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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 黑澤
日本人如何將空屋變廢為寶？

我們談?wù)撊毡镜娜丝诶淆g化時(shí)，跟房子最直接相關(guān)的就是“空屋問題”。

近年來，日本的空屋問題越來越嚴(yán)重，已經(jīng)成為一個(gè)社會性問題，各地政府和國土交通省都相繼出臺方案，望能緩解這一趨勢。

很多小地方，當(dāng)空巢老人去世以后，子女不愿意回來繼承老房子，因?yàn)檫@不僅不是一筆財(cái)產(chǎn)，反而是“累贅”。

為什么一個(gè)房子，還配有完整的土地，就變成了累贅？因?yàn)?，這些小地方的外來人口少，租售市場都很冷清，所以租又租不出去，賣也賣不掉，要拆反而要花更多錢，年輕人干脆就選擇放棄繼承。

由于日本的土地是私有，政府若要收回?zé)o人認(rèn)領(lǐng)的地塊，手續(xù)就極其復(fù)雜，只能放任不管。

然而，這樣的房子卻越來越多?？倓?wù)省今年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年的空置房屋總數(shù)高達(dá)846萬，空置率為13.6％。房子空置不僅會造成經(jīng)濟(jì)損失，隨處可見年久失修的危房也越來越影響城市的再開發(fā)。

（1963年到2018年的空屋數(shù)量和空屋率）

這樣放著下去也不是辦法，于是，日本一些有社會責(zé)任心的新興企業(yè)便著手與地方政府、大型房企合作，開始努力尋找新的商機(jī)，給空置房屋注入活力和生機(jī)。

剛起步的空屋改造業(yè)務(wù)

東京千代田區(qū)有一家剛成立不久的空屋支援公司，它業(yè)務(wù)范圍主要是把沒人住的空屋收購或者租下來，進(jìn)行精裝改造。

這2年里，這家企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)在一些地方城市做了空屋改造項(xiàng)目。比如下圖這間位于宮崎縣日南市的空屋，距離JR日南線的油津站步行6分鐘。它位于商店街的一個(gè)不起眼的角落，已經(jīng)閑置了十幾年。大約花了兩個(gè)月的時(shí)間，這家空屋支援公司對空屋進(jìn)行精裝改造，把它整個(gè)煥然一新，加入了時(shí)尚的裝修元素，隨后它將整棟樓納入了自己的民宿會員居住服務(wù)當(dāng)中。

（該公司精裝后的空屋）

這些公司會把一些收購或租下來的空屋改造后提供給會員，這些會員只需要每月繳納幾萬日元的會員費(fèi)，自由享受該公司在全日本范圍內(nèi)精裝修的空屋。

迄今為止，這家公司在全日本已經(jīng)改造了26間空屋，會員可以無限制自由預(yù)約這些房屋。而他們家已經(jīng)發(fā)展了數(shù)百名會員，據(jù)說還有4700人在排隊(duì)辦會員?？梢韵胍?，大家對旅游的需求是十分強(qiáng)烈的。

（隨心住服務(wù)的空屋所在地區(qū)）

自公司成立以來，許多空屋持有者都來咨詢能不能把自己的房子收走，畢竟放著不住還白交稅，不如便宜賣了。

但負(fù)責(zé)咨詢的負(fù)責(zé)人卻搖搖頭，這事還真沒那么容易。9成的空屋都沒法投入業(yè)務(wù)里去，因?yàn)楹芏嘈〉胤焦步煌O其欠發(fā)達(dá)，太廣的范圍不僅公司管理要花更大功夫，會員入住也非常不方便。

那么什么樣的房子才是最吸引住戶的呢？該公司通過這兩年的考察，挨家挨戶的走訪日本各地的物件，終于摸索出一種策略：讓房子擁有“主題性”。

要理解這個(gè)“主題性”，可以從每個(gè)房子的管理者的角色定位入手。他們被統(tǒng)一被稱為“家守”（日本江戶時(shí)代的地主管家），家守有責(zé)任將一個(gè)屋子打造成跟他個(gè)人鮮明性格相關(guān)的主題。比如在一棟靠海的房子里，就有一位女性家守，她熱愛沖浪，能帶領(lǐng)住戶一起去海邊玩。

諸如此類的設(shè)計(jì)，會讓人眼前一亮。很多家守其實(shí)都是想要振興家鄉(xiāng)的本地人，但也有經(jīng)常去某地?cái)z影的攝影師，前來報(bào)名成為當(dāng)?shù)氐募沂亍?/section>

空置房屋再利用的一個(gè)瓶頸就拆除和翻新的費(fèi)用。如果解決了這個(gè)問題，空置房屋的魅力將會急劇增加。

另一家神奈川縣的創(chuàng)業(yè)公司，從籌資階段、吸引當(dāng)?shù)鼐用駞⑴c、到招來投資者、翻新空屋等，已經(jīng)取得了10項(xiàng)主要成績。在創(chuàng)業(yè)初始資金緊缺的時(shí)候，就去找當(dāng)?shù)氐恼衽d人員逐一收集創(chuàng)生概念、制作相關(guān)方案，并制定精細(xì)的經(jīng)營計(jì)劃，還發(fā)起了當(dāng)下流行的眾籌，在網(wǎng)上尋找投資人。

他們改造的空屋都將內(nèi)部分隔成幾個(gè)獨(dú)立房間，在施工過程中會不定期把過程發(fā)到SNS網(wǎng)絡(luò)上來進(jìn)行直播宣傳，最終在完工的時(shí)候，早已招滿租戶。這就是利用互聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)典型例子，每個(gè)單間的租金是2萬日元一個(gè)月，如果可以保持入住率，幾年內(nèi)就可以回本。

東京的空屋也不少

剛才說的這些例子都在地方城市，我們都知道日本是人口都是從地方流向東京，那么寸土寸金的東京應(yīng)該就沒什么買賣可做了？其實(shí)東京也有空屋。

根據(jù)日本總務(wù)省的統(tǒng)計(jì)，2018年東京都的空屋有81.7萬間，而東京23區(qū)的空房有58.7萬間，占到東京都整體的72%。

為什么連人口持續(xù)流入的東京都有這么多空屋？有分析認(rèn)為，上世紀(jì)的老房子建太多，現(xiàn)在已經(jīng)沒有多少年輕家庭愿意和老人擠一起住了，所以原本用來容納三四代人的一戶建也顯得有點(diǎn)多余。

市里很多空置的老房子處于進(jìn)退兩難的尷尬境地：如果不花點(diǎn)錢改造裝修一下就租不出去，但上了年齡的房主又不敢承擔(dān)大改大修的投資風(fēng)險(xiǎn)，就干脆閑置在那里了。

而我們外國人主要買的是公寓和一棟公寓樓，會碰到這種被“拋棄”的房屋的情況是很少的。

但畢竟是在東京23區(qū)，空屋之所以空，只是因?yàn)槠废嗫瓷先ゲ恍?，翻新要花費(fèi)，有不少人望而卻步，但位置絕對不會差到哪去。獨(dú)立房產(chǎn)投資人田中步找到了空屋的商機(jī)。

他在6年前租下了東京練馬區(qū)的一棟空置公寓，那棟公寓當(dāng)時(shí)的房齡已經(jīng)高達(dá) 36年，五個(gè)房間都是空置的。因?yàn)楣⒌男l(wèi)生間還是蹲便式，而且沒有浴缸，這是對日本人來說最致命的缺點(diǎn)，所以根本租不出去。

田中認(rèn)準(zhǔn)了這棟公寓的地段，認(rèn)為只要稍加改造，就一定能吸引來租戶。

他跟房東商量，給出了方案：田中負(fù)責(zé)出錢裝修改造，但要以每間每月1萬日元的租金租6年。因?yàn)椴恢涝撛趺刺幚矸孔拥姆繓|，便采納了田中的方案。對房東來說，反正自己放著也租不出去，這人愿意一次性全租走，還自己掏裝修費(fèi)，何樂而不為？

公寓經(jīng)田中改造后煥然一新，之后的幾年里從來沒斷過租，田中因此也從中狠賺一筆。6年合約到期后，房東也能繼續(xù)把搶手的公寓租給別人。

東京不缺能夠拿來賺錢的空屋，缺的是獨(dú)具慧眼的投資人。

新模式將打破現(xiàn)有格局

從投資人到創(chuàng)業(yè)公司，這種新模式興起的2年里，各種互聯(lián)網(wǎng)公司和空屋改造公司紛紛上了車。我們熟悉的AT HOME和RAIFURU已經(jīng)開始運(yùn)營空屋相關(guān)的信息網(wǎng)站，比如“空屋銀行”（空き家バンク），這個(gè)網(wǎng)站已經(jīng)與日本約570個(gè)自治體合作。

網(wǎng)站上會刊登各個(gè)城市空置房屋的面積、價(jià)格、戶型等相關(guān)信息，用戶只要動動小手指，就可以輕松搜索出每個(gè)城市的空置房屋。

RAIFURU信息網(wǎng)站目前也加入了空屋隨心住的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，利用自身的信息優(yōu)勢來積極拓展業(yè)務(wù)。同樣開始推進(jìn)空屋改造業(yè)務(wù)的還有日本的百年房企之一大京不動產(chǎn)。

如果更多的大型房企也能加入其中，日本的數(shù)百萬空屋都能轉(zhuǎn)化到租賃市場中去。

目前這個(gè)市場才剛剛起步，經(jīng)過改造的空屋僅有數(shù)千間，比起八百萬這個(gè)總數(shù)還差一個(gè)光年的距離，但人們的智慧正在把它們變廢為寶。

互聯(lián)網(wǎng)遇上被拋棄的空置屋，日本群眾找到了新的生財(cái)之道。

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