[案情]

　　原告南通宏豐發(fā)展有限公司。

　　被告江蘇時(shí)代超市有限公司。

　　2003年，原告取得裕豐廣場的開發(fā)權(quán)。2003年12月28日，原告與被告簽訂《房屋租賃框架協(xié)議》，約定原告將其即將開發(fā)建設(shè)的裕豐廣場主樓一層至三層及地下一層合計(jì)約為22500平方米租賃給被告，用于開設(shè)大型綜合性超級購物中心。第一期租賃期限為20年，租賃期自原告將房屋按本協(xié)議約定，經(jīng)有關(guān)部門最后驗(yàn)收合格后正式交付被告，雙方辦理有關(guān)房屋交接手續(xù)后第91天起。雙方同時(shí)對租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定。

　　協(xié)議中第5.2條款約定，原告承諾最遲在2006年11月1日前按本協(xié)議約定的交房條件向被告交付全部租賃房屋。第6.16條款約定，租賃期內(nèi)，如雙方中任何一方因各種原因要求提前終止本協(xié)議，除必須提前3個(gè)月書面告知對方外，還必須承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議由雙方代表簽字并加蓋公章，被告交付定金后生效。第8.3條款約定，在租賃房屋地面三層封頂后，雙方簽訂房屋租賃合同，房屋租賃合同的條款與本協(xié)議一致。被告簽訂協(xié)議后按時(shí)交納了定金200萬元。

　　協(xié)議訂立后，因開發(fā)地塊的拆遷工作未能如期完成，所以工程開工未能如期進(jìn)行。2006年11月15日，原告致函被告，稱房屋租賃框架協(xié)議所涉工程開發(fā)建設(shè)的相關(guān)審批等工作未能及時(shí)得到有關(guān)政府職能部門的批復(fù)，且該地塊的拆遷安置工作難度極大，原告無法進(jìn)行施工建設(shè)，亦無法按約向被告交付房屋，故建議被告派員商談終止協(xié)議事宜，但被告不同意終止協(xié)議，原告遂起訴至法院，要求終止與被告簽訂的《房屋租賃框架協(xié)議》。

　　原告認(rèn)為，原告不能履行協(xié)議是由于客觀上不能履行，原告提出終止協(xié)議，應(yīng)當(dāng)終止。且原、被告雙方訂立的房屋租賃框架協(xié)議系預(yù)租合同，由于協(xié)議最后履行期限到來時(shí)，原告的相關(guān)批文仍未辦全，拆遷未能結(jié)束，工程不能開工，當(dāng)然也不可能取得房屋預(yù)售許可證，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)無效。請求判令：終止原被告于2003年12月28日所訂立的房屋租賃框架協(xié)議，原告已收被告的200萬元返還給被告。

　　被告認(rèn)為，房屋租賃框架協(xié)議是原、被告雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，被告亦依約交付了200萬元定金，故該協(xié)議應(yīng)合法有效。法律只賦予守約方有解除合同的權(quán)利，原告不能因?yàn)樽陨淼脑蚍裾J(rèn)合同的效力，侵犯守約方的利益。請求駁回原告的訴訟請求。

　　[審判]

　　南通市中級人民法院審理認(rèn)為，本案原、被告雙方簽訂的房屋租賃框架協(xié)議，原告將房屋預(yù)先出租給被告，該協(xié)議是原、被告雙方真實(shí)意思表示，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，被告也按協(xié)議約定交付成約定金200萬元，因此該協(xié)議有效。

　　我國《合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。此條款即為法定解除的規(guī)定，其規(guī)定的法定解除條件之一是不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，之二是違約行為（即預(yù)期違約、遲延履行和根本違約）。在出現(xiàn)不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形時(shí)，解除權(quán)由雙方當(dāng)事人享有，任何一方都可行使。在當(dāng)事人一方違約的情況下，解除權(quán)應(yīng)歸守約方享有，否則會(huì)被違約方利用解除制度來謀取不正當(dāng)利益。本案中，原告提出解除房屋租賃框架協(xié)議的原因是拆遷工作未能如期完成，不能按約定期限交付房屋，但此屬遲延履行的違約行為，而非不可抗力事由。在原告不能按約交房構(gòu)成違約情況下，對房屋租賃框架協(xié)議的解除權(quán)應(yīng)由守約方即被告享有。訴訟中，被告方明確表示，房屋租賃框架協(xié)議不同意解除，對原告不能按約定時(shí)間交付房屋表示理解，并提出可以就房屋的交付時(shí)間問題另行協(xié)商?？梢姳景钢幸辔闯霈F(xiàn)法定終止或解除合同的情形。故原告要求解除房屋租賃框架協(xié)議之訴請本院不予支持。遂判決駁回原告的訴訟請求。

　　判決后，原告向江蘇省高級人民法院提起了上訴。

　　江蘇省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《房屋租賃框架協(xié)議》第8.3條款約定：“在租賃房屋地面三層封頂后，雙方簽訂房屋租賃合同，房屋租賃合同的條款與本協(xié)議一致”，因此，《房屋租賃框架協(xié)議》僅為房屋租賃的預(yù)約，而非房屋租賃的本約。雙方約定在租賃房屋地面三層封頂這一條件成就后，再簽訂房屋租賃合同，因此，《房屋租賃框架協(xié)議》是一份附停止條件的預(yù)約，由于租賃房屋地面三層封頂這一條件尚未成就，故《房屋租賃框架協(xié)議》雖已有效成立，但尚未實(shí)際發(fā)生效力。“租賃房屋地面三層封頂”在其成就與否的最遲判斷時(shí)點(diǎn)2006年11月1日非因宏豐公司的阻礙而確定地沒有成就，而始終不發(fā)生實(shí)際效力，故應(yīng)當(dāng)解除之，以終結(jié)其所賦予當(dāng)事人的期待效力。遂于2007年12月19日判決撤銷一審判決，改判《房屋租賃框架協(xié)議》自始不發(fā)生實(shí)際效力，自2006年11月1日終止。

　　[評析]

　　本案存在兩個(gè)爭議焦點(diǎn)：一是《房屋租賃框架協(xié)議》的性質(zhì)和效力；二是原告訴請解除《房屋租賃框架協(xié)議》有無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

　　一、《房屋租賃框架協(xié)議》的性質(zhì)和效力

　　從合同是否成立和生效上來劃分，可以將合同分為已成立、未成立、已生效、未生效合同。合同的成立是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。合同的生效是指合同的權(quán)利義務(wù)開始發(fā)生法律上的效力。未生效合同是指已經(jīng)成立但尚未生效的合同，它是法律對合同的暫時(shí)性評價(jià)，是合同過程中的一個(gè)特殊階段。未生效合同包括四種類型：須批準(zhǔn)、登記型，附停止條件型，附始期型及效力未定型。

　　我國《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。”附停止條件的合同，在條件成就前，該合同屬未生效合同，它不具備生效合同的效力，也就是說一方無法請求對方履行。但它已經(jīng)成立，又應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，這種法律保護(hù)的內(nèi)容就是不得擅自變更或者解除合同，只具有所謂的“形式拘束力”。在未生效合同所欠缺的生效要件得以完備后，未生效合同將成為生效合同，獲得“實(shí)質(zhì)拘束力”，當(dāng)所欠缺的生效要件確定無法補(bǔ)齊時(shí)，未生效合同終成為無效合同。

　　本案中，原、被告雙方在《房屋租賃框架協(xié)議》第8.3條款約定，在租賃房屋地面三層封頂后，雙方簽訂房屋租賃合同，房屋租賃合同的條款與本協(xié)議一致。由此可見，雙方在“租賃房屋地面三層封頂后”這一條件成就后，還得另行簽訂房屋租賃合同。《房屋租賃框架協(xié)議》并不是是房屋租賃合同本身。雙方雖然將房屋租賃合同的具體條款擬定于《房屋租賃框架協(xié)議》之中，但在《房屋租賃框架協(xié)議》不履行時(shí)，被告仍只能請求原告履行訂立房屋租賃合同的義務(wù)，而不能直接根據(jù)《房屋租賃框架協(xié)議》中有關(guān)房屋租賃的條款，要求原告履行房屋租賃合同。

　　從雙方約定的條件來看，“租賃房屋地面三層封頂”這一條件存在著不確定的因素，房屋可能會(huì)建成封頂，也有可能不能建成封頂。而雙方簽訂房屋租賃合同，又必須在“租賃房屋地面三層封頂后”，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《房屋租賃框架協(xié)議》是一份附停止條件的合同，在“租賃房屋地面三層封頂后”這一條件成就前，該《房屋租賃框架協(xié)議》屬未生效合同，它不具備生效合同的效力，也就是說原、被告一方無法請求對方履行，但原、被告一方也不得擅自變更或者解除合同。在“租賃房屋地面三層封頂后” 這一條件成就后，《房屋租賃框架協(xié)議》將成為生效合同，“租賃房屋地面三層封頂后”這一條件確定無法成就時(shí)，《房屋租賃框架協(xié)議》將成為無效合同。

　　二、原告訴請解除《房屋租賃框架協(xié)議》有無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)

　　原、被告雖然在《房屋租賃框架協(xié)議》沒有約定“租賃房屋地面三層封頂”這一條件成就與否的具體判斷時(shí)點(diǎn)，但從《房屋租賃框架協(xié)議》第5.2條款約定的“原告承諾最遲在2006年11月1日前按本協(xié)議約定的交房條件向被告交付全部租賃房屋”可以得知，條件成就與否的時(shí)點(diǎn)應(yīng)在2006年11月1日之前。也就是說《房屋租賃框架協(xié)議》所附的“租賃房屋地面三層封頂”這一停止條件，最遲應(yīng)在2006年11月1日之前成就，否則即確定的不成就。

　　《合同法》第四十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)淖柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)拇俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”那么，原告是否存在故意阻礙條件成就的行為？本案中，原告因拆遷工作尚未完成，相關(guān)手續(xù)尚未獲得行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)而沒有開工建設(shè)，實(shí)非原告所能掌控，不能認(rèn)為原告故意阻礙條件成就。

　　綜上，本案原告要求解除《房屋租賃框架協(xié)議》的請求應(yīng)得到法院的支持。

　　本案一審和二審主要在對《房屋租賃框架協(xié)議》的效力問題上產(chǎn)生不同的意見而致產(chǎn)生不同的判決后果。

　　注：本案一審案號(hào)（2007）通中民一初字第0026號(hào)

　　二審案號(hào)（2007）蘇民終字第0229號(hào)

　　案例編寫人：南通市中級人民法院于曉東