共有情況標(biāo)注“共同共有”
許先生提供的《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》
市民許先生向“幫儂忙”反映，自己2000年購(gòu)房，產(chǎn)證上登記了和父親“共同共有”，當(dāng)初說(shuō)好今后可更改。但萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，最近在將房屋產(chǎn)權(quán)全部變更到自己名下的過(guò)程中，卻遭遇了大麻煩。房地產(chǎn)登記中心認(rèn)定：“共同共有”就是明確“份額均等”，即兩名產(chǎn)權(quán)人各占50%；所持份額不能更改。許先生了解到，在早期房產(chǎn)登記中，對(duì)沒(méi)有“按份約定”的共有產(chǎn)權(quán)，大致有這樣幾種文字表述方式：共同共有、共同擁有、共有。其中，“共同擁有”“共有”，都能給予一次重新約定份額的機(jī)會(huì)，唯獨(dú)“共同共有”不能更改。由此因產(chǎn)權(quán)變更而產(chǎn)生的50%份額交易稅，讓許先生十分郁悶。
產(chǎn)權(quán)被注明 麻煩一籮筐
許先生告訴記者，2000年自己購(gòu)房時(shí)，正巧出差，是父親代簽字辦理的房產(chǎn)證?？們r(jià)25萬(wàn)元，自己首付7萬(wàn)多元、貸款15萬(wàn)元。同時(shí)，為便于提取使用父親的2萬(wàn)多元公積金余額，所以房產(chǎn)證加上了父親的名字。
領(lǐng)證時(shí)，許先生的父親看到上面寫著“共同共有”，還特地詢問(wèn)是什么意思。據(jù)他回憶，窗口答復(fù)“兩個(gè)人買房只能這么寫，今后可以改”。許先生的房產(chǎn)證一放就是21年。最近，考慮到父親年事已高，許先生想把房屋的產(chǎn)權(quán)全部變更到自己名下。但因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的“共同共有”，要承擔(dān)50%份額的產(chǎn)權(quán)交易稅。
記者在許先生位于眉州路的房屋產(chǎn)證上看到，“共有情況”一欄中確實(shí)注明：共同共有”。對(duì)此，許先生很是不解：除了父親的2萬(wàn)多元公積金，90%以上的房款都是由自己承擔(dān)的。為何房地產(chǎn)交易中心要將“共同共有”定義為產(chǎn)權(quán)人“份額均等”？無(wú)形中給他增加了一筆金額不小的“不必要支出”。
許先生多次向楊浦區(qū)房地產(chǎn)登記中心反映，要求按實(shí)際出資比例，更改“共同共有”，重新約定父子的產(chǎn)權(quán)份額。但楊浦區(qū)房地產(chǎn)登記中心以許先生的房產(chǎn)已明確產(chǎn)權(quán)“共同共有”為由，拒絕變更。除非通過(guò)司法途徑，改判產(chǎn)權(quán)人份額比例。許先生又向法院詢問(wèn)，但時(shí)隔21年，已過(guò)訴訟時(shí)效。為此，許先生臥病在床的父親深深自責(zé)，“真沒(méi)想到當(dāng)時(shí)留下的這一筆，無(wú)緣無(wú)故給兒子帶來(lái)這么大的麻煩和負(fù)擔(dān)?！?/p>
而市民王先生的遭遇，更是讓他和自己的父母感到“很委屈”。今年王先生新購(gòu)一套房產(chǎn)，領(lǐng)證時(shí)浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記中心計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)告知，2004年王先生與其母親在一套普陀區(qū)的房屋產(chǎn)證上共同登記為“權(quán)利人”，底檔被注明“共同共有”，這套父母唯一住宅的一半面積也要增加到王先生名下計(jì)稅。房產(chǎn)證上沒(méi)有“共同共有”，可為何底檔卻被注明“共同共有”呢？對(duì)于由此出現(xiàn)的“份額均等”，王先生也是“丈二和尚摸不著頭腦”。
份額平均分 明確不能改
記者撥通“962988”市不動(dòng)產(chǎn)登記熱線尋求幫助，工作人員解釋：如果產(chǎn)權(quán)人當(dāng)初簽字確認(rèn)過(guò)“共同共有”，按照現(xiàn)有規(guī)定確實(shí)無(wú)法更改；2007年《物權(quán)法》出臺(tái)前，并沒(méi)有規(guī)定所有房產(chǎn)證要寫明“共同共有”或“按份約定”，如果檔案資料里沒(méi)有明確“共同共有”，現(xiàn)有規(guī)定申請(qǐng)人可以再次約定。
記者追問(wèn)，市民辦理產(chǎn)證登記早于2007年《物權(quán)法》出臺(tái)前，并不清楚“共同共有”意味著“份額均等”，為何不能變更？工作人員隨后證實(shí)，這方面矛盾確實(shí)存在，市民確有不少反映。相關(guān)規(guī)定是《物權(quán)法》出臺(tái)后才制定的，2009年《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》修訂時(shí)曾有過(guò)討論，最后明確：法規(guī)出臺(tái)前房產(chǎn)證登記中沒(méi)有明確的要查看底檔，如房產(chǎn)證或底檔都沒(méi)有明確“共同共有”，申請(qǐng)人可以再次約定具體份額；如底檔中已明確“共同共有”，就不能以繳納工本費(fèi)換產(chǎn)證形式更改。
記者在向“962988熱線”告知許先生的房產(chǎn)證編號(hào)后，又接到楊浦區(qū)房地產(chǎn)登記中心來(lái)電。工作人員回復(fù)，目前是以2015年上海市房地產(chǎn)登記處的“關(guān)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)問(wèn)答（第八期）”為依據(jù)，明確:除雙方夫妻關(guān)系外，“共同共有”不符合現(xiàn)有政策中可以“重新約定”的情況。他們已調(diào)取許先生房產(chǎn)底檔，《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》上明確寫明產(chǎn)權(quán)人“共同共有”，有簽字確認(rèn)。
記者詢問(wèn)，《物權(quán)法》出臺(tái)前，交易中心是否告知過(guò)產(chǎn)權(quán)人“共同共有”的明確定義？工作人員回復(fù)，對(duì)房地產(chǎn)登記中心來(lái)說(shuō)，“共同共有”就是產(chǎn)權(quán)人“份額均等”，且不能更改；如什么都沒(méi)有寫，或?qū)憽肮餐瑩碛小薄肮灿小钡?，又或者是寫錯(cuò)字的，都能給予一次重新約定份額的機(jī)會(huì)。
市民即使當(dāng)初不清楚“共同共有”的意思，也不代表“房地產(chǎn)登記條例規(guī)定”允許其變更。如果產(chǎn)權(quán)人有異議，可以通過(guò)司法途徑解決，有判決文書就可以依法調(diào)整，確實(shí)已有其他產(chǎn)權(quán)人通過(guò)司法文書重新約定了份額。
當(dāng)記者強(qiáng)調(diào)，當(dāng)事人許先生已咨詢過(guò)法院，但訴訟時(shí)效已過(guò)，法院不予受理時(shí)，工作人員表示無(wú)能為力，只能按章辦事。
眾人無(wú)概念 法律無(wú)約定
記者在許先生提供的《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》和房產(chǎn)證上沒(méi)有看到任何對(duì)“共同共有”的提示和注解，更沒(méi)有看到“共同共有”就是“份額均等”的相關(guān)表述。記者詢問(wèn)不少市民，他們紛紛表示：“共同共有”“共同擁有”“共有”，真是“傻傻分不清”！
記者詢問(wèn)法律界相關(guān)專業(yè)人士，“共同共有”是否有法律上的特定含義，但并沒(méi)有能明確“'共同共有’就是'份額均等’”的法律條文。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，今年1月1日起施行的《民法典》第299條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。而在王利明主編的《民法》（第八版）有這樣的表述：共同共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的民事主體，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。其中，明確指出：在共同共有中，財(cái)產(chǎn)不分份額。
而《民法典》第二百二十條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記；不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
對(duì)于2007年《物權(quán)法》出臺(tái)前房地產(chǎn)登記中的“模糊地帶”，相關(guān)部門是否能給予合理的解決途徑，市民有所期待，本報(bào)也將繼續(xù)關(guān)注。 本報(bào)記者 王軍
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