隨著城市和房地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民和城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村迎來了一批拆遷安置。我們的許多家庭分享了多套房產(chǎn)和現(xiàn)金，享受著拆遷帶來的紅利。但是，中國的發(fā)展不僅是城市發(fā)展，也是農(nóng)村發(fā)展的組成部分，需要統(tǒng)籌發(fā)展。目前，國家加大對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、特色產(chǎn)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)等領(lǐng)域的投入。
在實(shí)施各項(xiàng)工程和建設(shè)中，農(nóng)村宅基地和土地可能因此而被征用。土地是農(nóng)民賴以生存的資源。如果原來的土地被征用，那么如何保證農(nóng)民的利益不受損害，是極其重要的。一般來說，在土地征收的過程中，我們首先想到的是，國家將采取什么樣的征收方式？征用后如何給予房屋和金錢？是按人口還是按地區(qū)補(bǔ)償？這些都是與個(gè)人利益有關(guān)的，有必要去了解。
1.征收農(nóng)村土地的基本法律依據(jù)：“物權(quán)法”第42（1）條規(guī)定：“為了公共利益，集體所有的土地和單位，個(gè)人住房和其他不動產(chǎn)可以按照法律規(guī)定的權(quán)力和程序。 ”
2。農(nóng)村土地征收的直接法律依據(jù)：土地管理法第五章第四十四條規(guī)定：“建設(shè)用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)”。
3.農(nóng)村土地征用具體運(yùn)行的法律依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，土地征用計(jì)劃依法批準(zhǔn)后，土地征收地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織實(shí)施。土地征收機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文件數(shù)量、土地征收的用途、范圍、面積、土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征地的鄉(xiāng)、村應(yīng)當(dāng)公布農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙蕖?/p>
第二十六條規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物和苗木補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和苗木所有人所有，不需要統(tǒng)一安置，安置補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)支付給被安置人的個(gè)人或者經(jīng)被安置人同意，應(yīng)用來支付重新安置的人的保險(xiǎn)費(fèi)用。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從上述法律規(guī)定來看，地方政府拆遷農(nóng)村土地的主要法律依據(jù)是“土地管理法”，不難理解，因?yàn)樵谵r(nóng)村拆遷工作中，最重要的環(huán)節(jié)是“拆遷補(bǔ)償”。根據(jù)法律和發(fā)展實(shí)踐，地方政府出臺了相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償政策。
1.貨幣補(bǔ)償
被補(bǔ)償人對被征地人實(shí)行一次現(xiàn)金補(bǔ)償，實(shí)行自我控制。
2.房屋成新
被征用的人被重新分配一個(gè)房屋基地。此外，根據(jù)被征用房屋的折舊率等因素，對重建房屋的主體給予一定數(shù)額的現(xiàn)金補(bǔ)償。這種方法經(jīng)常被用作本地的首選方法。
3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換
向被征用的人提供當(dāng)?shù)刂亟ǖ姆课菹喈?dāng)于在我市重新安置房屋。
上述三種拆遷補(bǔ)償方式都要求遵循“土地居民生活水平不降低”的原則。
三是看農(nóng)村土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，征收耕地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物、苗木補(bǔ)償費(fèi)。
條例明確規(guī)定，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、市根據(jù)拆遷標(biāo)的的市場價(jià)值和實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定。換言之，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異。一般而言，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可分為三類：
1.土地補(bǔ)償費(fèi)
補(bǔ)償率一般是土地被征用前三年平均產(chǎn)值的六至十倍。
2.安置補(bǔ)助費(fèi)
補(bǔ)償率是土地出讓前三年平均產(chǎn)值的四到六倍，補(bǔ)償率最高可達(dá)三年前平均產(chǎn)值的十倍。
3.青苗補(bǔ)助費(fèi)
補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也是根據(jù)征收前三年的平均產(chǎn)值計(jì)算的。有關(guān)地方當(dāng)局對標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，但最高可達(dá)到15萬元/畝。
四是2019年農(nóng)村拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的新變化
1.無牌房屋也可因拆遷獲得補(bǔ)償
主要包括四類：一類是世代相傳的祖屋，二類是符合當(dāng)?shù)亟ㄖㄒ?guī)要求但沒有證明的房屋，三類是符合城鄉(xiāng)改造規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)沒有證明的房屋；第四，在特殊時(shí)期建造的無證房屋，如1950年代和1960年代建造的房屋，只要屬于合法建造的房屋，也可獲得拆遷補(bǔ)償。
2.改善搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大賠償范圍
經(jīng)過去年年底的初步審查，“土地管理法”（初步）修正案預(yù)計(jì)將于2019年迎來二期，重點(diǎn)是征地改革。最重要的是提高被征收后的農(nóng)村土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。除了獲得“宅基地補(bǔ)償”和“住房補(bǔ)償”之外，還可以獲得“房屋裝修補(bǔ)償”。
3、按人口補(bǔ)償或面積補(bǔ)償
從以上分析，農(nóng)村拆遷補(bǔ)償與人口和面積有關(guān)系，以面積為重點(diǎn)。拆遷補(bǔ)償和與人口有關(guān)的費(fèi)用主要是“安置補(bǔ)償”。有些地方稱為“營業(yè)額補(bǔ)償費(fèi)”，即按家庭數(shù)量每月向拆遷者發(fā)放補(bǔ)助。每個(gè)地方根據(jù)條件而不同。此外，人口對拆遷補(bǔ)償影響不大，可能對每個(gè)地區(qū)附加一些條件，視當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)而定。
4.如何判斷拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理？
這其實(shí)很簡單，拆遷的基本原則是“不能低于拆遷前原有的生活水平”，我們得到的拆遷補(bǔ)償可以買得起或建造一套相同面積、同一裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子。如果更換不能相等，那么這一補(bǔ)償率將是不合理的，當(dāng)我們遇到拆遷時(shí)沒有事先的宣傳、強(qiáng)制拆遷等不合理的行為，我們可以向有關(guān)部門投訴糾正此事。最后，我希望大家都能得到合理的拆遷補(bǔ)償。
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