購買了天花板會滲水的商品房真是一件麻煩事！這不，廣東的楊先生就遇到了！
楊先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的一套毛坯新房，房號為28層03室（以下簡稱2803房），并花了十幾萬元裝修該房，可是剛住進(jìn)新房不久，還沒有來得及好好享受新房所帶來的愉悅，卻在下雨的時候，新房的天花板會滲水，導(dǎo)致自己天花裝修受損。楊先生找樓上29層03室（以下簡稱2903房）的業(yè)主關(guān)先生，關(guān)先生說，雖然我已經(jīng)收房并辦理房產(chǎn)證，但我還沒有裝修入住，我不擔(dān)責(zé)；找物業(yè)公司，物業(yè)公司說已告知樓上業(yè)主，并稱其在2903房的陽臺上鋪設(shè)了彩條布擋雨水，防止雨水進(jìn)入2903房，盡到了管理義務(wù)，我也不擔(dān)責(zé)；找開發(fā)商，說你買的毛坯房，而且我的設(shè)計圖紙顯示陽臺不用做防水，而且房屋已交付了給了楊先生和2903房的業(yè)主關(guān)先生，本公司不是侵權(quán)責(zé)任主體，而且陽臺就算要做防水，也過了5年的保修期，故拒絕賠償。于是，楊先生將樓上2903房的業(yè)主關(guān)先生、物業(yè)公司、某房地產(chǎn)開發(fā)公司全部告上法院，請求樓上2903房的業(yè)主關(guān)先生、物業(yè)公司、某房地產(chǎn)開發(fā)公司共同賠償天花損失15萬元。
審理中，法院委托專業(yè)房屋鑒定機(jī)構(gòu)對楊先生的2803房天花滲水的原因進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為：由于2903房未裝修，陽臺雨水滲入，導(dǎo)致2903房室內(nèi)陸面形成積水，該積水沿樓板下滲到2803房所致。后法院再委托工程咨詢公司對涉案房屋的天花板裝修修復(fù)價格進(jìn)行鑒定，該工程咨詢公司鑒定的修復(fù)價格為16132.78元。楊先生對該工程咨詢公司鑒定的修復(fù)價格提出異議，認(rèn)為修復(fù)價格至少要15萬元以上，故法院去函該工程咨詢公司，該工程咨詢公司復(fù)函，將修復(fù)費修改為20849.96元。最終，楊先生變更訴訟請求，請求樓上2903房的業(yè)主關(guān)先生、物業(yè)公司、某房地產(chǎn)開發(fā)公司共同賠償天花裝修損失20849.96元及鑒定費2萬，并承擔(dān)本案的訴訟費。
房屋本身存在質(zhì)量問題，全部責(zé)任由某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，樓上2903房的業(yè)主關(guān)先生、物業(yè)公司均不擔(dān)責(zé)。
民法典第二百三十八條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。這是有關(guān)物權(quán)損害賠償請求權(quán)的規(guī)定。根據(jù)原告楊先生的訴訟請求，本案應(yīng)定性為財產(chǎn)損害賠償糾紛案，屬于物權(quán)保護(hù)糾紛，并不屬于侵權(quán)責(zé)任糾紛。本案的爭議焦點為樓上2903房的業(yè)主關(guān)先生、物業(yè)公司、某房地產(chǎn)開發(fā)公司三者責(zé)任如何認(rèn)定。
一、樓上2903房的業(yè)主的責(zé)任分析
民法典二百一十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。2903房的業(yè)主關(guān)先生，已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，即說明關(guān)先生已經(jīng)取得2903房的物權(quán)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)，因此，一般而言，商品房交付給購房人后，該商品房的風(fēng)險由開發(fā)商轉(zhuǎn)移給了業(yè)主。2903房的關(guān)先生已經(jīng)收房并辦理房產(chǎn)證，故2903房的物權(quán)及風(fēng)險已由某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)移給了關(guān)先生，而且專業(yè)房屋鑒定機(jī)構(gòu)對楊先生的2803房天花滲水原因的結(jié)論是“由于2903房未裝修陽臺雨水滲入，導(dǎo)致2903房室內(nèi)陸面形成積水，該積水沿樓板下滲到2803房所致”，從該鑒定結(jié)論看，似乎樓上2903房的業(yè)主責(zé)任，但樓上2903房的業(yè)主關(guān)先生并沒有裝修入住該房，即還沒有使用該房屋，若單純根據(jù)民法典二百一十四條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定判決2903房的業(yè)主關(guān)先生承擔(dān)賠償責(zé)任，顯然與一般人們的社會認(rèn)知不相符，因為關(guān)先生還沒有裝修入住，未對該房屋進(jìn)行改造，雖然該房屋是關(guān)先生的，應(yīng)承擔(dān)2903房的風(fēng)險，但關(guān)先生并無過錯，很顯然是2903房的地板（2803房的天花板）結(jié)構(gòu)存在縫隙或其他質(zhì)量問題才會讓水往下滲，導(dǎo)致2803房的天花裝修受損，這是房屋本身存在質(zhì)量問題。
二、物業(yè)公司的責(zé)任分析
《物業(yè)管理條例實施細(xì)則》第二條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定對小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。本案中，物業(yè)公司并不是物權(quán)人，為了避免雨水從陽臺進(jìn)入室內(nèi)造成積水，從而對2903房的陽臺用彩條布進(jìn)行了遮擋，盡到了合理管理義務(wù)，故不應(yīng)承擔(dān)2803房天花裝修受損的賠償。
三、某房地產(chǎn)開發(fā)公司的責(zé)任分析
國務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條（二）的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的保修期為5年，但根據(jù)《建筑法》第三條、第五條規(guī)定，建筑活動應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)，從而可知，開發(fā)商對房屋的質(zhì)量保障是法定義務(wù)。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的糾紛作出了相關(guān)規(guī)定，其中：第九條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；第十條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。從上述司法解釋規(guī)定可知，只有房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者交付使用后因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響居住才能解除商品房買賣合同，而且，因質(zhì)量存在質(zhì)量問題，開發(fā)商因先承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
從上述對關(guān)先生的責(zé)任分析可知，雖然房屋鑒定報告結(jié)論是“陽臺雨水滲入，導(dǎo)致2903房室內(nèi)陸面形成積水，該積水沿樓板下滲到2803房所致”，表面上看是由2903房引起的，但因2903房未裝修入住，從而推定房屋本身存在質(zhì)量問題，從而判決某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)全部賠償責(zé)任，既有法律依據(jù)又符合人們的一般社會認(rèn)知。開發(fā)商“陽臺設(shè)計未做防水，即使做了防水也過了5年的保修期”的抗辯理由不成立。
中國老百姓把房屋視為“命根子”，作為房屋的開發(fā)商，保障房屋的質(zhì)量安全系其法定義務(wù)，因此，開發(fā)商不能因工程質(zhì)量保修期屆滿而完全免責(zé)。即使工程質(zhì)量保修期屆滿，嚴(yán)重影響居住的，仍要承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任，但因業(yè)主自己裝修導(dǎo)致結(jié)構(gòu)或房屋質(zhì)量問題的除外。
