人与动杂交在线播放,日本一区二区视频在线观看

這是投拓江湖第135篇原創(chuàng)文章

收并購項目的高額無票溢價問題，是很多人私聊咨詢我比較多的問題。無票這個問題確實比較頭疼，很多初判看起來很好的項目，一經(jīng)詳細測算后，常常因為無票放棄跟進。

先來講一下什么的無票溢價的問題。

無票溢價就是項目土地方實際賣價減去項目已發(fā)生的有票成本（主要是土地款拆遷成本等），最后得出的差值。這里需要特別備注一下，土地滯納金和土地融資貸款的利息，原則上不能作為土地的有票成本，但是可以作為企業(yè)所得稅的稅前抵扣項。這個問題可以具體看我之前的一篇文章，附鏈接：《什么是“無票溢價”，附5種處理溢價的方法》

很多收并購項目，土地本身和項目公司都比較干凈，就是因為高額溢價問題，導(dǎo)致項目沒法繼續(xù)跟進。結(jié)合本人多年的收并購項目經(jīng)驗，分享“一正一歪”兩種高能辦法能有效解決股權(quán)溢價問題。

一正

正，指的是比較正規(guī)，無風(fēng)險的操作。

本文探討的是利潤傾斜分配方法。

聽起來可能有點云里霧里，還是用案例來說話吧。

項目情況：

A項目三年前取得，48畝，容積率2.5，項目取得時土地總價1.2億元，現(xiàn)在準(zhǔn)備以3億元總價出讓。土地老板本身也是做房地產(chǎn)開發(fā)的，只是前兩年有一個項目投資失敗，資金緊張，本項目還有部分土地款未繳納。項目實際的滯納金和融資成本加起來已超過6000萬。土地方通過居間人放出的消息是：總價3億元一分不能少，項目可以全部收購，也可以談合作，最主要是想收回成本，并適當(dāng)賺取利潤。

B公司的投資人員在接到項目信息后，立即開展了項目的研判，通過反復(fù)做工作，營銷部終于松口，價格給到了11500元/㎡的售價。項目總的地上可售面積8萬㎡，為了方便算賬我這里將地上全部視為可售，地下室盈虧平衡。土地外成本4500元/㎡，樓面價1501元/㎡，無票溢價1.8億元。

100%股權(quán)收購時算賬如下：

項目總收入：8 × 11500 =92000萬

項目總成本：8 × 4500 =36000 萬

項目財務(wù)成本，稅費：92000 × 9% =8280 萬（為方便講解，9%為粗算估值）

項目公司項目稅前利潤：92000-36000-12000-8280=35720萬

項目公司項目凈利潤：35720× 75%=26790萬

B公司股東層面實際凈利潤率：26790-18000=8790萬

凈利潤率：8790÷920000=9.55%

因為B公司對收并購項目利潤的最低紅線是10%，因此這個項目的利潤不符合公司的投資標(biāo)準(zhǔn)。但是投資人員在研判過程中，發(fā)現(xiàn)項目風(fēng)險較小，土地方的合作態(tài)度也較為誠懇。難道這個項目就放棄了嗎？

我們再仔細思考一下，這個項目離B公司的拿地標(biāo)準(zhǔn)只差0.45個點，如果是100%股權(quán)收購，也就是414萬左右的利潤差距，再做一下成本優(yōu)化，稅務(wù)籌劃什么的，其實并不大。有沒有辦法解決呢？

假設(shè)B公司只收購項目60%的股權(quán)，那B公司實際拿到的利潤為：

26790×60%-18000×60%=5274

對應(yīng)的凈利潤率為：

5274÷（92000×60%）=9.55%

如果要滿足10%的利潤要求，則需要額外的247.萬的利潤。其實很簡單，讓土地方多分247.萬的利潤給你就行。具體到本案例當(dāng)中，就是B公司收購60%的股權(quán)，取得不低于61.21%的利潤分配權(quán)就行。

很多人可能覺得這樣不行，沒辦法說服土地方。其實不然，土地方完全有理由接受：

一是土地方前期獲得了1.8億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，已經(jīng)基本把拿地的土地成本和財務(wù)利息收回了，屬于套現(xiàn)了；

二是B公司可以用項目由己方操盤，團隊管理費，品牌使用費等為由，要求多分利潤；

三是后面開發(fā)過程中的利潤分配，土地方完全是坐享分紅，項目產(chǎn)品還可以實現(xiàn)溢價銷售，額外的收益，少分一點也是可以的。

一歪

歪，指的是超常規(guī)操作，帶有稅務(wù)稽查風(fēng)險的操作。

這里給大家分享部分股權(quán)收購股權(quán)回購的方法。

還是以上面那個案例為例，土地方告訴B公司，他看好項目所在位置的價值，想要全部的商業(yè)以及住宅自持，用來長期收租。想就此與B公司探討相關(guān)的合作路徑。

B公司投資人員查閱了一下土地增值稅暫行條例，發(fā)現(xiàn)土地增值稅的清算以項目竣工和項目整體銷售滿85%，或者取得預(yù)售滿三年為條件。

經(jīng)查，土地取得時為瑕疵交地，且土地方在當(dāng)?shù)鼐邆錁O為不錯的政商資源。在查閱相關(guān)政策后，B公司決定就項目的住宅部分的90%貨值部分與土地方展開合作，具體合作思路如下：

1、以項目住宅的90%與10%的住宅車位商業(yè)，將項目貨值進行估算，車位和商業(yè)按成本價的1.1倍估值，算得住宅90%的貨值約占整個項目的總貨值的75%；

2、B公司擬收購項目公司75%的股權(quán)，并獲得對應(yīng)90%住宅的開發(fā)并表權(quán)以及收益權(quán)；

3、項目估值以略低于近期拍賣成交的土地單價為參考，默認項目為全票土地成本，算得項目交易總價為3.5億元；

4、B公司的獲得75%的股權(quán)交易對價為：3.5×0.75=2.625億元，完成轉(zhuǎn)股時一次性支付；

5、B公司在開發(fā)完項目90%住宅時，項目進行模擬清算，清算雙方的利潤并提前分配。清算時按交易總價3.5億為土地全票，進行土增稅的內(nèi)部模擬清算，其他稅負按正常情況清算。

6、B公司撤資，土地方對B公司股權(quán)進行回購，然后土地方持有100%股權(quán)；

7、項目開發(fā)過程中發(fā)生的成本，雙方按股權(quán)比例同比例承擔(dān)。

8、項目公司的土增稅，雙方約定在B公司撤離后，由土地方單獨承擔(dān)。

按照上述交易路徑，B公司最終獲取的利潤為：

100000×0.75-8×4500×0.75-26250-100000 ×9%×0.75=15000

凈利潤率為：15000÷（100000×0.75）=20%

簡直就是一個暴利項目。

這是一個雙贏的結(jié)果，土地方前期獲得了2.625億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，成功套現(xiàn)，后面還賺得了一大塊資產(chǎn)，能夠持續(xù)收租。

B公司通過開發(fā)，獲得了1.5億元的純利潤，并且操盤并表，完成了業(yè)績指標(biāo)。

但是這個項目有兩個風(fēng)險點，需要慎重考慮：

1、股東提前撤資，稅務(wù)部門也可以穿透股東，進行稅務(wù)追繳；

2、當(dāng)?shù)卣灿幸蝗f種對付你，如果處理不當(dāng)，這個城市以后B公司基本上就算是不能再進入了。

因此這種操作思路需要四個前提保障：

一是有一個當(dāng)?shù)卣藤Y源豐富，且人品過關(guān)的土地方；

二是項目最好有什把柄抓在手里，比如瑕疵交地，土地占用，或者有什么其他優(yōu)惠招商條件無法兌現(xiàn)的；

三是項目要有自持的物業(yè)，且在回購撤資之前項目不滿足土增稅清算要件，也不打算清算；

四是項目公司還有其他資產(chǎn)作為托底，以防稅務(wù)部門穿透公司追繳股東的納稅義務(wù)。這部分資產(chǎn)的價值能夠抵償全部的土增稅加他項稅收。比如自持部分的資產(chǎn)價值大于應(yīng)繳未繳的稅額（土增稅所得稅增值稅及附加印花稅契稅）。

這篇文章，摘選自我的那本投拓實操教程書中（本文頂部的鏈接可點擊查看），本不打算發(fā)出的，僅作為書中壓箱底干貨的。近期問的人有點多，最終還是爽快拿出來分享，希望對大家有用。

本站僅提供存儲服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請點擊舉報。

免费视频淫片aa毛片_日韩高清在线亚洲专区vr_日韩大片免费观看视频播放_亚洲欧美国产精品完整版