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01
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張女士在益陽市某小區(qū)購買了一套住宅并辦理了收房手續(xù)，但自2016年4月1日起，張女士就一直欠交物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)公司通過致電、張貼繳費通知書和催費公告的方式多次催繳，均被張女士以未裝修入住為由拒絕。按照物業(yè)公司陳述，計算至2021年8月31日，張女士一共欠交物業(yè)服務(wù)費10270元，滯納金14623元。
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2021年，物業(yè)公司將張女士起訴至益陽市赫山區(qū)人民法院，要求張女士支付物業(yè)費及滯納金并承擔(dān)所有訴訟費用。張女士不服判決，向益陽市中級人民法院提起上訴。
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二審中，張女士辯稱其自2014年3月31日申請了房屋裝修，后因工作原因裝修未完成就停工去外地，直至2021年才裝修好房屋入住，而期間物業(yè)公司安保設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施不完善，致使張女士的財產(chǎn)在公共區(qū)域損壞，裝修材料多次被盜，給小區(qū)帶來極度不安全因素，影響了業(yè)主生活環(huán)境。且物業(yè)公司沒有履行相關(guān)專業(yè)維修保養(yǎng)、養(yǎng)護、管理、維護義務(wù)，消防箱滅火器不能正常使用、消火栓無水或水壓不足、消防設(shè)施基本不能正常運行、消防通道堵塞、消防控制室無人24小時值班、門禁損壞、外墻滲水、屋頂漏水、公共區(qū)域安全隱患多、綠化帶草皮基本消失、公共收益從未公示，物業(yè)服務(wù)在多方面存在嚴重問題等。物業(yè)公司未按合同約定履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，違約在先，張女士有權(quán)拒絕支付物業(yè)費和滯納金。
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02
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益陽中院經(jīng)審理后認為，《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！北景钢形飿I(yè)公司與張女士所在小區(qū)開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，又與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，該兩份物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對張女士均具有約束力，張女士應(yīng)按期交納物業(yè)管理服務(wù)費。
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公司在為案涉小區(qū)提供的物業(yè)管理服務(wù)過程中存在門禁、消防、電梯、衛(wèi)生等方面出現(xiàn)問題但公司并未實際解決，物業(yè)服務(wù)存在諸多不足之處，應(yīng)適當(dāng)減免張女士欠繳的物業(yè)管理服務(wù)費，酌情認定張女士按照90%的比例承擔(dān)2016年4月1日起至2021年8月31日止的物業(yè)管理服務(wù)費。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項，法院判決張女士支付2016年4月1日起至2021年8月31日的物業(yè)管理服務(wù)費9172.8元；一審案件受理費215元，由張女士負擔(dān)193.5元，物業(yè)公司負擔(dān)21.5元；二審案件受理費50元，由張女士負擔(dān)40元，物業(yè)公司負擔(dān)10元。
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近日，湖南省發(fā)改委、省住建廳、省市場監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，對全省物業(yè)收費作出規(guī)定。其中，對于已交房但未入住的空置房物業(yè)費如何繳納，作出了明確規(guī)定。業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房屋交納物業(yè)服務(wù)費時，物業(yè)服務(wù)費按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。辦法自2022年5月15日起施行，有效期五年。
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法條鏈接一
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
法條鏈接二
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
法條鏈接三
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
法條鏈接四
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
法條鏈接五
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
來源：益陽市中級人民法院
