原告丁某、原告馬某訴被告張某、第三人某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案。
丁某、馬某訴稱：我們和張某于2009年11月10日簽訂北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同，約定張某將北京市通州區(qū)楊富店一房屋出售給我們，雙方約定房屋成交價(jià)格為人民幣68萬(wàn)元。合同簽訂后，我們依約履行了交付定金的合同義務(wù)，但是在我們按照合同約定向張某支付合同款項(xiàng)時(shí)，張某不予配合，拒絕接收，并至今拒絕為其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。故請(qǐng)求法院判令：1、張某繼續(xù)履行合同義務(wù)，張某將本案房屋交付給我們，協(xié)助辦理房屋過(guò)戶；2、張某自2010年2月11日起按照每日1萬(wàn)元定金的萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)給付違約金直至完成過(guò)戶手續(xù)止。3、自2010年2月11日起按照1萬(wàn)元定金的萬(wàn)分之五給付違約金直至被告張某將房屋交付給我們?yōu)橹梗?、訴訟費(fèi)由被告張某承擔(dān)。
張某辯稱：我不同意繼續(xù)履行合同，是丁某和馬某違約在先，二人沒(méi)有在2010年2月11日前給我首付款30萬(wàn)和借款19萬(wàn)。而且我已經(jīng)通過(guò)地產(chǎn)公司告知了丁某與馬某合同予以解除。
張某提起反訴稱：我與丁某、馬某于2009年11月10日簽訂北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，我積極配合買(mǎi)方及地產(chǎn)公司辦理銀行面簽及評(píng)估等工作，但是在買(mǎi)方應(yīng)該向我支付合同規(guī)定的款項(xiàng)時(shí)，由于買(mǎi)方不具備支付能力，超出了合同規(guī)定期限，故我拒絕繼續(xù)履行合同。而且我因急需資金，于2009年12月6日將自己名下的另一房屋超低價(jià)的出賣(mài)了，所以丁某、馬某給我造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。故請(qǐng)求法院判令：1、解除我與丁某、馬某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議；2、判令丁某、馬某賠償我違約金人民幣5萬(wàn)元；3、反訴費(fèi)由丁某、馬某承擔(dān)。
針對(duì)張某的反訴請(qǐng)求，丁某、馬某辯稱：不同意張某的反訴請(qǐng)求。合同履行期間雙方發(fā)生爭(zhēng)議是因?qū)?9萬(wàn)元的交付，有關(guān)該借款的合同條款成立，但是并不生效，對(duì)這個(gè)條款的爭(zhēng)議不影響合同的履行，故我方要求繼續(xù)履行合同。
第三人地產(chǎn)公司述稱：丁某、馬某與張某在2009年11月10日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同和補(bǔ)充協(xié)議，雙方約定在2009年11月26日交接首付款30萬(wàn)元以及由丁某、馬某借給張某19萬(wàn)元用以解除抵押貸款，但是2009年11月26日，丁某、馬某認(rèn)為借給張某19萬(wàn)元在安全性上有隱患，所以丁某、馬某拒絕借給張某，雙方因此產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致首付款沒(méi)有交接成功。
【分歧】
該院經(jīng)審理認(rèn)定丁某、馬某的行為構(gòu)成根本違約。判決一、解除丁某、馬某與張某所簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；二、解除丁某、馬某與張某、地產(chǎn)公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；三、張某于判決生效之日起七日內(nèi)返還丁某、馬某購(gòu)房定金人民幣一萬(wàn)元；四、駁回丁某、馬某的訴訟請(qǐng)求；五、駁回張某的其他反訴請(qǐng)求。
判決后，丁某、馬某不服，上訴至北京市第二中級(jí)人民法院，北京市第二中級(jí)人民法院判決駁回上訴，維持原判。
1、本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為丁某、馬某拒絕依《補(bǔ)充協(xié)議》約定給付張某19萬(wàn)元借款的行為是否構(gòu)成根本違約
對(duì)此存在兩種不同意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為本案借款與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩個(gè)法律關(guān)系。借款合同屬于成立但未生效，借款合同應(yīng)在借款給付時(shí)才發(fā)生法律效力。且借款義務(wù)的負(fù)擔(dān)與否并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的繼續(xù)履行，同時(shí)，由于雙方在合同中未約定不履行借款義務(wù)的法律后果，因此丁某、馬某不構(gòu)成根本違約，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該繼續(xù)履行。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，借款關(guān)系雖系不同的法律關(guān)系，但從本案來(lái)看，借款行為應(yīng)該是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行中的一個(gè)必要履行步驟，借款義務(wù)的履行情況直接影響了房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的的實(shí)現(xiàn)，因此丁某、馬某構(gòu)成根本違約，房屋買(mǎi)賣(mài)合同予以解除。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見(jiàn)。理由如下：
首先，本案中丁某、馬某上訴時(shí)堅(jiān)持認(rèn)為未構(gòu)成根本違約，因?yàn)榻杩詈贤瑢俪闪⑽瓷?，且解除抵押是張某作為出賣(mài)人的義務(wù)，二人還認(rèn)為即使不向張某提供借款，雙方仍可通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式繼續(xù)履行合同。但根據(jù)法院查明的事實(shí)，雙方在補(bǔ)充協(xié)議第五條的約定明確，“經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，乙方承諾于2009年11月26日前交付甲方購(gòu)房首付款30萬(wàn)元，另乙方借與甲方19萬(wàn)元，用于甲方還清標(biāo)的房屋貸款，丙方協(xié)助辦理?！薄凹追匠兄Z于銀行放款后3日內(nèi)償還乙方此項(xiàng)借款19萬(wàn)元?！睆暮贤膶?shí)際履行角度來(lái)看，張某于2009年11月13日向中國(guó)工商銀行申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€剩余貸款484053.05元，從上述規(guī)定及履行情況，我們可以看出張某的剩余貸款數(shù)額與雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定的首付款30萬(wàn)元加上借款19萬(wàn)元數(shù)額相近，還款方式亦系在銀行放款后及時(shí)歸還，此借款條款顯然系為解除抵押所設(shè)定。
其次，從法律的適用角度而言，通過(guò)上面的分析，雙方所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第五條顯系雙方對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)的特別約定，該19萬(wàn)元借款的用途實(shí)際是張某用于償還所欠銀行的剩余貸款，從而順利解除設(shè)定在涉案房屋上的抵押擔(dān)保，而只有解除了房屋抵押擔(dān)保，方可進(jìn)行下一步，即將涉案房屋過(guò)戶給丁某、馬某，才能最終完成買(mǎi)賣(mài)行為、實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的最終目的。本案中，由于丁某、馬某拒絕給付張某該19萬(wàn)元借款，導(dǎo)致張某無(wú)法還清銀行貸款，該行為的后果是直接導(dǎo)致了房屋無(wú)法過(guò)戶，從而使本案的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)法實(shí)際完成。
再次，從法理學(xué)角度來(lái)講，合同的產(chǎn)生系基于雙方之間的信賴關(guān)系。從存量房買(mǎi)賣(mài)糾紛的審理實(shí)踐來(lái)看，由于現(xiàn)在傳統(tǒng)儒家“重義輕利”的倫理道德在市場(chǎng)利益沖擊下分崩離析，新的市場(chǎng)道德和法治觀念沒(méi)有深入普及，私的理念缺乏約束，使得當(dāng)事人一方任意違約等行為頻頻出現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害了交易安全和誠(chéng)實(shí)守信的良好秩序的建立。因此對(duì)于信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)尤為重要。本案中丁某、馬某的上述行為已經(jīng)危及作
為合同關(guān)系之基礎(chǔ)的信賴關(guān)系，使張某現(xiàn)拒絕通過(guò)變更合同條款或其他方式與之繼續(xù)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，丁某、馬某的行為構(gòu)成根本違約。
綜上，丁某、馬某拒絕依《補(bǔ)充協(xié)議》約定給付張某19萬(wàn)元借款的行為，已致使雙方不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故丁某、馬某的行為構(gòu)成根本違約。
2、本案中張某是否單方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同
根據(jù)我國(guó)合同法第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。同時(shí)合同法第96條規(guī)定當(dāng)事人一方依照第94條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
本案中，張某于2009年12月26日向地產(chǎn)公司發(fā)送了書(shū)面合同解除函，寫(xiě)明“丁某、馬某應(yīng)于2009年11月26日給付首付款及借款共計(jì)49萬(wàn)元，丁某、馬某拖至12月19日仍未付款，付款已逾期，屬嚴(yán)重違約，特依法通知解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同及網(wǎng)簽”。
從形式要件和內(nèi)容來(lái)看，張某發(fā)給地產(chǎn)公司的書(shū)面解除合同通知符合法律規(guī)定，具有法律效力。雖然地產(chǎn)公司稱已將張某發(fā)送的書(shū)面解除函電話通知了丁某、馬某，但本案中張某自己未將該書(shū)面合同解除函發(fā)送給丁某和馬某，同時(shí)地產(chǎn)公司亦未采取書(shū)面通知的方式告知丁某、馬某合同解除，在沒(méi)有提供相關(guān)證據(jù)的情況下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際上并未解除。
3、未依約借款應(yīng)否賠償違約金
本案庭審過(guò)程中，張某稱因502號(hào)存在糾紛，導(dǎo)致其在急需用錢(qián)的情況下低價(jià)出賣(mài)了位于通州區(qū)大稿南街1號(hào)9號(hào)樓的房屋，造成了經(jīng)濟(jì)損失，其提出反訴要求丁某、馬某按房屋買(mǎi)賣(mài)合同第七條第二款逾期付款的違約責(zé)任的約定一次性賠償違約金5萬(wàn)元。
本案中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同第七條第二款關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任一節(jié)，約束的是房款的逾期給付問(wèn)題。由于該19萬(wàn)元的性質(zhì)并不屬于房款，且雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議中均未明確約定逾期給付此筆借款19萬(wàn)元的違約責(zé)任，故不能適用存量房買(mǎi)賣(mài)合同第七條第二款有關(guān)逾期付款責(zé)任的約定，因此張某的反訴主張缺乏法律及合同依據(jù)，不應(yīng)支持。
綜上，一審、二審判決是正確的。
聯(lián)系客服
