商品房買賣中，有一些開發(fā)商因為資金短缺，將尚未出售的房子抵押給銀行，獲取貸款。在征得銀行同意并出具證明后，開發(fā)商將抵押房出售給購房者。實現(xiàn)資金回流，將首期房款償還給銀行。
吳左左：金融江湖有風(fēng)險！購房者若是購買到抵押房產(chǎn)，后續(xù)可能存在巨大的風(fēng)險。購買到抵押房產(chǎn)的風(fēng)險具體表現(xiàn)在以下四個方面。
一、重復(fù)抵押
開發(fā)商在建設(shè)的過程中，由于資金缺乏，會選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款。另一方面為了加速回籠資金，經(jīng)常在未告知購房者該房源已被抵押的情況下，對該房源進行出售。這種重復(fù)的交易給購房者造成巨大的風(fēng)險，給房屋權(quán)屬登記也埋下隱患。
二、多方利益沖突
利益沖突風(fēng)險，往往發(fā)生于房產(chǎn)被抵押給多方的情況，比如房產(chǎn)同時抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個抵押人，業(yè)主卻在不知情的情況下購買了房源。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，無法償還貸款和拖欠的資金。
那么，最終處理起來，房屋的歸屬問題將會是錯綜復(fù)雜，在各方利益都需兼顧的背景之下，勢單力薄的購房者，往往是損失最嚴重的一方。
三、退房難
開發(fā)商惡意隱瞞抵押情況，要么是補辦解押手續(xù)，繼續(xù)完成房產(chǎn)交易，要么是支付違約金，同意購房者退房。
但是，通常情況退房并非輕而易舉的事，開發(fā)商會找各種解決的借口，延長購房的戰(zhàn)線。購房者得到的結(jié)果只能是等待。
四、無法辦理不動產(chǎn)證
抵押房產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)商沒有償還清債務(wù)的前提下，與購房者進行的再次交易。對購房者而言，不僅可能面臨損失首付房款的風(fēng)險。
另外，因銀行與開發(fā)商之間存在著債務(wù)關(guān)系，可能導(dǎo)致購房者無法向銀行申請貸款、簽訂正式的購房合同、以及網(wǎng)簽備案。到房管部門辦理不動產(chǎn)權(quán)登記也會因此受阻。
如何規(guī)避買到抵押房？
1）申請資金監(jiān)管
為了減少購房糾紛，維護自身的合法利益，建議購房者簽訂購房合同時，借助補充協(xié)議添加相關(guān)的條例維護自身合法權(quán)益。包括：除不能進行抵押之外，必須明確提出違約的賠償措施。最關(guān)鍵點是要求申請資金監(jiān)管，避免付完首付款后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)存在被抵押，面臨房財兩失的風(fēng)險。
2）去房管部門查詢房子是否被抵押
在建工程要辦理抵押貸款，必須得到房地產(chǎn)管理部門進行抵押登記，所以購房者可以通過房管部門或房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)站等，進行多渠道查詢房產(chǎn)信息。
如果有被抵押的房子，購房者可要求開發(fā)商對房源先進行解押。否則，購房者在房管部門將無法辦理不動產(chǎn)證。
3）網(wǎng)簽備案
購房者在購房后，要盡快去網(wǎng)簽備案。即使出現(xiàn)房屋已被抵押的情況，也能及時解決，避免更大的損失。
