都是6層的洋房板樓。一共33棟，建筑高度只有18米。共有房源1294套，一梯兩戶、精裝交付，低容積率建筑密度很低，居住舒適度較高。小區(qū)采用全封閉式管理，人車分流。

總的來說，低容積率樓盤去做面向剛需的戶型和產(chǎn)品，這對(duì)于剛需家庭來說有了更多的選擇，剛需家庭也需要居住的品質(zhì)和舒適度，以相對(duì)比較低的價(jià)格來實(shí)現(xiàn)這一需求。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這樣的行為也是值得鼓勵(lì)的，畢竟，剛需家庭才是買房的最大群體。

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