過去二十年，中國房地產以冠絕全球的速度狂飆發(fā)展，高樓大廈越建越多，也越建越高。比起建樓的速度，房價漲幅更是讓人“心服口服”。經濟學家李迅雷前兩天說，僅過去10年，我們的房價就漲了10倍之多。我們用僅僅10年時間，就走完了發(fā)達國家用幾十年才能走完的路。
把時間撥回到10年前，你最想做的事情是什么？我可以斷言，對于絕大多數普通人來說，如果能回到過去，他們肯定會第一時間毫不猶豫地破除萬難也要把房子先買好。因為按照10年房價漲幅10倍收益算，如果不早點買房，僅僅是“持幣”，不僅會虧得一塌糊涂，更會讓他們一輩子徹底“失去”買房的機會。
今天的高房價更讓無數人在買房這條路上走得異常艱難，有人掏空了所有積蓄，有人搭上了幾代人的幸福，有人妻離子散。更諷刺的是，大家雖然都知道當“房奴”很累，但很多人卻想當都當不了——真正需要房子的剛需一套都搞不起，但有錢人卻能坐擁幾十上百套房產，不住也不租就單純地空置落灰等升值。如果真能回到過去，試問誰不想在房價非常低的時候就買房呢？不為賺多少錢，只是單純地讓自己的家人早日過上“有房有家”的平凡生活。
有時候回想過去，的確容易讓人陷入無端的痛苦之中。老話也說了，人應該向前看。那么站在當下，面臨下一個10年周期的時候，我們普通人對“買房”和“持幣”又該如何判斷呢？下一個10年，房子會像過去一樣“很吃香”，還是會“爛大街”？作為買房居住的普通剛需又該如何正確選擇呢？
想要準確預判樓市、房價走勢，我們需要了解清楚當前的房地產市場現狀——國家意志（調控）、投資炒房預期、人口、金融等基本面看，下一個10年，房地產不可能復制過去的瘋狂：
拋開今年這場風波對樓市的短期“暴擊”不談。畢竟這是百年難遇的不可抗力，影響是有而且巨大，但是我們已經說過了，購房需求沒有消失，只是延后了，市場無論如何都會恢復的，這改變不了中國房地產的原有趨勢。
1、調控端依然保持高壓：三年半的調控，每個人都切身感受到了國家的堅強意志，遏制非理性購房需求、收緊金融杠桿、限制交易、長效征稅等政策的出臺，證實了本輪調控絕非兒戲。
從當前高層對房地產的態(tài)度我們也可以吃一顆“定心丸”：房地產遭遇了空前“浩劫”，但是國家依然三令五申堅持“房住不炒”，多次提及“不拿房地產刺激經濟”，釋放的信號非常明確：不走老路，房地產的地位一落千丈，不可同日而語。
更值得欣慰的是，調控的立場越來越明確：保護剛需，遏制投機炒作。不僅多管齊下，更要保證做到持久、有效——實在買不起，可以共有產權；再不行就加大保障類住房供應，加快租賃市場建設，租購甚至可以同權。
2、投資炒房預期大降：三年半的高壓調控，沒有誰能真正扛住。零散的投資炒房客，套現時機判斷不準，多數已被牢牢套死，剩下的也早就望而卻步了。連坐擁1.3萬億房產的“最大炒房客”上市公司，這一年多來也在不停拋售旗下房產業(yè)務。專家解讀，這是典型的落袋為安，預示著“投資者對后市不看好”。
3、房價這頭猛獸也被關進了籠子：前有“睡城”燕郊被調控打回原形，房價短短幾個月攔腰砍斷；后有四大一線城市“跌跌不休”，房價普遍回調15%-20%；更有鶴崗、玉門、乳山等“蔥價房”頻現，而更多的城市也已經進入穩(wěn)定階段。這一切都說明，房價這頭猛獸已經被關進籠子了。只要調控不松，5-10年內，房價很難再死灰復燃。
4、嚴控資金過度流向樓市：很多人覺得這是做做樣子，實際不然。近日，北京銀保監(jiān)局對中信銀行開出一張2020萬的“天價”罰單。處罰信息顯示，中信銀行19項違規(guī)事實中，直接涉及房地產融資方面的就有13條。事實上，從去年5月份以后，對房地產的金融收緊一直都在繼續(xù)，銀保監(jiān)、央行領導更多次強調“金融政策保持不變”。眾所周知，金融是房地產行業(yè)發(fā)展的基石之一，金融上鎖，試問房地產還能飛得起來嗎？
5、可以肯定地說，房價“普漲時代”徹底一去不復返了。因為人口、金融、經濟、房屋總量等基本面也決定了未來房價漲幅狹窄，有些城市更是提前透支殆盡了，不僅沒有漲的基礎，而且風雨飄搖。
綜上所述，當下所有的基本面都決定了，未來10年房地產不可能再復制上一個10年的瘋狂，即買房自住可以按需行動，投資炒作真的錯過了黃金時機。但不代表所有城市都會朝一個方向發(fā)展，買房、賣房要因城而異，更要因人而異。
坦白說就是，房子在有些城市依然會“很吃香”，一房難求的超級繁榮景象或仍然會上演；而另一面，越來越多的城市房地產必然回歸居住本源，房子會“爛大街”，徹底失去投資價值，對于外人而言，可能真的一文不值。
因城而異的意思是：不管是10年后，還是20年后，亦或是更長的時間生涯里，擁有人口、產業(yè)、資源等多重優(yōu)勢的國家重點布局發(fā)展的城市，房地產行業(yè)都不會太差。一方面，這些城市能容納海量人口，有充足的購房需求；另一方面，資金、資源、人才會匯聚于此，帶動產業(yè)發(fā)展，想要在這些城市生存，必須具備一定的技術和資金優(yōu)勢。龐大的購房需求和天量的資金必然會帶動房價繼續(xù)上漲。這些城市說白了就是高精尖人士的樂園，普通人想買房安居會越來越難。
而那些人口外流、產業(yè)低下、資源缺乏的城市自然也就沒有多少潛力。供本來就大于求，疊加房子只有居住屬性，除了本地人誰又愿意來接盤呢？房子不過是一堆磚頭水泥罷了。
因人而異的意思是：剛需一定要按需求購房，有錢有需求就即刻行動。即便按照各個基本面理性分析我們能得出“房價短期不可能大漲”的結論，但是我們依然不建議大家在買房時猶猶豫豫。過去這些年，有太多的人是從全款變首付，首付變車庫走過來的。而且政策更是瞬息萬變。對于剛需來說，不買房一個轉身可能就是“永遠錯過”，你沒有資金就意味著在這場游戲里，你永遠都是弱者，沒有話語權，更主導不了大局。
對于投資者，我們更可以肯定地說，房地產投資的最好時代一去不復返了。未來再投資炒作樓市，沒有什么賺頭了。一方面，房住不炒是國策；另一方面，房產投資的回報率越來越低，且風險越來越高。門檻更是高得離譜，已經不是普通人可以參與的游戲了。事實上，過去全民參與的十幾年，真正能從房地產中獲利，如不僅有房住、有房出租、而且還能減持套現的人，不會超過5%-10%。
對此，馬云、曹德旺兩位大佬也曾異口同聲很早就給出了答案，大家其實也都不陌生：馬云17年5月份時公開發(fā)表演講時稱，8年后中國最便宜的就是房子、車子這些東西?！胺咳缡[”的段子也早已是婦孺皆知。很多人知道，但不代表真的懂其中的真正含義。
我不止一次強調過，馬云所說的“房如蔥”并不意味著未來所有城市的房價都會“跌到和蔥價相同”，他真正想表達的有兩層意思：其一，中國房地產在經歷二三十載的過度繁榮后，一定會走上平穩(wěn)下滑的軌道，任何一個行業(yè)都如此，房地產業(yè)概莫能外；其二，我們不能再過度“神話”房地產了，尤其是年輕人更不能崇尚投機炒房，幻想躺著掙錢。國家發(fā)展，經濟繁榮，靠的是每個人的勤勞奉獻和創(chuàng)新創(chuàng)造。國家經濟實力的強大，其實應該和國民的安居、樂業(yè)是共生共榮的。
按照馬云的邏輯，該“買房”還是“持幣”，完全要根據個人需求，需要就買，不需要也沒必要靠它發(fā)財致富。房地產的“造富”能力不管有多強大，我們都不應該去炒作它，因為它的存在就和普通的日常所需物品無二。每個人都應該淡然看待房子，不管它在大家眼里有多“吃香”，都不能把它當作牟利的工具。
同樣的話其實曹德旺也說過。18年接受財經記者專訪時曹德旺直言不諱，房地產不能再被高高捧起了，實體經濟才是強國的根本。干一年實業(yè)，不如躺著炒一套房子獲得的利潤高，這是一個國家經濟發(fā)展的倒退。他甚至大膽預測，房地產終于有一天會“停擺”玩不下去，真正有需求的買不起，而不需要房子的有錢人手上有大量房產，這就使得這個“接盤游戲”無法繼續(xù)，發(fā)展到最后一定是房子在有錢人手里輪轉，房子徹底失去投資價值。
按照老曹的觀點，未來10年不僅不要繼續(xù)“買房”，相反有多余房產的人應該盡快拋售，因為未來會有更多的城市出現房子“爛大街”，賣不掉也租不掉的景象。當然，這是站在投資者的角度考量的。對于普通人，曹德旺說得也很明確，不管房子是“爛大街”，還是“香餑餑”，一定要有一套滿足居住需求。
從馬云和曹德旺的觀點來看，不難發(fā)現，二位其實都是傾向于認為房地產的投資黃金時代徹底終結了，未來10年房地產不再適合投資。有閑錢的投資者更應該多關注實業(yè)、科技等的發(fā)展?！俺謳拧辈拍茉诔夛L口降臨時，大有一番作為。把資金牢牢綁在房子上的陳舊思想，該徹底換一換了。
