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如果不是很熟悉房產(chǎn)的人，可能對(duì)樓面價(jià)比較陌生。那么什么是樓面價(jià)？樓面價(jià)與房價(jià)有什么關(guān)系？

樓面價(jià)

土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

計(jì)算公式

樓面價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

房價(jià)

建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房價(jià)：土地價(jià)格 建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房價(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。

樓盤總銷售額=土地費(fèi)用 建安工程費(fèi) 稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用 凈利潤 管理費(fèi)及開發(fā)費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 所得稅 銷售費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按構(gòu)成比例排序）

房價(jià)由以上10種費(fèi)用累加而成。其中土地費(fèi)用作為最基本的構(gòu)成因素所占比例最大。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右，這還要看土地是通過什么途徑拿到的，如是通過競(jìng)爭(zhēng)激烈的拍賣，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。

樓面價(jià)與房價(jià)關(guān)系

樓面價(jià)和房價(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房價(jià)肯定貴，房價(jià)一般為樓面價(jià)的2～3倍。但實(shí)際情況中也會(huì)有不成比例的情況。

樓面價(jià)低房價(jià)不一定低

如果拿地成本較低而項(xiàng)目開發(fā)周期較長，那么土地價(jià)值可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，房價(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。

樓面價(jià)高房價(jià)不一定會(huì)高

如果市場(chǎng)降溫，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)迅速回本，可能會(huì)根據(jù)自身、周邊情況做出合理調(diào)整。只要能賺錢，少點(diǎn)也無所謂。

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