念念不忘，必有回響。——《一代宗師》
4月4日，鳳起錢潮登記結(jié)束，新推出40套新房源，高層均價61800元/㎡，面積203、232㎡；137㎡洋房均價72000元/㎡，177-254㎡洋房均價73000元/㎡，147戶報名，中簽率27.2%。熱鬧的高端樓盤搖號大軍中，6萬+頂豪和4萬+的大戶型唱了主角，卻鮮有5萬樓盤的戲份。4字頭到6字頭的跳空，也正是目前杭州限價政策下，中級改善市場的尷尬空間。4月2日，廈門建發(fā)競得的翠苑地塊，樓面價38419元/㎡，溢價率18.78%，略低于預期，銷售均價對標黃龍云起的58000，可以算得上撿漏的價格，從另一層面也表現(xiàn)出大部分開發(fā)商對此類項目缺乏底氣。對于目前限價69800的塔尖樓盤來說，這樣的價格往往由地段決定，自帶光環(huán)。但是，對于5萬+的樓盤來說，只是位于第二梯隊的領先位置，并不稀缺，決定這個樓盤的真正價值，其實是開發(fā)商的產(chǎn)品力，需要開發(fā)商來補光。
2017年1月，綠城聯(lián)手建發(fā)以40766元/㎡的樓面價拿下沁園地塊之后，杭房、九龍倉、融信相繼以接近4萬或超4萬的樓面價跟進，板塊沖6萬的房價一度成了大家的共識。限價嚴格執(zhí)行，苦等近兩年，沁園首開最終也只拿到了49500元/㎡的均價，再到去年年初的54000元/㎡，也只是從血虧到保本。至此，申花的新盤高層價格被鎖定在了54000元/㎡。接著，斷供已久的文教板塊的兩個項目——黃龍云起和古翠藍庭相繼面市，均價在56000-58000元/㎡。盡管價格都被限著，但總體的房源去化速度還是有些差強人意。從可售房源數(shù)據(jù)上可以看到，仍有較大一部分庫存，要么流搖要么高中簽率，和頂豪區(qū)均價69800元/㎡的房源次次搖號次次售罄的命運相比，倍感冷清。（見文末圖表）均價69800的南星望江板塊，是杭州新頂豪區(qū)的代名詞。從壹品上品御品到現(xiàn)在的仁恒濱江園，以及未來的新世界望江項目，除了絕版的地段配套，加上濱江、仁恒等豪宅專家產(chǎn)品打造力的加持，還有板塊的限價紅利。G20后的杭州，2-3倍的房價漲幅讓一批中產(chǎn)身價倍增，而這些購房者在置換的過程中，能夠上這一檔位的，絕不會放棄這樣的機會。這是對5萬+樓盤最直接的分流。而另一波分流的「勢力」則是5萬-的限價紅利盤，比如曉風印月、杭州壹號院、奧邸國際等樓盤，甚至是3萬5的未來科技城都成了強勁的對手。前者是成熟的倒掛紅利較明顯的樓盤，后者是總價更低，卻更有想象力的新板塊。既沒有躋身頂豪階層，又沒有價格的優(yōu)勢，這正是5萬+中級改善項目的尷尬之處。在翠苑地塊的報名開發(fā)商中，包括融創(chuàng)、綠城、濱江、保利等開發(fā)商都參與了競爭，但相比其他兩塊寶地，報名的開發(fā)商總數(shù)少了三分之一，這也正體現(xiàn)出一部分開發(fā)商的擔憂：樓盤去化和資金回籠速度甚至比利潤率更重要。沒有地價優(yōu)勢，又被上下兩層擠壓，開發(fā)商的品牌號召力及產(chǎn)品打造力成為破局的唯一利器。一是對板塊的理解。申花文教有著一批鐘情于板塊的新杭州人，他們在意的可能是一個公交車站，一家老餐館，甚至是某個轉(zhuǎn)角的一顆樹。其次，對產(chǎn)品的挑剔。20年前的城西，有綠城桂花城、南都德加，5年前的申花有欣盛東方福邸、賽麗綠城慧園，即便是限價如此嚴格的今天，即便是品牌開發(fā)商也需要更努力地投入。在這一輪土拍的角逐中，翠苑地塊最終建發(fā)房產(chǎn)以18.8%的溢價率拿下，多少有些讓人意外，這是曾被業(yè)內(nèi)預測有可能破4萬樓面價的地塊。建發(fā)房產(chǎn)，進入杭州實際已有三年多，一直扮演著綠城合作方的角色，從鳳起潮鳴再到沁園、西溪云廬，就好像一位插班生，默默地跟在學霸身邊。即將首開的養(yǎng)云靜舍是建發(fā)作為操盤者，向杭州人民遞交的第一份答卷；而建發(fā)拿下的翠苑地塊也正表達了建發(fā)對于自身產(chǎn)品的信心，以及深耕杭州的態(tài)度。杭房建發(fā)養(yǎng)云靜舍，主力戶型為119㎡和139㎡，打造的是杭州首個新中式高層項目。三進院落、云紋鋁板、斗拱飛檐等細節(jié)都讓人眼前一亮，在精裝細節(jié)上也很用心，比如廚房臺面的滴水線、陽臺多裝一個地漏、吊頂?shù)臒魩А椖款A計5月首開。而同樣是現(xiàn)房銷售的錦繡公館，戶型起步139㎡，純改善社區(qū)搭配的是是「適溫、適濕、富氧」的科技系統(tǒng)，預計6月首開。現(xiàn)房項目能否改寫5萬+市場，拭目以待！ 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)截止時間3月30日
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