中國的住宅租賃市場從未像現(xiàn)在這樣火爆。政策鼓勵(lì)、資本加持之下，小業(yè)主、中介代理、開發(fā)商、獨(dú)立品牌公寓等各方暗戰(zhàn)不斷，阿里、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也爭相殺入。
據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計(jì)到2025年將增長到2.9萬億，到2030年將會(huì)超過4.6萬億。有萬億租房蛋糕的吸引，也就不難理解阿里進(jìn)軍房屋租賃市場之舉了。
對(duì)馬云而言，數(shù)萬億的租房市場他不可能不在意。通過和政府共建租賃平臺(tái)，阿里相當(dāng)于變成了全杭州的“二房東”，不僅可以導(dǎo)流更多用戶使用淘寶，還將獲取租賃市場的大數(shù)據(jù)，成為萬億租房市場的大贏家。
政策背景：“租購?fù)瑱?quán)”新時(shí)代來臨了！
近日，深圳準(zhǔn)備推行棚改新政策，棚戶區(qū)改造全部由國企開發(fā)，除安置房外全部建租賃住宅；廣州則宣布保障“租售同權(quán)”。此前，上海率先以不到6000元/平米的低價(jià)成交兩幅純租賃用地，后又宣布將在張江推出890萬平米純租賃住宅。
7月4日，上海打響租賃賣地第一槍：要拿地，只準(zhǔn)租，不準(zhǔn)賣。4日晚間，上海市國土局官網(wǎng)發(fā)布了分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在于，這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房，也就是說所建物業(yè)只能用于出租，而不得出售。要求競得人須100%自持70年，這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。
7月17日，廣州出臺(tái)“租賃16條”發(fā)展住房租賃市場。其中方案明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)。
7月20日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。
目前，住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市首批開展住房租賃試點(diǎn)。
隨著租購?fù)瑱?quán)的火爆，租賃市場成為房地產(chǎn)投資的又一熱點(diǎn)，相對(duì)于零售業(yè)或其他服務(wù)業(yè)，目前互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)租售市場的滲透度仍然較低。此次租賃市場發(fā)展的機(jī)會(huì)，也被包括阿里巴巴、騰訊在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，視為顛覆傳統(tǒng)租房行業(yè)的機(jī)會(huì)，阿里和騰訊系先后在租房市場中扔下重磅炸彈。
阿里、騰訊兩巨頭爭搶風(fēng)口，若干小公司融資忙
互聯(lián)網(wǎng)巨頭的殺入則有望從根本上改變租賃市場的游戲規(guī)則尤其是交易層面。事實(shí)上，除了阿里，騰訊、百度也有投資各種平臺(tái)，加碼租賃市場。
2016年4月，騰訊與百度等參與鏈家B輪融資；鏈家創(chuàng)立的自如，是目前國內(nèi)最大的分散式長租公寓管理平臺(tái)，僅在京滬深三大城市，就擁有超過35萬間房源，80萬以上租客。小米董事長雷軍則投資了YOU＋國際青年社區(qū)，這是國內(nèi)較早的獨(dú)立公寓品牌之一。
8月9日，杭州市政府和阿里巴巴達(dá)成戰(zhàn)略合作，引入淘寶評(píng)價(jià)體系、芝麻信用體系，打造全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”，把公租房、長租公寓，以及企業(yè)、中介、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。該平臺(tái)有望實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化向全國推廣，并成為阿里系進(jìn)入房地產(chǎn)市場的新機(jī)會(huì)。
8月10日，鉑濤酒店集團(tuán)旗下的窩趣公寓，宣布獲得58同城領(lǐng)投的pre-A輪戰(zhàn)略投資5000萬元，58集團(tuán)旗下的安居客也可為窩趣引流。騰訊是58同城的最大股東，此次對(duì)窩趣的投資，也被視為騰訊系在租房市場的新動(dòng)作。
事實(shí)上，類似模式的租房板塊已在阿里系產(chǎn)品中悄然上線。在支付寶中，用戶可找到專門的“租房”應(yīng)用，并已經(jīng)導(dǎo)入蘑菇租房等公寓服務(wù)方的房源，且已經(jīng)開始為芝麻信用分650分以上的租客提供免押金服務(wù)。
除了兩巨頭，其它也蠢蠢欲動(dòng)。房司令自2015年9月進(jìn)入租房分期市場，與芝麻信用”聯(lián)合推出了“信用租房”產(chǎn)品，幫助租房需求者解決租房資金問題，提供“租房0押金、房租月付”的服務(wù)。2016年12月，推出了C2C租房分期子品牌“房帥帥”，為租客和房東提供租房金融解決方案，成為房東資產(chǎn)管理專家。
8月25日，租房分期平臺(tái)房司令宣布完成3億元人民幣E輪融資，由明道金控領(lǐng)投，戰(zhàn)略投資方玖富集團(tuán)本輪繼續(xù)注資，玖創(chuàng)資本、唯獵資本等早期投資方跟投，鳳凰金融旗下贏知資本、政府引導(dǎo)基金以及地產(chǎn)屬性香港上市公司投資。
據(jù)悉，房司令在過去兩年連續(xù)獲得8輪融資。房司令自2015年5月完成由梅花天使創(chuàng)投、玖富及天使匯提供的數(shù)百萬人民幣的天使輪融資；7月，獲得由玖富領(lǐng)投，唯獵資本、眾誠資本跟投的數(shù)千萬人民幣的Pre—A輪融資；10月獲得由黑洞資本及華興資本的數(shù)百萬美金的A輪融資；2016年1月，獲得明道資本領(lǐng)投，黑洞資本、玖富跟投的2億人民幣的B輪戰(zhàn)略投資；10月31日又獲得由盈信國富投資集團(tuán)、微眾享基金領(lǐng)投，玖富集團(tuán)、玖創(chuàng)資本、唯獵資本、某金融屬性新三板上市公司跟投的數(shù)億元人民幣C輪融資；2017年1月，完成百度領(lǐng)投，贏知天澤基金聯(lián)合投資的數(shù)千萬美金D輪融資。4月，獲得A股上市公司雙良集團(tuán)領(lǐng)投數(shù)千萬人民幣的D+輪融資。
根據(jù)房司令官方資料顯示，平臺(tái)目前累計(jì)放款規(guī)模達(dá)140億人民幣，成交量近20萬單，在北京、南京、上海、杭州、天津、鄭州、太原、蘇州、武漢、成都等二十多個(gè)城市，為用戶提供房租月付服務(wù)。
信用取代押金，征信為競爭焦點(diǎn)
租房能免押金，房租按月結(jié)算，還能給房東打分……你有沒有想過有一天你能在淘寶上解決租房的一切問題？全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”的目標(biāo)就是把公租房、商租房、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。
根據(jù)方案，杭州全城的租賃房源將全面引入芝麻信用，利用其實(shí)人認(rèn)證、信用評(píng)估、免押月付及信用黑白名單能力，為房東、租客、中介建立誠信檔案。杭州也由此成為全國第一個(gè)明確提出要把所有租賃房屋都納入信用體系的城市。
“未來，杭州市的每一套可租房源、每一個(gè)租客、房東以及中介服務(wù)人員，都將對(duì)應(yīng)一套完善的信用評(píng)價(jià)體系。信用好的房東，會(huì)獲得更多租客的青睞，信用好的租客，不僅能免交押金，還能按月繳納租金。同時(shí)，愛護(hù)房源、履約交租都有助于租客的信用積累?！蔽浵伣鸱嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹道。
今年3月，支付寶宣布接入蘑菇租房，用戶的芝麻信用分超過650分，就可以在第三方提供服務(wù)中找到“租房”入口，并獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗(yàn)。
押金被信用取代的這一嘗試，率先在上海上線。當(dāng)時(shí)支付寶提到，北京、深圳、南京、杭州等地都將陸續(xù)上線，未來在租房這一服務(wù)入口還將繼續(xù)引入其他類型的合作伙伴。
來自芝麻信用方面的信息顯示，目前北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多個(gè)城市，都已經(jīng)開始有長租、短租公寓、酒店等逐步試點(diǎn)信用免押金，近1800萬人因此免交押金276億。其中，使用過信用租房的已有近600萬人，覆蓋城市30多個(gè)。
而這一次，智慧租房平臺(tái)的搭建與今年3月底的嘗試最大的不同是，阿里牽手杭州房管局，這一合作伙伴是政府層面的。
征信乃必爭之地。此前，阿里芝麻信用評(píng)分已經(jīng)上線兩年多，并被應(yīng)用在諸多場景中。近日騰訊也悄然完成了信用分小范圍灰度測試，正式進(jìn)軍信用市場。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，騰訊信用分與阿里芝麻信用即將展開正面交鋒，阿里騰訊兩大巨頭開啟了信用市場“兩虎爭食”局面。
騰訊信用主要包括“履約、安全、財(cái)富、消費(fèi)、社交”五大指數(shù)，基于用戶的歷史消費(fèi)行為，用科學(xué)統(tǒng)計(jì)方法綜合評(píng)估結(jié)果，最低為300分，最高為850分。不過，據(jù)了解，只有QQ超級(jí)會(huì)員才能進(jìn)行這個(gè)小范圍灰度測試，目前測試已經(jīng)結(jié)束。
不難發(fā)現(xiàn)，騰訊信用分與芝麻信用分的打分標(biāo)準(zhǔn)有很多相似之處。比如，二者都有人脈、社交的打分項(xiàng)目。
有市場人士認(rèn)為，未來，芝麻信用分和騰訊信用分將占據(jù)除央行征信外的巨大市場，并成為征信巨頭公司。不過，也有業(yè)內(nèi)人士坦言，阿里和騰訊的征信只是在場景里的一種征信方式，是征信的一種細(xì)分方式，不能算主流?，F(xiàn)在信用市場公認(rèn)央行征信系統(tǒng)，民間的還屬于非正規(guī)的信用市場。
這不是阿里第一次介入租房市場
2016年10月15日，在阿里巴巴旗下的二手交易平臺(tái)閑魚APP上，“閑魚租房”的功能正式上線。房東可直接在上面發(fā)布房屋租賃信息，租客可在評(píng)論區(qū)直接與房東留言溝通；另外，租客還可在評(píng)論區(qū)對(duì)房東進(jìn)行評(píng)價(jià)、點(diǎn)贊、打標(biāo)等。
如果在閑魚上預(yù)約看房后，房東索要中介費(fèi)，用戶即可在看房印象中對(duì)該房源信息打標(biāo)“收中介費(fèi)”，系統(tǒng)會(huì)對(duì)其進(jìn)行處理。
如果房屋圖片與實(shí)際不符，用戶還可進(jìn)行打標(biāo)“和照片不一致”、“假房源”等。
此外，其中還有“實(shí)人認(rèn)證是否通過”“芝麻信用是否授權(quán)”等點(diǎn)亮標(biāo)的提示。這些功能都是為了保障租客實(shí)現(xiàn)在租房過程中的正當(dāng)權(quán)益。
另外，專門打造房東直租的平臺(tái)也在更早之前就出現(xiàn)過，如蘑菇租房、螞蟻?zhàn)夥康華PP都是以打造房東直租平臺(tái)為主，但其中租房中介依然無處不在；58同城的租房平臺(tái)上也分有“中介”和“個(gè)人”兩種信息類別，可供用戶自由選擇，但打開“個(gè)人”的信息頁面，其中大部分都是中介發(fā)布的信息。
房客都希望直接找到房東，但房東卻懶得直接跟房客對(duì)接。這也是中介存在的最重要土壤，租一套房子，可能有10多個(gè)房客來看，最后還不一定租出去，房東因?yàn)榭捶刻闊?，所以通常寧可花點(diǎn)錢委托給中介。
因此，只要這個(gè)問題持續(xù)存在，那么房東直租的平臺(tái)出現(xiàn)多少，就會(huì)被中介攻占多少。同理，如果信用租房解決不了這個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)，那么，它的作用就不是切入租房市場，而只是擴(kuò)大了支付寶和芝麻信用分的使用范圍，讓越來越多的人在更多場景下頻繁使用支付寶而已。
今年7月初，網(wǎng)上有傳言稱，地下黑市有人通過偽造十幾項(xiàng)個(gè)人信息，來幫人刷高芝麻信用評(píng)分，輕松就能超過750分，收費(fèi)僅為400元。
7月10日，芝麻信用對(duì)此回應(yīng)表示，這樣的“漲分”手段是完全不可信的。對(duì)這類黑產(chǎn)機(jī)構(gòu)，芝麻信用的態(tài)度是“零容忍”。并稱，這些機(jī)構(gòu)主要是通過偽造個(gè)人學(xué)歷、車輛信息等手段來進(jìn)行漲分，但芝麻信用會(huì)對(duì)此進(jìn)行技術(shù)校驗(yàn)，并結(jié)合多種渠道進(jìn)行交叉驗(yàn)證，確保真實(shí)可信之后才會(huì)上調(diào)芝麻分。
如果用戶提交的是虛假信息，不僅不會(huì)漲分，還會(huì)對(duì)自己的信用產(chǎn)生負(fù)面記錄，可以說是得不償失。隨著支付寶用戶群體規(guī)模不斷擴(kuò)大，芝麻信用分的影響越來越大。今年6月6日，螞蟻金服旗下芝麻信用發(fā)起的“66信用日”，“66信用日”是阿里為了推廣芝麻信用新造的一個(gè)節(jié)，消費(fèi)者在當(dāng)天可以通過信用享受諸如免押金租車、租房、租手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品等服務(wù)。
搶占租房風(fēng)口，接入大數(shù)據(jù)監(jiān)管，租賃市場將被阿里顛覆？
已經(jīng)在消費(fèi)電商領(lǐng)域占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢的阿里，正在試圖推進(jìn)一場租房“淘寶化”的革命。針對(duì)租房市場“黑中介”、“二房東”、“假房源”頻出的痛點(diǎn)，阿里的租房平臺(tái)將引入人臉識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)名身份驗(yàn)證中介、房東、租客身份，以及通過住保房管局房屋權(quán)屬核驗(yàn)與阿里巴巴驗(yàn)真服務(wù)相結(jié)合的方式，保證掛牌房源的真實(shí)性。
更具顛覆性的是評(píng)價(jià)與信用體系。租房平臺(tái)將結(jié)合“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”管理體系和阿里的線上評(píng)價(jià)、芝麻信用，對(duì)可租房源、租客、房東以及中介等均進(jìn)行雙向評(píng)估。
這意味著，租房平臺(tái)將形成一個(gè)類似淘寶的評(píng)價(jià)和信用體系，信用良好的租客可免繳租房押金，而信用好的房東、中介或運(yùn)營商，則可獲得更多租客；杭州人民有望過上“免押金”的租房生活，率先進(jìn)入信用租房時(shí)代。
愛上租聯(lián)合創(chuàng)始人徐毅認(rèn)為，租房平臺(tái)的目標(biāo)是讓人、房、錢都在線。但不可能一步到位，而當(dāng)下可以實(shí)現(xiàn)的是：真實(shí)房源信息、個(gè)人信用信息、租住點(diǎn)評(píng)信息，公寓企業(yè)員工服務(wù)，部分交易會(huì)先上線。
有利的方面是，房源信息真實(shí)；讓規(guī)范的公寓企業(yè)更被業(yè)主和客戶認(rèn)可；客戶、業(yè)主、企業(yè)都會(huì)顧忌違約的信用代價(jià)。
房東東創(chuàng)始人全靂分析，由于帶有政府背景，阿里的租房平臺(tái)相比民營租賃平臺(tái)最大的優(yōu)勢在于它的影響力、資源以及芝麻信用帶來的一套完整的信用體系，從房源、租客、房東以及中介服務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)；再借助螞蟻金服的支付平臺(tái)提升付款效率及個(gè)人體驗(yàn)。
杭州作為全國首批12個(gè)開展住房租賃試點(diǎn)的城市之一已經(jīng)落實(shí)，接下來將會(huì)擴(kuò)展至全國，而民營的租賃平臺(tái)勢必會(huì)受到影響。
長期以來，我國的住房租賃市場極不規(guī)范，缺乏透明度，且90%以上為個(gè)人房東，租房幾乎成為每個(gè)初到大城市的年輕人心中的痛。
近兩年來，租賃市場得到了政策的輪番鼓勵(lì)，從中央提出租售并舉、發(fā)展租賃市場，到各地紛紛設(shè)立租賃試點(diǎn)，加大租賃供應(yīng)，再到資本、開發(fā)商布局長租公寓，租賃市場的熱度不斷上升。
目前租賃市場的玩家包括，個(gè)人房東、獨(dú)立第三方公寓、中介/開發(fā)商/酒店集團(tuán)自主品牌公寓，以及各地政府部門已有或正在成立的國有租賃運(yùn)營平臺(tái)；關(guān)于租房的互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)則包括各實(shí)體運(yùn)營商的APP以及房東東、合屋等第三方租房信息集合平臺(tái)，還有房地產(chǎn)電商房多多、吉屋等也有部分租房信息。
阿里租房平臺(tái)的野心，在于將各類房源全部納入并進(jìn)行在線交易，包括以上品牌公寓，這將打破目前租房市場房源、房東極度分散的情形，建立一個(gè)透明、規(guī)范、有信用的租房市場。
但阿里的平臺(tái)在推進(jìn)中或?qū)⒃庥鲎枇?。一名深圳長租公寓經(jīng)營者認(rèn)為，部分長租公寓平臺(tái)可能對(duì)加入阿里系平臺(tái)有所抵觸。目前長租平臺(tái)高度依賴租房押金作為其周轉(zhuǎn)資金，而阿里的高信用分可免繳押金的模式，則將讓這些平臺(tái)失去大筆押金收入，甚至將對(duì)其生存構(gòu)成威脅。
而以萬科、龍湖等為代表的開發(fā)商自主品牌公寓，是否愿意將數(shù)據(jù)和交易接入阿里平臺(tái)，也是個(gè)未知數(shù)。
此外，接入阿里平臺(tái)后，公寓運(yùn)營者原本投入巨大的自有App或許將失去價(jià)值，各家平臺(tái)所提供的金融業(yè)務(wù)，也與支付寶和螞蟻金服有所重疊。
徐毅也指出，如果平臺(tái)要求強(qiáng)制接入和在線支付，公寓企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)將沒有了隱私，他們的金融商業(yè)機(jī)會(huì)也面臨更高維的螞蟻金服的競爭。
還有一個(gè)問題就是平臺(tái)的在線交易透明化，將使業(yè)主、企業(yè)等租賃的相關(guān)稅收無法避免。深圳一位大型開發(fā)商人士告訴記者，目前在租房市場上，雖然有租房稅，但個(gè)人房東幾乎是不繳稅的，有些城市是將租房稅以綜合稅率進(jìn)行計(jì)算，實(shí)際上收到的稅很少。但未來，無論是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)房東，租房稅將不能再逃避。
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