猶記得，2010年4月國家實施新一輪房地產(chǎn)調(diào)控時，不少市場人士和專家高呼“樓市調(diào)控后，數(shù)千億炒樓資金將轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，股市大漲指日可待。”至今，仍有不少投資者期盼樓市回調(diào)后，股市在樓市資金助力下迎來“絕地反彈”。
除去年10月和今年的4月“曇花一現(xiàn)”的短暫上漲外，A股一年多的走勢本身也證明，股市并未對樓市產(chǎn)生“吸金”效應(yīng)。更值得注意的是，兩者之間，股市資金更容易流向樓市，尤其是在股市出現(xiàn)大牛市后。股市跌樓市未必跌，但樓市跌則很容易對股市造成傷害，美國次貸危機的過程就是明證。
從另一方面看，還要從A股本身找原因。只有一個能夠為投資者帶來持續(xù)回報的“三公”市場，才能真正吸引場外資金進場“共舞”。
樓市調(diào)控資金必然流入股市只是“一廂情愿”
“只有股市才能容納那么龐大的炒樓資金，再加上目前股市總體估值水平偏低，股市極有可能成為炒樓資金的避風(fēng)港。”這是2010年4月國務(wù)院出臺針對房地產(chǎn)市場的“新國十條”調(diào)控措施后，某券商知名分析師的判斷。
廣東社科院一位研究員還樂觀地預(yù)計，這些炒樓熱錢將在2~3個月時間內(nèi)切換至股市，股市將逐漸感受到熱錢流入帶來的充沛資金供給。“由于樓市中的熱錢規(guī)模龐大，在目前民間投資渠道不夠充分的情況下，這些熱錢很難找到合適的出口，只有股市才適合大筆資金的進出。”
一些券商甚至計算出了預(yù)計將流入股市的資金量。長江證券當時稱，如果政策調(diào)控到位，預(yù)計流出樓市的資金不會少于3000億。中證投資則以2009年4.4萬億的樓市銷售額計算，如果其中有一成的資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，則A股當年至少可以迎來4000億的樓市資金。
國泰君安當時也測算，綜合房貸政策收緊、房價趨勢、物業(yè)稅等因素，房地產(chǎn)市場大概有2萬億左右的潛在賣盤。國信證券也稱，“如果投資者對于房地產(chǎn)作為財富儲存工具態(tài)度產(chǎn)生變化，可能將對A股流動性產(chǎn)生重大影響。”
但A股的走勢卻完全不“給力”，并沒有在樓市調(diào)控風(fēng)暴中迎來上漲，預(yù)期中的樓市資金并沒有進入股市。
今年第一季度各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)的公布讓一切真相大白。
“樓市資金分流到股市只是投資者的一廂情愿。盡管今年1月份還出臺了住房限購政策，但第一季度全國商品房銷售額同比增長27.3%，并沒有出現(xiàn)大家預(yù)期中的下跌。”中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立向本報記者表示。
在他看來，從基金的份額變化也能看到類似的結(jié)論。今年一季度基金行業(yè)管理的份額和凈資產(chǎn)規(guī)模較2010年年底同時出現(xiàn)下降，其中基金份額減少356億份，資產(chǎn)凈值減少了1072.63億元。
炒樓的資金為何不愿意擇機投資股市？
尹中立分析認為，投資中趨勢效應(yīng)非常關(guān)鍵。所謂趨勢效應(yīng)是指投資品市場的價格上漲趨勢或下跌趨勢一旦形成就很難逆轉(zhuǎn)，除非市場受到外界強大的沖擊。在價格上漲的趨勢逆轉(zhuǎn)之前，投資者會堅定看多，牛市持續(xù)的時間越長，趨勢的自我強化功能也越強。
“從樓市投資的角度看，房價持續(xù)上漲的時間已經(jīng)超過了10年，這個超級大牛市已經(jīng)深入人心，很少有人懷疑房價會下跌，即使面臨強大的政策阻力，樓市的價格上漲趨勢絲毫沒有被破壞，趨勢效應(yīng)仍然在起作用。這是今年第一季度樓市限購沒有動搖價格和交易量的最根本原因。”
股市則是另外一番情景。他說，2006年和2007年股市價格曾經(jīng)出現(xiàn)過連續(xù)上漲的趨勢，吸引了投資者“砸鍋賣鐵”進入股市。但2008年股市大跌使投資者相信股價持續(xù)上漲的信心蕩然無存，即使在2009年股價出現(xiàn)大幅度上漲的情況下，投資者對股市的投資熱情也沒有得到恢復(fù)。
風(fēng)險偏好和價值取向各不相同
申銀萬國研究所首席市場分析師桂浩明對記者表示，那種認為有了新的房產(chǎn)政策以后，炒房資金會迅速轉(zhuǎn)向進入股市的想法，“忽視了兩者之間的差異，似乎過于天真了些。”
他認為，樓市與股市是兩個差別很大市場，兩個市場的投資者在投資的風(fēng)險偏好、價值取向、心里預(yù)期上都存在明顯差異。
“股市流動性強，周期比較短，漲跌頻繁，這是很多炒房者所難以適應(yīng)的。樓市盡管流動性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于處于一個長周期中，盈利性更突出，并且還能夠運用金融杠桿，對較大規(guī)模的資金來說更為合適。”
在他看來，正是由于投資方式、盈利模式以及操作理念上的差異，決定了大量民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市。
記者采訪的多位資深市場人士表示，政府遏制樓價瘋漲決心堅決，調(diào)控下住宅作為滿足住房需求的商品而非投資品的本來面目會逐漸顯現(xiàn)，參與樓市投資的資金的確面臨改變投資方向的選擇。
要弄清樓市資金流向了哪里，必須將樓市資金進行細分和區(qū)分才能看清楚問題。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，樓市資金大致可以分為以下三類：
第一類是風(fēng)險偏好高、逐利性強的炒樓資金，這部分資金將樓市作為投資甚至投機品，利用杠桿，操作生猛，快進快出。
第二類是購房滿足居住需求的資金，這部分資金不管是已經(jīng)購房還是持幣待購，都是厭惡風(fēng)險，不容手上的資金有任何閃失。
第三類是樓市中沉淀的存量資金，尤其是已無房貸、購房后漲幅可觀、可以從樓市套現(xiàn)流出的資金。
對于第一類投機資金，正如銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾在接受記者采訪時所稱，這部分資金逐利性非常強，從樓市撤離后，不是進入了股市，而是去炒黃金、炒白銀、炒翡翠、炒書畫。還有的轉(zhuǎn)戰(zhàn)炒大蒜、炒棉花這樣的農(nóng)產(chǎn)品，還有的去炒礦山、炒資源品。還有的輾轉(zhuǎn)流出去國外炒樓市，或者坐地成為資金掮客，為資金“饑渴”的中小企業(yè)放高利貸。
第二類資金風(fēng)險偏好低，銀行理財產(chǎn)品成為其首選投資選項。央行公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣存款增加3377億元，同比少增8325億元；同時各家銀行4月居民儲蓄存款銳減，其中儲戶存款的凈減少額就達到了4678億元之多。在樓市因為調(diào)控預(yù)期不明后，這部分資金主要流向了銀行的理財產(chǎn)品市場。
國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷向記者表示，當前銀行理財產(chǎn)品的市場規(guī)模已經(jīng)達到7萬億，且今年各大商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品銷量均有大幅增長，銀行風(fēng)險較低各類理財產(chǎn)品已成為老百姓的投資首選。
“另外，基金市場規(guī)模目前有2.3萬億，黃金、古玩、藝術(shù)品、珠寶玉器等市場1萬億。實際上，在這些投資者心目中目前的股市處于邊緣化狀態(tài)。”
第三類資金由于樓市預(yù)期沒有根本扭轉(zhuǎn)，加上樓市買賣交易成本高、市場流動性差等原因，即使要從炒房到炒股，完成這個轉(zhuǎn)變需要時間，而且也不是都很順利。
“這部分資金有可能流向股市，但前提條件是股市走出低迷，出現(xiàn)明顯的賺錢效應(yīng)。”桂浩明認為。
中信證券高級策略分析師劉津則提到，即使有樓市資金進行股市投資，直接進入二級市場的量比較小。“從去年的二季度開始，我們看到VC和PE募集的資金量達到一個階段性的高峰。特別是VC的募集量，從去年開始逐級增多，而且這個增多主要還是人民幣資金。也就是說，這些資金有可能進入一級市場。”
“在我看來，往往是股市漲了，場外的錢進來。但很難說是場外的錢進來了，導(dǎo)致股市漲了。”他說。
