寶山是一個(gè)神奇的地方！這個(gè)近郊區(qū)域有三分之一在外環(huán)以內(nèi)，甚至有一小塊在中環(huán)內(nèi)。另外在上海市公布的2016-2040年城市總體規(guī)劃中，已經(jīng)明確將寶山列入主城區(qū)片區(qū)。
但同為主城區(qū)片區(qū)的閔行外環(huán)外房價(jià)已經(jīng)上7了、虹橋區(qū)域的房價(jià)5.8萬起、遠(yuǎn)如川沙，軌交沿線00年以前的二手房房價(jià)都來到了4字頭。這讓寶山外環(huán)內(nèi)眾多5字頭的新房項(xiàng)目有些尷尬了，坐擁好的規(guī)劃、區(qū)位，但始終是上海的洼地。
不過作為環(huán)內(nèi)的房價(jià)洼地，寶山也因此獲得了一眾購房者的青睞，其中人氣的較高的三個(gè)板塊是大華、上大以及共康。
但遺憾的是大華目前沒有新房在售，并且這個(gè)板塊有一半位于中環(huán)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢還是比較明顯的。在價(jià)格相近的情況下，大華的優(yōu)先級毋庸置疑。
那在目前大華沒有新房房源的情況下，究竟是選上大，還是共康呢？
先來聊聊為何會成為洼地
首先，寶山目前整體的城市界面是比較差的。
拿與寶山非常有淵源的閔行來比較，這兩個(gè)是上個(gè)世紀(jì)一南一北兩大老工業(yè)基地，細(xì)數(shù)前世今生：
當(dāng)初擁有諸多相似的“基因”的兩區(qū)，現(xiàn)如今卻有著完全不同的地位。很明顯的一點(diǎn)就是房價(jià)區(qū)別了：閔行外環(huán)外7字頭項(xiàng)目熱銷，這是寶山環(huán)內(nèi)都望不可及高度。
但究竟為何，兩個(gè)當(dāng)初相近的板塊出現(xiàn)如此大的差距：
原因一：與閔行以機(jī)械裝備業(yè)為主的老工業(yè)基地不同，寶山是以鋼鐵、化工企業(yè)為主，在關(guān)停或遷移后的環(huán)境治理方面需要花費(fèi)更大功夫。
閔行當(dāng)初四大廠所在地
原因二：閔行的鄰居是徐匯和長寧，受漕河涇、古北輻射，都是‘富鄰居’，自身還有大虹橋所帶來的規(guī)劃輻射，周邊包括自身的城市界面一片“富麗堂皇”。
閔行大虹橋商務(wù)區(qū)
寶山的鄰居是新靜安，也就是當(dāng)年的閘北。即使如今并入靜安后身價(jià)水漲船高，但作為較年輕的新興板塊對于寶山城市界面的加持，有些局限了。
并且閔行對于松江和青浦來說是更近市區(qū)的置業(yè)地，不少改善購房者涌入其中置業(yè)。但寶山北面緊靠蘇州，涌入板塊內(nèi)的改善購房者數(shù)量不多甚至說是極少，但外溢的購房者卻有不少。導(dǎo)致了板塊內(nèi)偏低的房價(jià)。
原因三：寶山本身也是有些“不爭氣”。最直觀的就是商業(yè)配套了，顧村的龍湖寶山天街和共康的萬達(dá)，算是區(qū)域內(nèi)頂尖的商配了。但比起閔行七寶、莘莊、顓橋萬達(dá)、以及大虹橋等眾多商圈，不管是數(shù)量還是能級，寶山都落于下風(fēng)。
寶山萬達(dá)
當(dāng)然，寶山始終是主城區(qū)片區(qū)之一，即使目前規(guī)劃進(jìn)展緩慢，但始終是有光明未來的，不過還需要時(shí)間去實(shí)現(xiàn)。
回歸正題，我們來聊聊在寶山這個(gè)大環(huán)境下的共康和上大兩個(gè)板塊，究竟孰優(yōu)孰弱。
板塊形象 差距較大
共康算是寶山內(nèi)的“老大哥”了，2004年1號線（上海火車站-共富新村站）的開通讓這個(gè)板塊成為寶山第一個(gè)通地鐵的板塊。并且1號線所在地下區(qū)間的上方就是南北高架路，作為上海的黃金中軸，這條高架的能級毋庸置疑。
兩個(gè)大動(dòng)脈相加，對于板塊人口的導(dǎo)入是非常明顯的，而人口基數(shù)的增加也促使了配套和基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展。由此，板塊內(nèi)聚集了像萬達(dá)廣場等一系列的大型商業(yè)配套以及十分完善的生活配套。對于目前的寶山來說，這樣的配置已經(jīng)算是頂尖的了。
因此共康板塊屬于上海成型較早，設(shè)施配套建設(shè)也較完善的居住板塊之一。
另外，寶山的新房品質(zhì)在如今的這個(gè)房價(jià)控制下，是有限的。不過共康板塊內(nèi)聚集了像和欣國際家園、寶宸怡景園、寶宸共和家園以及中環(huán)國際公寓等一眾區(qū)域內(nèi)品質(zhì)拔尖的次新房。
所以早先有不少市中心的動(dòng)遷購房者，從黃浦、虹口等老城區(qū)置換過來的，是個(gè)不錯(cuò)的改善區(qū)域。
上大板塊是以上海大學(xué)寶山校區(qū)而形成的一個(gè)板塊概念，實(shí)際屬于大場鎮(zhèn)，但這個(gè)板塊概念被大家認(rèn)可度很高。
比起老大哥共康，上大只能算是一個(gè)年輕的板塊，2009年年底7號線（上海大學(xué)站—花木路站）才開通，比起共康晚了整整五年。
并且板塊內(nèi)的主干道滬太路，是一條經(jīng)常被人詬病的主干道。集卡眾多、路況糟糕，道路兩邊不太適合居住。
所以這里目前依靠外溢的人口導(dǎo)入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如共康，相對的板塊內(nèi)的居住氛圍和配套就要差一些。
當(dāng)然，年輕有年輕的好處。上大受歡迎的地方就在于這里擁有大片的待發(fā)展的區(qū)域。從衛(wèi)星圖看，整個(gè)上海大學(xué)以南區(qū)域要么是綠地，要么是空地，要么是舊工廠，幾乎沒有農(nóng)村、也沒啥城市住宅。所以未來這里或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)全新的區(qū)域，也就是常說的“南大規(guī)劃”。
這近6.3平方公里的南大地區(qū)，政府花了很大力氣，理清土地權(quán)屬復(fù)雜關(guān)系。如今，南大地區(qū)動(dòng)遷、騰地均已接近尾聲。
并且大場機(jī)場這個(gè)一直被用作軍事設(shè)施為軍隊(duì)服役機(jī)場，在前不久前宣布將要搬遷，屆時(shí)，這里將會多出一塊巨大的空白用地。
這塊寶貴的“大衣料子”，是上海市五大整體轉(zhuǎn)型升級重點(diǎn)區(qū)域之一，將變身上海中心城北部的“生態(tài)型城市綜合功能區(qū)”。
配合著上海大學(xué)，上大板塊的未來可能更加偏向年輕的、高端的居住區(qū)。這是寶山甚至北上海都較為稀缺的。這也是這個(gè)板塊大熱的主要原因之一。
具體的配套對比
商業(yè)：萬達(dá)廣場、寶山購物中心、北斗星商業(yè)廣場
教育：寶山區(qū)第二中心小學(xué)、華師大寶山實(shí)驗(yàn)學(xué)校等約10所學(xué)校
醫(yī)療：復(fù)旦大學(xué)附屬華山北院寶山分院
軌交：1號線、18號線（在建中）
商業(yè)：聚豐購物廣場、上坤城市廣場、弘基廣場
教育：上海師范大學(xué)附屬經(jīng)緯實(shí)驗(yàn)學(xué)校、上大附中、大場中學(xué)、民辦申華小學(xué)等約10所學(xué)校
醫(yī)療：上海交通大學(xué)附屬仁濟(jì)醫(yī)院寶山分院
軌交：7號線、15號線（在建中）
就目前而言，兩個(gè)板塊的大型商業(yè)配套的數(shù)量差距不大，但在能級上共康的萬達(dá)廣場是寶山區(qū)頂尖的。而上大板塊的商場在能級上就要差上不少，僅能滿足日常的購物需求。
東方國貿(mào)新城
弘基廣場
并且共康是一個(gè)非常成熟的置業(yè)板塊，依托于龐大的人口基數(shù)，這里已有十分完善的日常生活配套以及居住氛圍。但相比之下，依托于上海大學(xué)來發(fā)展的上大板塊，就有些遜色了。
教育資源方面，兩個(gè)板塊差距不大，但上大的人文環(huán)境是會優(yōu)秀一些的。
另外，上文也說到在交通配套上，兩個(gè)板塊都是雙軌交環(huán)繞，但是共康南北高架路的含金量還是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于滬太路這條上大主干道的。所以在交通配套上，共康還是占據(jù)些許的優(yōu)勢。
總體來說，兩個(gè)板塊的配套，共康在生活配套以及高端商業(yè)方面要略勝一籌，自駕的話，南北高架也更加方便一些，當(dāng)然早晚高峰的堵車問題是不可避免的。
板塊房價(jià)
說好了居住環(huán)境以及配套，接下來要對比的就是價(jià)格了，同為寶山的中外環(huán)，其實(shí)兩個(gè)板塊的房價(jià)差距并不大。
首先是整體的二手房掛牌價(jià)：
在10年內(nèi)建成的二手房住宅項(xiàng)目中，共康板塊的二手房房價(jià)在46504元/平-75209元/平左右，不過在7萬+這一檔內(nèi)，都是和欣國際花園。除了這盤外，其余的像寶宸怡景園和中環(huán)國際公寓大都位于5-6.4萬/平米左右的二手房房價(jià)。
上大板塊的二手房房價(jià)在46053-66965元/平，其中6萬+這一檔只有招商中環(huán)華府，其余的次新房像保利熙悅，房價(jià)大都位于4.6-5.7萬/平米左右。可以看到在6萬+的品質(zhì)住宅還是共康要更多一些。
新房房價(jià)方面：
板塊目前僅有中環(huán)國際公寓在售，并且僅剩3套建面約145平米房源，均價(jià)約為56000-60000元/平米。
之前就提到了，中環(huán)國際公寓的的二手房房價(jià)已經(jīng)在51896-59914元/平米的區(qū)間了，并且還有稅費(fèi)的存在，實(shí)際的價(jià)格還是要跟新房相差不多，有些甚至要更高一些。所以新房的性價(jià)比還是比較高的。
但由于目前這3套房源戶型較大，總價(jià)約為800萬/起，所以去化還是較慢的。
另外，共康板塊內(nèi)還有欣國際花園四期等待入市。在之前的二手房分析中也提到了，這盤的二手房房價(jià)普遍均為6字頭，甚至一些大戶型的均價(jià)能突破7萬，算是共康板塊的品質(zhì)王者了。
而四期近期或?qū)⑷胧?，主力戶型為建筑面積約101-163平2-4房，毛坯交付，預(yù)計(jì)均價(jià)5.8萬/平！
另外，距離欣國際花園約1.7公里外還有央璽項(xiàng)目，這是寶山的品質(zhì)標(biāo)桿，也是寶山的房價(jià)天花板，建面約85平起的房源，總價(jià)約500萬元起。
購房者對這個(gè)項(xiàng)目的褒貶是不一的，不少人覺得這個(gè)品質(zhì)就值得這個(gè)價(jià)格。還有不少人覺得，大華、共康才賣5字頭，即使品質(zhì)再高但是地段始終是有差距的，這個(gè)價(jià)格就有些貴了。
上大另外一個(gè)在售的新房是寶廈文璟苑，53000元/平米的均價(jià)，建面約61平、82.7平和82.28平1至2房，是寶山洼地中的洼地。不過項(xiàng)目大都為1房、2房，比較適合于剛需購房者。
另外，位于1號線通河新村與7號線上大路之間還有個(gè)新盤項(xiàng)目：大華·公園城市。主力戶型為建筑面積約99平三房和158平四房，預(yù)計(jì)將于近期入市。
總體來說，共康擁有完善的配套、便捷的交通以及不少高品質(zhì)的居住，對于改善客而言這里目前的置業(yè)環(huán)境要明顯優(yōu)于上大。
但對于更加看中未來前景的購房者來說，上大是寶山目前僅存的擁有大面積開發(fā)土地的板塊，但規(guī)劃還是需要時(shí)間去實(shí)現(xiàn)的。
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