如何管好用好宅基地，一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。而且關(guān)于宅基地，今年國(guó)家出臺(tái)了不少的政策規(guī)定，且對(duì)落實(shí)“一戶(hù)一宅”，盤(pán)活閑置宅基地等方面也作出了詳細(xì)的規(guī)定。不過(guò)實(shí)踐中，很多村民會(huì)覺(jué)得自己既然已經(jīng)合法取得了宅基地，那自己在宅基地上面怎么建房都行。
果真是在取得宅基地后可以在上面想怎么建就怎么建么？答案并非如此。因?yàn)槌藝?guó)家出臺(tái)的一些政策規(guī)定之外，各地對(duì)如何使用宅基地也有著嚴(yán)格的規(guī)定，如果稍不了解，即使建成那么也可能是違法建筑，在遇上拆遷時(shí)或不補(bǔ)償或是被罰款。下面凱諾律師就根據(jù)相關(guān)的政策、法律法規(guī)，為大家簡(jiǎn)單的說(shuō)一下在宅基地上面建房都受到哪些限制？
一、所建房屋高度、面積不能超過(guò)地方規(guī)定的
北京市政府近日出臺(tái)了《關(guān)于落實(shí)戶(hù)有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》。該意見(jiàn)從用地規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、審批程序、清退轉(zhuǎn)讓機(jī)制、組織保障等多個(gè)方面對(duì)農(nóng)村宅基地的審批、建設(shè)、管理作出規(guī)定。
在指導(dǎo)意見(jiàn)中明確，村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。每戶(hù)宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，人多地少的地區(qū)最高不得超過(guò)167平方米，其他地區(qū)最高不得超過(guò)200平方米，具體標(biāo)準(zhǔn)由各相關(guān)區(qū)根據(jù)本區(qū)實(shí)際情況確定。
其次，該指導(dǎo)意見(jiàn)還明確，依法、合理取得宅基地的村民申請(qǐng)?jiān)谡厣闲陆?、改建、擴(kuò)建、翻建房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)村民建房，包括住房和附屬用房)的，要嚴(yán)格依據(jù)村莊規(guī)劃對(duì)房屋間距、層數(shù)和高度，基底面積和高度等規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；村莊規(guī)劃尚未編制完成或雖已編制完成但對(duì)上述相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)未作出規(guī)范的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照實(shí)際情況報(bào)區(qū)政府審批后確定。村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過(guò)75%，房屋檐口高度(以房屋基底上平面起計(jì)算)原則上不得超過(guò)7.2米。房屋四至(含滴水)垂直下落投影、臺(tái)階均應(yīng)控制在自家宅基地范圍內(nèi)。要加強(qiáng)村民建房風(fēng)貌管控，村莊內(nèi)建筑風(fēng)貌應(yīng)相互協(xié)調(diào)，鼓勵(lì)引導(dǎo)村民選用有關(guān)部門(mén)無(wú)償提供的通用標(biāo)準(zhǔn)圖集進(jìn)行建設(shè)，也可委托設(shè)計(jì)單位、施工單位、國(guó)家注冊(cè)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)。
從以上的規(guī)定中我們了解到，村民建房必須要依據(jù)村莊規(guī)劃，沒(méi)有規(guī)劃或是有規(guī)劃但對(duì)以上標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有作出規(guī)范的，需要報(bào)區(qū)政府審批。其次，村民建房不能超過(guò)上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，而且所建房屋也要符合村莊風(fēng)貌（如房子結(jié)構(gòu)、外觀(guān)等）。
我們?cè)賮?lái)看一下浙江省是怎么規(guī)定的，《浙江省農(nóng)村宅基地管理辦法》中規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃中嚴(yán)格以人均建設(shè)用地指標(biāo)確定村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模，自然村、中心村、集鎮(zhèn)的人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)分別控制在60、80、90平方米以?xún)?nèi)。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模。
二、宅基地上建房須報(bào)批
北京發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，村民建房應(yīng)當(dāng)征詢(xún)相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人意見(jiàn)，并攜帶選定的通用標(biāo)準(zhǔn)圖集中相應(yīng)戶(hù)型圖或滿(mǎn)足基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)且具有基本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的施工圖，向村委會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)審議且公示無(wú)異議后(四鄰意見(jiàn)不一致的由村委會(huì)形成是否同意其建房的決議)，報(bào)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要嚴(yán)格依據(jù)村莊規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批，出具建房批復(fù)。
就是說(shuō)，村民在建房的時(shí)候必須要帶著選定的施工圖，向村委會(huì)申請(qǐng)，然后村委會(huì)再審議之后，在沒(méi)有異議的情況下，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)府審批，之后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府出具批復(fù)文件。若不報(bào)批，那么所建房屋也可能會(huì)被認(rèn)定成違法建筑。
三、房屋建成后要進(jìn)行檢查
北京發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，房屋建成后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋位置、面積、層數(shù)、高度以及抗震設(shè)防和綠色發(fā)展措施落實(shí)情況等進(jìn)行驗(yàn)收。
公安機(jī)關(guān)應(yīng)按照《北京市門(mén)樓牌管理辦法》(市政府令第254號(hào))規(guī)定，根據(jù)建房批復(fù)等受理編制門(mén)牌，并為不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)出具《北京市門(mén)樓牌編號(hào)證明信》。
經(jīng)合法審批建設(shè)且符合建設(shè)要求的村民住宅，可依據(jù)本市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理確權(quán)登記手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)管理過(guò)程中形成的文書(shū)、照片、影音等資料應(yīng)及時(shí)歸檔，實(shí)行“一戶(hù)一檔”管理并建立臺(tái)賬。
《湖南省農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法》中規(guī)定，建房村民應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收時(shí)間提前告知或者經(jīng)由村民委員會(huì)告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并提出用地和規(guī)劃核實(shí)申請(qǐng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到核實(shí)申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)，及時(shí)安排工作人員到場(chǎng)檢查核實(shí)。核實(shí)合格的，出具核實(shí)證明。
建房村民收到核實(shí)證明后，負(fù)責(zé)組織農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)對(duì)農(nóng)村住房進(jìn)行竣工驗(yàn)收。委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理的，設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位或者人員也應(yīng)當(dāng)參加竣工驗(yàn)收。農(nóng)村住房驗(yàn)收不合格的，不得入住。
竣工驗(yàn)收合格的，建房村民應(yīng)當(dāng)將建房資料在15日內(nèi)報(bào)村民委員會(huì)，由村民委員會(huì)統(tǒng)一報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府存檔，并按照規(guī)定申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
也就是說(shuō)，宅基地上建成的房屋需要由相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收后才能編制門(mén)牌號(hào)以及建立臺(tái)賬或是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，若是所建房屋驗(yàn)收不合格，村民不僅住不了，不有可能會(huì)被認(rèn)為是違法建筑。
凱諾律師要提醒村民的是，現(xiàn)在申請(qǐng)宅基地建房可不比以前了，不是說(shuō)這是自家的地或是自己合法取得了宅基地后就能隨意在上面蓋房子，建大棚，想蓋多大就蓋多大了，而是村民在申請(qǐng)宅基地、建住宅或是翻建、擴(kuò)建時(shí)得先申請(qǐng)、報(bào)批，在履行了這些程序之后，才能開(kāi)建、翻建等。
若未取得規(guī)劃許可、用地審批或者違反規(guī)劃許可、用地審批規(guī)定就建，那么所建房屋就是違法建筑，在拆遷時(shí)也會(huì)不予補(bǔ)償。
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