央產(chǎn)房買賣
【摘要】自2003年《中央在京單位已購公房上市出售管理辦法》（以下簡稱“辦法”）頒布，央產(chǎn)房允許上市交易，糾紛逐漸增多。在買賣央產(chǎn)房時(shí)要注意央產(chǎn)房上市交易的特殊規(guī)定，按規(guī)定進(jìn)行交易，從而保障自身權(quán)益，防止因房屋不具備上市交易條件而造成損失。
所謂央產(chǎn)房全稱為“中央在京單位已購公有住房”，是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。
案例一：因央產(chǎn)房買賣需產(chǎn)權(quán)單位同意賣房人解除合同被駁
王某與林某于2007年5月12日簽訂了房屋買賣合同，合同約定王某將其位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村某處的房屋出售給林某，房屋成交價(jià)為76萬元。合同簽訂后，林某交付了房款，并搬進(jìn)房屋居住，雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶。后來，王某訴至法院，稱房屋系中科實(shí)業(yè)集團(tuán)公司提供的央產(chǎn)房，在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證前不能出售，王某目前尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，且在出售房屋前必須取得中科實(shí)業(yè)集團(tuán)公司的同意，并提供了中科公司的證明，故該房屋不具備上市交易條件，主張合同無效，要求林某返還房屋。林某辯稱訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理中，且只要王某申請可以取得中科實(shí)業(yè)集團(tuán)公司的同意，因此，不同意王某的訴訟請求。
法官講法：根據(jù)“辦法”第六條規(guī)定，當(dāng)事人出售前應(yīng)先填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，并提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同。在該合同中，原產(chǎn)權(quán)單位可能約定央產(chǎn)房買賣應(yīng)當(dāng)先征得單位的同意。本案中，房屋買賣合同及補(bǔ)充條款均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律規(guī)定，故合法有效。王某并無充分證據(jù)證明該房屋產(chǎn)權(quán)證不可辦理或不能辦理上市交易，王某以此要求解除合同，缺乏法律依據(jù)。盡管在出賣訴爭房屋前未征得原產(chǎn)權(quán)單位同意，但并不表示原產(chǎn)權(quán)單位不同意上市交易，亦不影響雙方當(dāng)事人簽訂的合同效力。合同法第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，王某以央產(chǎn)房未取得產(chǎn)權(quán)證及未征得原產(chǎn)權(quán)單位同意為由主張合同無效，于法無據(jù)，法院判決駁回王某的訴訟請求。
案例二：原產(chǎn)權(quán)單位不同意上市交易央產(chǎn)房買賣合同被判解除
張某與李某在鏈家公司的居間下簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定張某將其所有的北京市海淀區(qū)某處房屋轉(zhuǎn)讓給李某，由鏈家公司作為合同居間方。因訴爭房屋系某科研機(jī)構(gòu)的央產(chǎn)房，原產(chǎn)權(quán)單位出具不同意出售的證明，張某通知鏈家公司，讓鏈家公司告訴李某房屋不能出賣。李某不同意，訴至法院要求張某不賣房屋系因?yàn)榉績r(jià)上漲，要求張某繼續(xù)履行合同，并要求鏈家公司承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。經(jīng)法院審理查明，訴爭房屋確系某科研機(jī)構(gòu)的公有住房，屬央產(chǎn)房性質(zhì)。
法官講法：根據(jù)“辦法”第八條規(guī)定，涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市出售的，應(yīng)報(bào)交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。另，合同法第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行。本案中，訴爭房屋為科研部門的央產(chǎn)房，上市交易需要原產(chǎn)權(quán)單位的同意，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市的，不能上市交易。因此，本案訴爭房屋無法上市，房屋買賣合同客觀不能履行，依法應(yīng)予解除。
案例三：央產(chǎn)房不能上市交易，出賣人與中介機(jī)構(gòu)連帶賠償
2010年4月，趙女士與楊某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》各一份，約定趙女士購買楊某位于西城區(qū)兵馬司胡同某處房屋。鏈家公司作為居間方，收取趙女士信息服務(wù)費(fèi)、代書費(fèi)及過戶服務(wù)費(fèi)。2010年6月，因楊某未依約與趙女士辦理房屋過戶手續(xù)，趙女士向法院起訴要求楊某履行合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。該訴訟中，國土資源部機(jī)關(guān)服務(wù)局房地產(chǎn)管理處于2010年7月21日出具證明一份，內(nèi)容為：“西城區(qū)兵馬司胡同處住房，由原地礦部副部級干部購買。按照2000年國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局和中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于《在京中央和國家機(jī)關(guān)部級干部住房制度改革實(shí)施意見》，部級干部購買的公有住房，暫不得上市交易。”法院于2010年9月做出判決，駁回了趙女士的訴訟請求，該判決已生效?，F(xiàn)趙女士訴至法院，要求楊某與鏈家公司承擔(dān)連帶違約責(zé)任。
法官講法：“辦法”第十五條規(guī)定，本辦法不含部級干部住房上市出售。可見，我國部級干部住房目前仍不具備上市交易條件。本案中，訴爭房屋為部級干部央產(chǎn)房，故不能上市交易，因此法院駁回趙女士要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。楊某作為訴爭房屋的所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)知道房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家政策規(guī)定出售房屋。楊某因未能盡到謹(jǐn)慎的審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無法履行，楊某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而房地產(chǎn)中介公司作為房屋買賣的專業(yè)性機(jī)構(gòu)，應(yīng)該知道特殊房產(chǎn)上市交易的條件及相關(guān)手續(xù)，在簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)盡到相應(yīng)的審查義務(wù)，并敦促當(dāng)事人向原產(chǎn)權(quán)單位提出申請或取得同意，但鏈家公司并未盡到專業(yè)的服務(wù)責(zé)任，法院判決其承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
法官提醒買賣央產(chǎn)房時(shí)應(yīng)注意的問題及意見
據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京已購公房總量近１６０萬套，央產(chǎn)房約占４０萬套，其中有50%左右的央產(chǎn)房具備上市交易條件，另有50%仍不能上市交易。由此可見，當(dāng)事人在買賣二手房時(shí)一定要注意房屋的權(quán)屬性質(zhì)，一旦涉及央產(chǎn)房買賣，必須按照國家政策規(guī)定履行相關(guān)手續(xù)，否則合同無法履行將給雙方帶來經(jīng)濟(jì)和精神的雙重?fù)p失。社會應(yīng)當(dāng)關(guān)注央產(chǎn)房買賣糾紛產(chǎn)生的主要原因，注意有關(guān)央產(chǎn)房的特殊規(guī)定，才能避免在央產(chǎn)房買賣中產(chǎn)生糾紛。買賣央產(chǎn)房糾紛產(chǎn)生的主要原因有：
第一、央產(chǎn)房性質(zhì)不同于普通商品房，具有特殊性。央產(chǎn)房不同于普通商品房，產(chǎn)權(quán)人并不具有完全的房屋產(chǎn)權(quán)。在與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂房屋買賣協(xié)議后，當(dāng)事人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)，但該房屋產(chǎn)權(quán)并不是完整的所有權(quán)，當(dāng)事人并沒有完全的處分權(quán)。對于央產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是屬于有限產(chǎn)權(quán)還是與原產(chǎn)權(quán)單位共有產(chǎn)權(quán)，并沒明確的認(rèn)定，仍存有爭議。
第二、央產(chǎn)房上市交易具有特殊的規(guī)定，民眾難以掌握。根據(jù)“辦法”的規(guī)定，凡屬超標(biāo)而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售。涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市出售的，不能上市出售。部級干部住房并不能上市交易。原產(chǎn)權(quán)單位約定房屋未經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意，不得對外出售。普通民眾對央產(chǎn)房上市交易條件難以掌握，在買賣央產(chǎn)房時(shí)并不能確定該央產(chǎn)房能否出售就簽訂買賣合同，導(dǎo)致合同不能履行。
第三、中介公司為了獲得利益，不按規(guī)定居間買賣央產(chǎn)房。根據(jù)“辦法”的規(guī)定，出售人應(yīng)先填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，交易辦公室根據(jù)職工住房檔案進(jìn)行核對。核對無誤的，再到相關(guān)部門辦理過戶手續(xù)。而作為房屋中介買賣的專業(yè)性機(jī)構(gòu)，中介機(jī)關(guān)為了促成交易，更傾向于在簽訂買賣合同后，再讓央產(chǎn)房出賣人去填寫登記表，這就使得一旦央產(chǎn)房不能上市交易，合同將無法履行，糾紛大量產(chǎn)生。
針對上述問題，要減少央產(chǎn)房買賣合同糾紛，應(yīng)當(dāng)從以下方面著手：
首先，應(yīng)當(dāng)對央產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行明確，進(jìn)一步規(guī)范央產(chǎn)房的上市交易，并讓民眾更多地了解央產(chǎn)房信息及上市交易條件。只有明確了央產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并讓民眾對央產(chǎn)房的信息及相關(guān)上市條件有所了解，當(dāng)事人在購買央產(chǎn)房時(shí)必然會詳細(xì)了解其信息，盡量避免因合同不能履行而產(chǎn)生糾紛。
其次，嚴(yán)格規(guī)范中介公司的責(zé)任義務(wù)。中介公司作為房屋居間服務(wù)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備涉及房屋買賣的相關(guān)法律知識，尤其應(yīng)該掌握類似央產(chǎn)房等特殊房產(chǎn)的政策規(guī)定。因此，中介公司應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定的步驟進(jìn)行，因中介公司未履行相關(guān)告知義務(wù)而致合同不能履行的，中介公司應(yīng)承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。
當(dāng)然，法官在審理涉央產(chǎn)房案件時(shí)，應(yīng)以調(diào)解為原則，防止當(dāng)事人因不懂法律而致的顯失公平。因央產(chǎn)房不能上市而致合同不能履行的，在不能追究中介機(jī)構(gòu)責(zé)任時(shí)，法院應(yīng)以調(diào)解為原則，因?yàn)殡p方當(dāng)事人可能均無違約惡意，法官應(yīng)釋法明理，盡量促成調(diào)解，防止出賣人因不清楚政策規(guī)定而承擔(dān)幾十萬元的違約金，維護(hù)房地產(chǎn)市場的秩序穩(wěn)定。
（作者單位：北京市第一中級人民法院）
