金融去杠桿導(dǎo)致房企融資渠道不斷收緊和規(guī)范化，不斷加碼的樓市調(diào)控讓銷售資金回籠周期變長(zhǎng)。在它們的雙重影響下，房企融資難度陡增，融資成本亦全面回升。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，利用外資增長(zhǎng)20.6%。這亦從一個(gè)側(cè)面顯示，海外債成為房企融資的一個(gè)重要渠道。
政策收緊倒逼房企拓寬融資渠道
數(shù)據(jù)顯示，前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87664億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款15094億元，增長(zhǎng)19.8%；利用外資112億元，增長(zhǎng)20.6%；自籌資金27340億元，下降1.9%；其他資金45118億元，增長(zhǎng)14.8%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述到位資金數(shù)據(jù)顯示出資金面環(huán)境開始收緊的導(dǎo)向，這和當(dāng)前各地信貸政策持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)有關(guān)，這充分說明了金融環(huán)境收緊的導(dǎo)向。尤其是全國(guó)金融工作會(huì)議召開以后，政策收緊的過程持續(xù)，也倒逼房企積極拓寬新的融資渠道和模式。
其實(shí)，自2016年9月開始，為了抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資金來源管控水平都有所提升，房企主要融資渠道全面收窄。
隨著針對(duì)房企的債券審核制度的調(diào)整，交易所審批不斷收緊，發(fā)債準(zhǔn)入門檻明顯提高。近一年以來，多家房企申請(qǐng)發(fā)行的公司債項(xiàng)目被放緩，即便已通過交易所審核的公司債，仍有未能發(fā)行的情況存在。尤其今年上半年，房企公司債幾乎全面停發(fā)。
業(yè)內(nèi)表示，在新的金融政策下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)入限制性發(fā)展新周期，房企的融資策略將成為企業(yè)未來成敗的關(guān)鍵。在這種情況下，海外發(fā)債發(fā)生了爆發(fā)式增長(zhǎng)。
嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)財(cái)富網(wǎng)表示，類似海外債的發(fā)行成本預(yù)計(jì)較高，近期房企發(fā)債也是一個(gè)應(yīng)急式的策略，即應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)融資環(huán)境收緊所帶來的各類經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。這也說明部分房企在資金方面開始有一定的壓力，所以需要選擇融資門檻相對(duì)低的債務(wù)工具。
海外債融資渠道或受強(qiáng)化管控
今年上半年，房企海外發(fā)債融資迎來爆發(fā)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，房企累計(jì)海外美元債融資額度達(dá)255.7億美元，是2016年同期82.7億美元的3倍多。
其中，中國(guó)恒大境外發(fā)債融資規(guī)模最大，近3月內(nèi)共發(fā)行3期規(guī)模達(dá)66.24億美元的離岸美元債，創(chuàng)中國(guó)企業(yè)境外發(fā)債規(guī)模新高；佳兆業(yè)亦是海外債發(fā)行“大戶”，融資規(guī)模達(dá)37億美元。此外，龍湖、碧桂園、綠地、融創(chuàng)等房企亦發(fā)行了規(guī)模為5億至10億美元的海外債。
值得注意的是，相對(duì)于國(guó)內(nèi)發(fā)行公司債，以上海外債的成本普遍較高。恒大這批海外債，其票面利率最高為8.75%；融創(chuàng)中國(guó)的10億美元海外優(yōu)先票據(jù)，其融資成本達(dá)到8.03%。
查閱相關(guān)資料不難看出，房企不惜高成本海外發(fā)債融資的舉措，更多地是一種應(yīng)急式策略。如恒大這批超66億美元規(guī)模的海外債中，8年期債券占比超七成，有效降低了其短期償債壓力；而佳兆業(yè)此次總計(jì)37億美元的海外融資，其目的則是承接原有即將到期的票據(jù)而做出的融資安排。
未來，一年期內(nèi)美元債或出現(xiàn)放量。有消息稱，海外債相關(guān)審批部門從今年二季度起“關(guān)閉了房企進(jìn)入全球債券市場(chǎng)的大門”，而一年期內(nèi)美元債因不在審批范圍內(nèi)，有增長(zhǎng)可能。
嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，后續(xù)從管控金融風(fēng)險(xiǎn)的角度看，海外發(fā)債等融資渠道或?qū)⑹艿綇?qiáng)化管控。“尤其是對(duì)于發(fā)債規(guī)模和債務(wù)資金的運(yùn)用方向上，預(yù)計(jì)也會(huì)出臺(tái)新的管制措施?！?/span>
作者：胡恩燕
新媒體編輯：林伊人
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