不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，鏈家app上通常低樓層或者頂樓房子，或者戶型差的房子掛牌時間會比較長，數(shù)量占比也最多；而小區(qū)中好位置，好樓層，好戶型的房子不僅數(shù)量不多，而且出售時間也會比較短。
買房是為了自住或投資，而即使是自住，在幾年后一般也會置換改善性住房?？梢哉f位置，樓層，戶型好壞對今后的居住適宜度，實用性以及房產(chǎn)出售交易等都有著重大影響！
戶型圖是對樓盤情況的一個直觀參考，需要通過戶型圖來，對房屋的空間和舒適程度有一個直觀的了解：大到這套房子在整個小區(qū)中所處的樓棟，小到這套房子隔壁左右的戶型格局，后期交付裝修規(guī)劃。
所以，本期介紹下戶型知識。
初看戶型圖
1.基本符號
這是比較常見的三室兩廳兩衛(wèi)的戶型。客廳和兩個臥室朝南，一個臥朝北，主臥帶衣帽間和主衛(wèi)。南北雙陽臺，兩個朝南臥室?guī)эh窗。
為了理解這個戶型圖，有必要掃盲下各種符號代表的含義，這些符號是工程設(shè)計通用的。
戶型圖包含以下信息：樓棟方位，樓間距，各棟樓分布及小區(qū)周邊建筑，每個樓層的戶型分布，朝向，幾梯幾戶等等。好的房子要遵循：
位于小區(qū)中央位置，不能靠馬路，樓層好，朝南最佳，南北通透，戶型方正，開間和進深比例合理，空間緊湊，實用性強等。
2.盡量選小區(qū)中央位置樓棟
上圖所示的樓盤鳥瞰圖，同樣的戶型會分布在很多不同的樓棟里。
這個小區(qū)南邊是一條主干道，東西兩側(cè)則是小馬路，北邊是已交付入住的一期。
顯然9號樓和17號樓處于小區(qū)中央位置，尤其是17號樓朝南的客廳可以直接看小區(qū)中庭，屬于樓王位置。而其他樓層就要不太好，特別是南面緊挨城市主干道的1，2，3 號樓，噪聲大，灰塵多，居住舒適性肯定要比其他的樓棟要差，售價也會便宜些。
在看沙盤和戶型圖時，容積率和樓間距要看清楚，特別是西部很多城市喜歡建超高層且容積率過高，容易造成因為樓間距不足，低樓層會被南邊的樓棟遮擋，嚴重影響采光。
3.朝南或朝東南戶型最佳
中國處于北半球，而太陽的運行軌跡是：
· 春分－太陽直射點在赤道，此后北移。
· 夏至－太陽直射點在北回歸線上，此后南移。
· 秋分－太陽直射點在赤道，此后繼續(xù)南移。
· 冬至－太陽直射點在南回歸線上，此后北移
所以，中國大部分城市位于太陽的北邊，陽光以偏南角度照射。
上圖就是太陽在各個季節(jié)所處的運行軌跡。
到了夏天，太陽東北升，西北落，夏天日照時間比其他時間長。
到了冬天，太陽東南升，西南落，冬天日照時間比其他時間短。
越靠近北回歸線的南邊，照到陽光的時間越多。
另外，大部分城市東南向比西南向的房子好，因為西向的房子會有太陽西曬問題，而東向的房子則迎接清晨最早一縷陽光，下午避免西曬問題。特別是有火爐之稱的重慶，南京，武漢等城市，西曬會更嚴重，如果不是為了看江看河看湖看山等稀缺資源，不建議選擇西邊套或者朝西戶型。
在朝向選擇上，選擇的優(yōu)先順序基本上遵循：東南≈南＞西南＞東＞西＞東北＞西北＞北。
舉個例子，A戶型位于5號樓和6號樓，其中5號樓為西南朝向，6號樓為東南朝向。B戶型分布在7號樓，為東南朝向。在朝向上，東南朝向的6號樓和7號樓要優(yōu)于5號樓。
4.頂樓和高層的低區(qū)盡量避開
水庫一直有個流派大面積低單價，博取高評高貸和暴擊機會。一復(fù)地，頂樓，頂樓復(fù)式，鬼牌等也一度成為一些粉絲熱衷的戶型。但買這類房子是有前提條件的，即放棄流動性來博利潤。
學我者生,似我者死。如果不分青紅皂白，不加辨別直接照搬套用，則會發(fā)現(xiàn)買入的這些底樓或者頂樓，實際上賣出周期會明顯長于好樓層，頂樓和底樓難賣則是市場的真實寫照。
頂樓難出售源自于大家對頂樓夏天更熱和更容易漏水的擔憂。很多城市的一手樓盤尾盤往往都是頂樓和底樓，在北方城市如沈陽，即使頂樓是普通樓層的8折左右，也不容易銷售。雖然現(xiàn)在建筑材料和施工水平已于當年不可同日而語，但頂樓潛在風險仍不容忽視。
高樓的低樓層也是不受市場歡迎的，這主要因為低樓采光差。
一般來說，如果是多層樓梯房，樓層好壞排序為3>4>5≈2>1≈6。
而高層電梯房，則優(yōu)選中間樓層到次頂為最佳。比如24樓層，大致排序為12~19最優(yōu)，其次20~23，8~11，最后7，6，5，4，3，2，1。
5.看樓層戶型平面圖
這一點容易被忽視了。其實樓層中各戶型如何布局直接關(guān)系到居家舒適、隱私和安全。
樓層平面圖直觀體現(xiàn)了幾梯幾戶，同等層數(shù)下，同一樓層戶數(shù)越少，居住越舒適，當然一般價格也越貴。
新版《住宅設(shè)計規(guī)范》要求總層數(shù)在12層及以上的住宅，每棟樓設(shè)置的電梯不應(yīng)少于兩臺。當然，12層高層兩梯四戶和31層高層兩梯四戶的電梯壓力是明顯不同的。
圖中紅框部分，02戶型與03戶型廚房的窗戶離得很近，那02/03戶型任何一家做飯，油煙味都有可能影響兩家；衛(wèi)生間窗戶相對，透過窗戶能看到對方家里的情況，隱私?jīng)]法保證。
黃框部分，03戶型的客廳與04戶型的臥室挨著，客廳為動區(qū)，臥室為靜區(qū)，如果隔音一般，03戶型家庭看電視都會影響到04戶型的臥室。
綠色及藍色部分，四戶的陽臺與飄窗間隔較小，如果隔離處理不好，容易互相干擾。
我們再看一個樓層平面圖。
上圖1號戶型和4號戶型為邊套，南北通透，但由于2號和3號戶型朝南外凸，所以東邊套的4號戶型到了下午，陽光就會被遮擋；同樣道理，位于西邊套的1號戶型早上太陽無法照射到。
相比下，這個戶型中，2號和3號陽光照射時長最長，不過其缺點也顯而易見，非南北通透，通風效果會比較差。
總體上，分布在中間套2、3號房，稍微要比1、4號房。
同一棟樓里，不同樓層的戶型大部分情況是一樣的，但也見過有些有些小區(qū)奇數(shù)和偶數(shù)的戶型略有差別。比方說下面這個戶型，戶型差異在于陽臺的位置：奇數(shù)層的客廳包括了陽臺，偶數(shù)層的客廳只有飄窗，陽臺則放置在次臥。這兩種戶型孰優(yōu)孰略，完全看個人喜好。
什么是好戶型
挑選戶型要考慮的基本元素包括：采光、熱、隔音、降噪和通風。
熱、隔音、降噪這些主要與上述的房屋朝向，樓層分布及房屋建筑質(zhì)量有關(guān)，而采光和通風則更主要取決于房屋內(nèi)各功能區(qū)的比例布局。
通俗的說，好戶型應(yīng)該遵循如下原則：朝南最佳，南北通透，戶型方正，開間和進深比例合理，空間緊湊，實用性強等。
1.戶型方正
方正的戶型整體利用率最高，如果戶型不規(guī)則，容易造成家具無法貼墻擺放，浪費寶貴空間，而且不規(guī)則的戶型在裝修的時候往往需要花費更大精力去處理。
什么樣的戶型算方正呢？
這就要了解什么是開間和進深。
習慣上，我們把房間的主采光面稱為開間（面寬），與其垂直的稱為進深。也可根據(jù)房間門的朝向來確定開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩邊距離為開間。
一般意義上的戶型方正是指戶型的進深與開間之比合理。進深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。
進深過大，開間過小，會影響戶型采光通風，房間內(nèi)會顯得比較暗；
而進深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。
比較方正的戶型能做到采光通風與保溫兩者間的平衡。
2.空間通透
貫穿南北或東西有窗戶，能夠保證空氣對流，通風好。影響通風因素有戶型的朝向，開間與進深比，窗戶的數(shù)量和大小，以及屋外是否有遮擋，包括前后樓間距及隔壁的遮擋等。
空間通透的戶型中，以南北通透為最佳。這種戶型住起來比較亮堂，夏天南北通風，空氣流動也比較好，不易滋生細菌。
根據(jù)經(jīng)驗，一般認為符合“南面客廳和臥室的風能筆直穿堂而過，達到北面窗戶”要求的算嚴格意義上的南北通透：
下圖就是典型的南北通透戶型，客廳在南，餐廳在北，南北通風極佳。
需要注意的是：并不是所有的南北有窗戶的戶型都是嚴格意義上南北通透的房子。
比如下面兩個南北臥室看似都有窗，其實由于兩個臥室不對門，風需要繞行穿過，空氣流通效果會有所折扣，當然這種戶型通風效果也不錯。
還有，南北窗戶分別開在臥室的兩側(cè)或是廚房窗戶為東西方向，這樣的戶型乍一看是通透戶型，實際上廚房的窗戶朝西，風在屋內(nèi)都是環(huán)繞穿行，不能算南北通透。
通風效果最差的應(yīng)該是只有單面采光的戶型，這種戶型在中間套或者老公房經(jīng)常出現(xiàn)。比如下面這種戶型，北面僅有的兩個窗戶針對公共走廊，而且餐廳是暗廳。
3.動靜分區(qū)要合理
住宅應(yīng)具備六大功能：起居、飲食、洗浴、就寢、儲物、工作學習，這些功能根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。
動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房，衛(wèi)生間等。
靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。
動區(qū)是人們活動較為頻繁的區(qū)域，最好能靠近入戶門設(shè)置，尤其是廚房；而靜區(qū)主要供居住者休息，相對比較安靜，應(yīng)當盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)。兩者分離，一方面使會客、娛樂或者進行家務(wù)的人能夠放心活動，另一方面也不會過多打擾休息、學習的人，減少相互之間的干擾。
下圖的動靜區(qū)分布就很合理，動靜分離，避免相互干擾。
4.各功能區(qū)尺寸合理
面積分布不合理的戶型，會降低居住者的舒適度。什么樣的尺寸才能被稱為合理尺寸呢？舉幾個例子：
客廳開間不宜小于3.6米。
主臥一般采用3.3×3.6、3.6×3.9、3.9×4.2或4.5等幾個尺寸，不得小于3.0×3.3。
次臥一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。
廚房凈長不宜小于2.1米，凈寬不宜小于1.5米。
當然，以上尺寸要求是基于房子建筑面積足夠為前提，否則無從談起。
像下面戶型有個缺點就在于走道太窄，像這種又窄又長的過道，就需要通過花費精力，奇思妙想來改造，彌補缺陷。
5.私密性
進門玄關(guān)或入戶花園可以增加私密性，避免站在門口對屋內(nèi)一覽無余。另外戶型內(nèi)部客廳、餐廳等公共活動空間與臥室等較為私密的空間應(yīng)該有視覺上的遮擋，比如下面這個戶型，需要經(jīng)過一個陽臺才能進入屋內(nèi)，私密性很好。
下面這個大門正對餐廳和客廳，私密性就不好，最好能通過增加玄關(guān)處理改善。
戶型實例解析
好戶型的特點是有規(guī)律可循的，如果滿足上述的原則中的一點，那這個戶型就肯定不會差。如果全部滿足，那就是極好戶型。
市面上的戶型五花八門，僅僅靠一篇文章就想覆蓋所有戶型的解讀是不可能的。
授人以魚不如授人以漁，通過對幾個典型戶型來做介紹和點評，讓大家加深和學會自己去鑒別好壞戶型的能力。
這是上海古美街道某一小區(qū)的戶型，2000年后的高層板式房，一梯三戶，三室兩廳兩衛(wèi)，110平。
這個戶型在同年代的的電梯房設(shè)計中，還是有不少有點值得褒揚的，110平做到3個房間和兩個衛(wèi)生間，使用空間也不覺得局促，屬于改善性緊湊型3/2/2戶型。
動靜分區(qū)設(shè)計合理，南北雙陽臺，使用方便。通透性上雖然算不上最佳，但南北開窗數(shù)量足夠，通風效果也不錯。
但這個戶型最大的缺點就是朝南的只有一個主臥和客廳主臥朝南，客廳朝南，兩個次臥朝北。另外這個戶型存在一條又長又窄過道，不太好改造。
再看看這個2015年后的次新小區(qū)，價格定位是板塊內(nèi)的CEO樓盤，165平方的三室兩廳兩衛(wèi)，一梯一戶，客廳和兩房都朝南。但這個戶型缺點還是不少，比如戶型不夠方正，進戶無玄關(guān)，客廳沙發(fā)位置的南北通透不足。CEO樓盤業(yè)主對住家保姆需求會比較多，因此如果能增設(shè)一個功能間，按照實際需求改造成保姆房或者儲藏室會更加使用。
我們看一個設(shè)計優(yōu)秀的戶型，這是一個125㎡的戶型，實用性和可拓展性很強，屬于緊湊型4/2/2戶型。
這個戶型為四房兩廳兩衛(wèi)，其中客廳和三個房間都朝南，開間夠?qū)?，南北通透。另外仔細看這個戶型，里面許多墻體為非承重墻，這也為后期裝修改造戶型留有設(shè)計余地。比如，圈紅處的那面隔墻，可以根據(jù)需求保留分割出一個書房，或者拆除把客廳做成一個大橫廳。
下面這個戶型也不錯，戶型很方正，南北通透，風可無遮擋穿堂而過，開間和進深比例合理，南面采光面充足，兩房 陽臺朝南，而且動靜分區(qū)非常明確，入戶餐廳廚房，買菜回家直接放進廚房，廚房垃圾也不會太多干擾臥室空間，雙陽面臥室 陽面客廳。美中不足的是只有一個衛(wèi)生間，一般三房戶型，2個衛(wèi)生間已經(jīng)成為標配。像這種只有一個衛(wèi)生間設(shè)計，即使通過廁所干濕分離，能部分彌補了早上上廁所要排隊的不足，但市場上實際情況是仍會遭到不少客戶的嫌棄。
下面這個140平方四房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計堪稱完美，優(yōu)點和上面戶型差不多，也彌補了只有一個衛(wèi)生間的不足。更贊的是融入室花園的設(shè)計，空間也足夠大，特別適合喜歡花鳥魚蟲的業(yè)主，忙碌之余在家養(yǎng)花種草，增添生活樂趣。
下面是仁恒在上海某小區(qū)135平方的緊湊型4/2/2戶型，這個戶型有諸多不足。首先戶型南北不通透，客廳與北面廚房難以形成有效的空氣對流，走廊呈蛇形彎曲，造成空間的不必要浪費。由于是緊湊型戶型和空間分配不太合理，最小的房間為6.8㎡，拿來做書房會更實用。
相比之下，萬科這個150平米做的3/2/3戶型設(shè)計。由于空間足夠大，所以設(shè)計余地會更多，這個戶型很好的做到了南北通透，而且陽面開間很寬，朝南的都帶有飄窗，這個戶型還有一個優(yōu)點就是可改動余地也比較大，比如如果覺得三個衛(wèi)生間沒必要，可以考慮把主臥的衛(wèi)生間改造成一個書房，做成4/2/2戶型。
希望通過這篇文章，能讓大家對戶型更加了解。
最后記?。?/p>
依據(jù)市場實際反應(yīng)來看，房價越高的城市，緊湊型戶型比大戶型要受歡迎多，原因很簡單，剛需畢竟占主要人群數(shù)量。
小區(qū)中心位置 中高層 好戶型的房子也遠比其他有瑕疵的房子要賣得快，賣出更好價錢。試想下：如果連你自己都覺得的這個房子瑕疵明顯，憑什么接你盤的買家會喜歡？
