商品房驗收合格與商品房綜合驗收的區(qū)別
交房，是商品房買賣合同中開發(fā)商的主要義務，同時也是房屋毀損、滅失風險由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房人的標志。所以，在簽訂商品房買賣合同時，一定要對交房條件、交房期限等作出詳細的約定。
一、該商品房經(jīng)驗收合格
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用” ，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進一步明確規(guī)定未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，對未經(jīng)驗收合格的商品房，法律已明文規(guī)定不允許交付使用。同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進行驗收”的規(guī)定，商品房只有經(jīng)過了上述部門的驗收并合格后，才能算是達到了交房條件。
由法律規(guī)定的角度來看，這種“該商品房經(jīng)驗收合格”，對開發(fā)商的約束是比較嚴格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗收、怎樣驗收，也沒有特別約定開發(fā)商交房時需提供的驗收合格的證明文件，所以在實踐中缺乏統(tǒng)一的操作標準。如開發(fā)商發(fā)出了個“交樓通知書”就要求購房人收房，購房人認為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣一來二去就形成了開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。
所以，當開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗收合格”這一種交房條件的同時，雙方還應進一步明確商品房驗收主體及驗收合格的證明文件（如《建設(shè)工程竣工驗收報告》），這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時的糾紛。
二、該商品房經(jīng)綜合驗收或分期綜合驗收合格
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關(guān)規(guī)定可知，綜合驗收或分期綜合驗收需對房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行驗收?？梢哉f這是政府對開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對購房人權(quán)益的有效保障。
可是近年來，幾乎所有開發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗收幾乎是一句空話；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗收，而只是綜合驗收里幾項重要的驗收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國務院在《國務院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》（國發(fā)[2004]16號）中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收。
綜合驗收成為一種不可能完成的任務，所以在簽訂商品房買賣合同時，不論是開發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。
三、該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》
《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗收報告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環(huán)保驗收認可文件、綠化驗收認可文件等許可文件內(nèi)容。開發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產(chǎn)開發(fā)項目已基本上就達到了能夠交付使用的標準，購房人也可以比較安心的入住了。
所以，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設(shè)工程竣工驗收備案表》作為交房條件的話，則更有利于保護購房人的合法權(quán)益。這一種交房條件，已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通行的選擇。
另外，開發(fā)商交房時，還應當同時向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這一點建設(shè)部在
