【案情】
2013年7月，趙女士（甲方）委托山東日照A房產(chǎn)置換有限公司（乙方）（以下簡稱A公司）代為尋找房源，并在該公司提供的格式居間合同上簽字。合同第5條約定“甲方購買乙方提供的房源，應支付房屋實際成交價1.5%的服務(wù)費用?！钡?條約定“甲方自查看乙方提供信息房屋之日起1年內(nèi)，自己或通過他方（無論是其他房屋中介或個人）與乙方提供的房屋業(yè)主達成交易，則視為本次中介成功，甲方即構(gòu)成違約并應承擔法律責任。若購買房產(chǎn)，甲方除應支付正常服務(wù)傭金外，還應按該房屋實際成交價的10%支付違約金?！钡?條約定“本協(xié)議中所指的甲方包括但不限于甲方本人、親屬、朋友、同事及能夠證明有隸屬關(guān)系的單位等?！彪S后，A公司多次帶趙女士看房，其中包含位于山東日照某小區(qū)的涉案房屋，但最終趙女士并未通過A公司購買該房屋，而是由趙女士的丈夫王某通過日照B房產(chǎn)中介公司以105萬元的價格從原房主張某處購買。A公司知曉上述購房事實后，因傭金問題與趙女士發(fā)生爭議。A公司在居間合同上補寫了趙女士一欄及涉案房屋情況后，訴至法院，要求趙女士按居間合同約定支付傭金1.57萬元及違約金1萬元。
本案最后判決駁回A房產(chǎn)置換有限公司的訴訟請求。
【分歧】
針對雙方簽訂的居間合同的效力及傭金和違約金支付問題，存在以下兩種分歧：
第一種觀點認為，雙方簽訂的居間合同中的傭金約定系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，雙方均應按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。另外根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。因此，如果約定違約金的數(shù)額不過份高于造成的損失，違約方應當支付。
第二種觀點認為，居間合同中居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬且由居間人自負居間活動的費用，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。趙女士委托A公司購買房屋的行為已經(jīng)構(gòu)成居間關(guān)系，但A公司只是向趙女士提供了看房服務(wù)但其并未最終促成趙女士與賣房人之間的房屋買賣合同，因此無權(quán)要求趙女士支付傭金和違約金。
【評析】
筆者傾向于第二種觀點，理由如下：
首先，從居間合同的法律特征分析。根據(jù)《合同法》第424條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)?！逗贤ā返?26條規(guī)定，因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。由此我們得知，居間人取得傭金必須具備兩個要件：第一，所介紹的合同必須成立；第二，合同的成立與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時具備，委托人才負有支付傭金的義務(wù)。本案中的趙女士通過A公司求租房屋，A公司作為居間人提供了訂立媒介服務(wù)，但趙女士并未因A公司的媒介服務(wù)促成房屋買賣合同的成立，因此A公司不能要求趙女士支付傭金。
其次，從格式條款的內(nèi)涵進行分析。根據(jù)《合同法》第39條規(guī)定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。本案原告A公司與被告趙女士簽訂的服務(wù)委托合同，系由原告方為重復使用而向被告提供的事先擬定的條款，原、被告雙方未進行協(xié)商而僅是由被告在合同上簽字而后由原告再另行補寫其他內(nèi)容，因此原、被告之間簽訂的服務(wù)委托合同系格式條款合同。
第三，從格式條款的效力分析。根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。中介活動的核心是促成合同簽訂、完成交易，而不僅是進行居間行為。A公司與趙女士簽訂的服務(wù)委托合同第7條和第8條的約定，A公司提供給趙女士的房產(chǎn)信息，只要趙女士在此后1年內(nèi)與房主完成交易，而不管公司最終作用都必須付費。然而，A公司無權(quán)因趙女士已看房，而剝奪其選擇他人服務(wù)的權(quán)利。因此，該條款加重了趙女士的責任、排除了趙女士主要權(quán)利、免除了A公司的核心義務(wù)，應屬霸王條款，故該條款無效。A公司安排趙女士看房，只能說進行了中介活動，并不等于已促成合同簽訂、完成交易，且涉案交易的完成，起決定性作用的恰恰是他人，而非A公司，但A公司卻依據(jù)事先與趙女士簽訂的格式合同主張傭金及違約金，法院不應當支持。
第四，從居間人的權(quán)利救濟分析。根據(jù)《合同法》第427條的規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。居間活動費用是居間人在促使合同成立的活動中支出的必要費用，與報酬不是一個概念。現(xiàn)實生活中很多房屋中介雖然與服務(wù)者簽訂了服務(wù)協(xié)議但，往往只是向服務(wù)者提供了看房服務(wù)，后因價格或其他原因未能促成買賣雙方達成最終的買賣協(xié)議。因此，居間人雖然為促成合同成立付出了勞務(wù)和費用，但因合同未促成，仍不能請求支付傭金，只能請求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，如居間活動中支出的交通費等。故本案A公司可以根據(jù)自己提供中介服務(wù)的實際支出另行提起訴訟。
?。ㄗ髡邌挝唬荷綎|省日照市東港區(qū)人民法院）
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