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撫州中院二審判決 案涉住宅區(qū)地下人防工程的投資主體及平時利用權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主而非開發(fā)商
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住宅區(qū)人防工程平時利用權(quán)歸開發(fā)商還是全體業(yè)主？——江西省高院就撫州公元1959樓盤人防工程糾紛再審裁判理由邏輯自洽嗎？
黃璞琳
商品房住宅區(qū)配建的人防工程平時利用權(quán)，到底歸開發(fā)商，還是歸全體業(yè)主共有，一直有極大爭議。源頭在于，對《人民防空法》第五條有關(guān)人防工程“投資者”存在不同理解：——《人民防空法》第五條第二款：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”
業(yè)主一方主張：（1）配建人防工程是開發(fā)商的法定義務(wù)，因故不能原地配建人防工程的開發(fā)商，還需按規(guī)定向國家繳納人防工程異地建設(shè)費，由國家另行統(tǒng)一修建人防工程。——《人民防空法》第二十二條：城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！督魇嵤粗腥A人民共和國人民防空法〉辦法》（2018）第十一條：有下列情形之一，不能按照規(guī)定修建防空地下室的，必須經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納防空地下室易地建設(shè)費，由人民防空主管部門統(tǒng)一修建人民防空工程……
（2）開發(fā)商出售商品房后，其商品房住宅區(qū)人防工程建設(shè)費用或另行繳納的人防工程異地建設(shè)費，與小區(qū)內(nèi)配建的業(yè)主共有道路等設(shè)施建設(shè)費用，以及配建的城市道路（國有資產(chǎn)）等設(shè)施建設(shè)費用一道，作為商品房開發(fā)成本組成部分，通過出售或持有可確權(quán)登記的商品房而收回成本。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)商在繳納增值稅所和企業(yè)所得稅時，也是將其開發(fā)的住宅區(qū)人防工程建設(shè)費用或另行繳納的人防工程異地建設(shè)費，作為其房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本予以扣除，而未作為開發(fā)后所得的財產(chǎn)項計算應(yīng)納稅額。
據(jù)以上理由，業(yè)主一方認(rèn)為：商品房出售后，配建的人防工程的“投資者”，也由最初投資者開發(fā)商，轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。但是，開發(fā)商們持相反意見。
江西省地產(chǎn)協(xié)會對撫州公元1959住宅區(qū)人防工程平時利用權(quán)糾紛再審一案，組織開展了很多庭外支持活動，給法院及行政機關(guān)很大壓力。就這一法律問題，確實爭議極大，最好的解決路徑，是全國人大常委會解釋《人民防空法》，或至少由全國人大常委會法工委作法律詢問答復(fù)。否則，法院在個案裁判中支持任何一方，只要邏輯自洽，就說得過去。
但是，江西省高級人民法院對撫州公元1959住宅區(qū)人防工程平時利用權(quán)糾紛再審一案的再審裁判理由，邏輯上是難以自洽的，有為了支持開發(fā)商而強找理由之嫌，可說“簡單粗暴”：
其理由一，是直接認(rèn)定開發(fā)商是小區(qū)人防工程“投資者”享有平時使用收益權(quán)，但未針對業(yè)主們的主張及現(xiàn)實客觀存在的法律理解分歧進(jìn)行裁判說理。
其理由二，將《物權(quán)法》第七十四條第二款有關(guān)“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或出租等方式約定”之規(guī)定，作為支持開發(fā)商主張的依據(jù)。個人認(rèn)為，該裁判理由，明顯是錯誤的。因為，人防工程并非規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫，《物權(quán)法》第七十四條第二款的適用范圍并不是包括人防工程，《物權(quán)法》第七十四條第二款也不能用來論證人防工程的最終投資者應(yīng)否、能否轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。何況，現(xiàn)行立法已明確住宅區(qū)配建的人防工程不得出售?！督魇嵤粗腥A人民共和國人民防空法〉辦法》（2018）第十七條第一款：平時使用或者開發(fā)利用人民防空工程應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上人民政府人民防空主管部門批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得占用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃人民防空工程。
其理由三，是將1995年建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第四條、第九條有關(guān)“作為人防工程的地下室面積，不計入商品房銷售面積，也不計入小區(qū)公用建筑面積”之規(guī)定，作為其支持開發(fā)商主張的依據(jù)；據(jù)此認(rèn)為商品房銷售價格不包含人防工程建設(shè)成本，進(jìn)而認(rèn)為商品房銷售收入系開發(fā)商除人防工程以外的投資所產(chǎn)生的收益，故人防工程的投資者身份恒定，不會因商品房出售而轉(zhuǎn)變?yōu)樾^(qū)全體業(yè)主。
此理由三，完全沒有考量國家有關(guān)規(guī)定已經(jīng)明確“（包括商品房項目在內(nèi)的民用建筑配建的）人防工程建設(shè)費用，據(jù)實列入建設(shè)項目開發(fā)成本”，也沒有考量計繳稅負(fù)時，開發(fā)商并未將人防工程作為收入或所得項納稅的實際情況。另外，建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第四條、第九條，有關(guān)計入商品房銷售面積的建筑部位規(guī)定，以及計入業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟男^(qū)公用建筑面積的建筑部位之規(guī)定，是作為應(yīng)計入業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記面積（單獨計價的商品房面積）的住宅區(qū)建筑部位范圍之依據(jù)；列入該范圍的建筑部位，肯定是業(yè)主個人所有或共有，其建筑成本也肯定是由業(yè)主承擔(dān)（投資）的。但是，不能據(jù)此得出未列入前述范圍的建筑部位就不屬業(yè)主個人所有或共有之結(jié)論，不能據(jù)此得出未列入前述范圍的建筑部位的建筑成本就未由業(yè)主承擔(dān)（投資）之結(jié)論。如，小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路，同樣未列入《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第四條、第九條所列的，計入商品房銷售面積或可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之范圍；但是，小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有道路，其建筑成本就是由業(yè)主們共同承擔(dān)，甚至是業(yè)主共有的。
所以說，江西省高級人民法院本案再審判決理由三，在邏輯上同樣是不能自洽的。
