這是一片令人心痛的區(qū)域。
鄭州作為火車?yán)瓉淼某鞘?，二七火車站是傳統(tǒng)商貿(mào)重心，也是年輕人一直特別喜愛的購物圣地。
△2019年3月初的周末實(shí)拍，逛完街，等待坐地鐵的人從站內(nèi)排至二七廣場(chǎng)（圖自網(wǎng)絡(luò)）
很多朋友從外地過來，都會(huì)專門到二七塔地標(biāo)附近看一看，留個(gè)影。不過因?yàn)槿颂?，十有八九最后留下都是臟亂差的印象，讓我們感覺很羞愧。
尤其是去過重慶的解放碑和成都的太古里之后，更想流淚發(fā)問：都是二線城市，都是紀(jì)念碑、都是市中心，為啥差距那么大呢？
我們?cè)诘却粋€(gè)機(jī)會(huì)，二七區(qū)也一直憋著一口氣。
終于，這個(gè)機(jī)會(huì)在最近出現(xiàn)了：小李莊火車站將承接普客外遷，鄭州火車站有望升級(jí)為高鐵+城際車站。
加上主城升級(jí)規(guī)劃落定，片區(qū)發(fā)展蠢蠢欲動(dòng)。
等待兌現(xiàn)已久的鄭州中央商務(wù)區(qū)：火車站周邊，二七CBD，來了！
01
2700畝近期規(guī)劃建設(shè)！全部高端系
2019年1月29日，河南省商務(wù)廳發(fā)布了2019年河南省招商引資項(xiàng)目(第一批)，合計(jì)1000個(gè)項(xiàng)目，總投資額超1.86萬億。
三環(huán)內(nèi)最亮眼的就是二七：
20個(gè)項(xiàng)目，其中18個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大部分位于火車站、二七廣場(chǎng)附近。
鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵道技師院校、鄭州測(cè)繪學(xué)校，還有淮北街、永安街等十幾個(gè)老舊家屬院，都在改造范圍內(nèi)。
我們按照位置和占地面積，細(xì)細(xì)繪制到了等比例的地圖上。
僅圖中標(biāo)識(shí)、騰出的建設(shè)用地，足足有2700畝！面積約等于東區(qū)CBD（2平方公里≈3000畝）。
其中，約2400畝為五星級(jí)酒店、高端寫字樓、高端商貿(mào)中心。
約300畝，為高端住宅，集中在隴海路南汝河路一帶。
△藍(lán)色為商業(yè)、粉色為住宅
比如說：
1、標(biāo)識(shí)為1銘功路以西項(xiàng)目，占地面積約867畝。
項(xiàng)目位于銘功路以西、京廣鐵路以東、金水河以南、正興街以北區(qū)域，計(jì)劃引進(jìn)集高端商貿(mào)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓等為一體的商業(yè)綜合體。
2、標(biāo)記為2的項(xiàng)目，叫火車站西廣場(chǎng)以北區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目。
占地面積約125畝，計(jì)劃引進(jìn)集星級(jí)酒店、商務(wù)寫字樓、餐飲娛樂為一體的商業(yè)綜合體。
3、5為保利豫見里疑似地塊。
豫見里沒在2019招商名單，但一直是重點(diǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)簽過框架協(xié)議，正在優(yōu)化規(guī)劃方案。
計(jì)劃為高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的，民俗建筑群、博物館、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示、拍賣、文化會(huì)展等為一體的品質(zhì)高端、低密度、低容積率的中原文化中心。
△疑似保利豫見里初期規(guī)劃
4、6是133畝的歐亞大酒店連片改造。
北京城建集團(tuán)旗下的鄭州京城地產(chǎn)試探接觸過。如果能成，鄭州又添一家TOP房企。
規(guī)劃建成集星級(jí)酒店、餐飲、娛樂、購物、高檔住宅和商務(wù)辦公的商業(yè)綜合體。
5、7三塊緊鄰，分別為162畝的商業(yè)、90+83畝的住宅。
計(jì)劃引進(jìn)集高端商貿(mào)、商務(wù)寫字樓、餐飲娛樂為一體的商業(yè)綜合體，以及高端住宅。
如果三宗是一個(gè)項(xiàng)目打捆，總面積約335畝，相當(dāng)于一個(gè)半二七萬達(dá)。
02
官宣中央商務(wù)區(qū)
規(guī)劃是很激動(dòng)人心，但跟中央商務(wù)區(qū)有啥關(guān)系呢？
很多人恐怕不知道，早在2008年左右，鄭東新區(qū)CBD初步成形之時(shí)，上層就有打算在二七區(qū)同設(shè)“鄭州中央商務(wù)區(qū)”。
2015年前后，中央商務(wù)區(qū)開始正式發(fā)聲。東起京廣鐵路，西至康復(fù)中街-鐵英街，南起隴海中路、北島中原東路，立項(xiàng)伊始就是鄭州市的重點(diǎn)項(xiàng)目，鄭州市和河南省的窗口工程。
△當(dāng)時(shí)的新聞報(bào)道
占地面積約900畝，用地面積576畝，擬新建建筑面積300萬㎡，總投資285億，分三期開發(fā)，由中鐵七局、中鐵中產(chǎn)置業(yè)投資建設(shè)。
看一下效果圖，是不是很炫酷？
規(guī)劃設(shè)計(jì)也是超大手筆，省里期望值很高——
360~400米，比肩寶能的鄭州第一高樓，鄭州中心大廈；配建6棟200米以上的超高層寫字樓，世界500強(qiáng)企業(yè)及跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)總部辦公中心；國際超級(jí)購物中心、國際頂級(jí)奢侈品購物中心，一條融匯世界風(fēng)情的步行街及中部城市最大的娛樂城；匯集國際品牌與時(shí)尚消費(fèi)理念，整合國內(nèi)一流的商旅、休閑、娛樂要素，打造成鄭州都市區(qū)的娛樂休閑中心。
2019年2月底的好消息：拆遷安置基本妥當(dāng)，二期商業(yè)部分動(dòng)工！
根據(jù)之前的規(guī)劃，此次重點(diǎn)招商圖中的2/3/4地塊，就屬于中央商務(wù)區(qū)的重點(diǎn)組成部分。
看一下火車站南側(cè)地塊最新的效果圖——
雖然少了些高樓的氣派，但多了一點(diǎn)溫婉，與東廣場(chǎng)過渡更加自然。
△東京火車站西廣場(chǎng)也是這種Box建筑
03
商業(yè)向西，文創(chuàng)向東，半徑3公里
區(qū)別于鄭東新區(qū)的金融CBD，二七區(qū)CBD的核心定位是商貿(mào)、文化。
批發(fā)市場(chǎng)外遷，向高端商貿(mào)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行；文化，則集中在東廣場(chǎng)百年德化和商都?xì)v史文化街區(qū)。
之前，我們寫過二七和管城區(qū)的太古里之爭(zhēng)，以及德化街改造的細(xì)節(jié)。
可以點(diǎn)此藍(lán)字回顧》》
這回，二七區(qū)花重金，邀請(qǐng)上海同濟(jì)和上海湃登國際設(shè)計(jì)院參與設(shè)計(jì)，去年年底，友誼大廈等26棟樓已經(jīng)全部開始改造升級(jí)——
△圖自網(wǎng)友frankfurt08
改造后的效果是這樣的——
而隔壁如火如荼的商都?xì)v史文化街區(qū)，將太古里換成了錦里，正在把管城、二七融合為一體。
商都?xì)v史文化區(qū)（下圖藍(lán)色虛線區(qū)域），不用多說，占地約6平方公里，鄭州市“四大文化片區(qū)”之首，未來的城市會(huì)客廳。由江蘇一德、建業(yè)等名企合作打造，還簽約了成都錦里的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。
△藍(lán)色為商業(yè)，粉色為住宅，黃色為文創(chuàng)
商業(yè)向西，文創(chuàng)向東，集中在這個(gè)半徑3公里的圈圈里。
從一個(gè)龍頭項(xiàng)目擴(kuò)張為一個(gè)拳頭片區(qū)，個(gè)人認(rèn)為，這才是中央商務(wù)區(qū)真正的鋒芒！
這個(gè)規(guī)模，和已經(jīng)成熟的鄭州東站、小李莊火車站預(yù)留地（未來的管城CBD），驚人巧合、一致。
預(yù)計(jì)核心輻射面積，約10000畝。
04
可能會(huì)引發(fā)的蝶變
二七CBD的發(fā)力，以及德化和商都?xì)v史文化街區(qū)的復(fù)興，對(duì)鄭州是大大的好事，值得每個(gè)鄭州人為之高興。
△二七CBD建成后，說不定可以超越重慶解放碑CBD（上圖）
1、鄭州要成為真正的準(zhǔn)一線城市、國家中心城市，必須擁有兩個(gè)及以上中央商務(wù)區(qū)。
廣州最早的CBD是環(huán)市東路，二代天河、三代珠江新城。深圳也經(jīng)歷過羅湖地王大廈，福田區(qū)市民中心市級(jí)CBD，南山制造和服務(wù)業(yè)CBD的三足鼎立。
二線城市里，重慶有解放碑、江北嘴、彈子石三個(gè)中央商務(wù)區(qū)。就連長(zhǎng)春，也有人民廣場(chǎng)城市中心、南部新城兩個(gè)CBD。
城市發(fā)展、擴(kuò)容分工，一個(gè)CBD是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
要想坐穩(wěn)國中地位，必須規(guī)劃多個(gè)CBD，就算現(xiàn)在不整，以后也必須要整。
鄭州有很多地方都不錯(cuò)，但人流量最大、地標(biāo)意義最濃、最容易出效果的，眼下當(dāng)屬二七。
2、對(duì)鄭西是一個(gè)利好，住在西邊的人也會(huì)有更多工作機(jī)會(huì)。
未來中央商務(wù)區(qū)建成后，加上鄭州火車站、常西湖相輔相成，會(huì)和東區(qū)CBD與高鐵站、北龍湖一樣，形成一個(gè)大的新的商務(wù)圈。
在西邊住的會(huì)更加幸福，不用再奔波1個(gè)多小時(shí)到東區(qū)上班，也緩解了東區(qū)的交通壓力。
歷史文化街區(qū)分流德化附近的人群，密集的地鐵網(wǎng)，也會(huì)大大減輕地面和1號(hào)線的擁擠。
乘坐地鐵10號(hào)線，6-7站路就能到達(dá)常西湖新區(qū)的核心區(qū)域。明年通車的地鐵3號(hào)線，30分鐘到惠濟(jì)區(qū)核心區(qū)。大概率在3批亮相的7號(hào)線，到二七新區(qū)也只有7站。
通勤成本更低、更靠近市區(qū)，一批西、南邊的優(yōu)秀企業(yè)，會(huì)向此轉(zhuǎn)移。
3、常西湖、二七新區(qū)、管南，可能會(huì)迎來一波紅利期。
二七現(xiàn)存棚戶區(qū)面積大、人口多，大范圍規(guī)劃改造，必定釋放一大批剛需購房需求。
人都有地域情結(jié)。習(xí)慣住東區(qū)的，換房一般不會(huì)去西區(qū)；在西區(qū)住習(xí)慣了，也會(huì)覺得東區(qū)沒有生活氛圍。
他們?cè)俅沃脴I(yè)，想改善，首選更舒適的常西湖；想考慮教育，南下二七新區(qū)；想往東區(qū)過度，優(yōu)選管城。這是大概率事件。
4、規(guī)?；瘜?shí)現(xiàn)落地，最快只用3-5年。
德化街改造1年就能煥新；書院街要求“3年出成績(jī)、5年出規(guī)模”；中央商務(wù)區(qū)棚戶區(qū)拆遷安置已經(jīng)完成，順利的話，3年時(shí)間，足見成效。
只要拆遷安置成本和開發(fā)商營收能平衡好，一定可以吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與。
抓好本波基建紅利，樂觀估測(cè)，最快到2022年，新中央商務(wù)區(qū)就能初見規(guī)模。
加油，二七！
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