在如今的豪宅市場(chǎng)中，會(huì)所正逐漸成為各大房企提升項(xiàng)目定位，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)的標(biāo)配。會(huì)所，顧名思義，是聚會(huì)的場(chǎng)所的意思，住宅中所引用的會(huì)所概念，源于港臺(tái)，是商品住宅項(xiàng)目附屬會(huì)所的簡(jiǎn)稱，是指規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)、娛樂(lè)、文體等配套服務(wù)的場(chǎng)所。
杭州的小區(qū)會(huì)所約在1993年前后出現(xiàn)，至2000年進(jìn)入開(kāi)發(fā)高潮，以城西沿線及錢塘江沿岸居多，其配備功能也從起初的會(huì)館、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)三件套，逐步豐滿成為集餐飲、健身、休閑、購(gòu)物等為一體的綜合性社區(qū)場(chǎng)所。
杭州首家會(huì)籍制的高端社區(qū)會(huì)所——潤(rùn)緣匯
東方潤(rùn)園位于錢江新城板塊，總體量約為5000方，其會(huì)籍制管理模式的引進(jìn),開(kāi)創(chuàng)了杭州高端住宅會(huì)所的先例。功能分區(qū)設(shè)置為室內(nèi)恒溫游泳池、健身中心、宴會(huì)廳、董事會(huì)議室、中餐廳、咖啡廳、會(huì)員吧和兒童俱樂(lè)部等。
私人定制模式的高端會(huì)所——御會(huì)所
中企·御品灣的御會(huì)所的面積達(dá)5000方，功能設(shè)置動(dòng)靜分區(qū)，科學(xué)布局。地下一層包含一個(gè)恒溫泳池、壁球館、桌球室；地上部分設(shè)有中西餐飲、娛樂(lè)棋牌等功能空間。
最具親和力的高端社區(qū)會(huì)所——九里會(huì)
之江九里位于之江國(guó)家旅游度假區(qū)，總體量約為3000方。九里會(huì)包含地下兩層、地上兩層，共四層的室內(nèi)空間，各層的功能設(shè)置皆別具特色。地下二層的布局以健身類運(yùn)動(dòng)設(shè)施功能為主，包括男女SPA、健身房、恒溫泳池及多功能球館。地下一層則以休閑、運(yùn)動(dòng)類功能為主，提供棋牌室，乒乓球室及桌球室等娛樂(lè)空間。地上一層為五星級(jí)的殿堂客廳，以高達(dá)9米的接待大堂與超大接待區(qū)、兩間洽談室和具濃郁藝術(shù)氛圍的書吧。二層功能預(yù)計(jì)將包括餐飲、醫(yī)療、咖啡、超市等等
濱江制造的經(jīng)典會(huì)所——武林一號(hào)
堪稱綠城巔峰之作的高端社區(qū)會(huì)所——蘭園會(huì)所
綠城蘭園位于市中心大運(yùn)河畔，總體量約為7000方。在功能設(shè)置方面選擇了綠城集團(tuán)在多年會(huì)所打造實(shí)踐中最受歡迎的服務(wù)內(nèi)容，將紅酒吧、咖啡吧、豪華影音室等彰顯身份的功能區(qū)間囊括在內(nèi)，并涵蓋健身房、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童活動(dòng)室、室外泳池等叫好又叫座的區(qū)間設(shè)置。
全江景豪宅中的高端社區(qū)會(huì)所——陽(yáng)光海岸會(huì)所
陽(yáng)光海岸位于錢江新城板塊，總體量約為3000方。會(huì)所采用下沉式設(shè)計(jì)，聚合挑高達(dá)12米的室內(nèi)恒溫泳池，該泳池在設(shè)計(jì)上還非常巧妙地與室外的露天泳池相連，此外中西高檔餐廳、高級(jí)健身會(huì)所等功能設(shè)施在會(huì)所內(nèi)也一應(yīng)俱全。
體量最大的高端社區(qū)會(huì)所——湘湖壹號(hào)會(huì)所
湘湖壹號(hào)位于蕭山區(qū)湘湖度假村，總體量約為10000方。湘湖壹號(hào)會(huì)所規(guī)劃一出，就被許以“浙江省內(nèi)低密度產(chǎn)品中體量最大、功能最全、檔次最高的會(huì)所”之稱。會(huì)所設(shè)計(jì)為三層。會(huì)所一層，除了開(kāi)闊的挑高大廳之外，還設(shè)置有大堂雅座以及可容納500人同時(shí)就餐的豪華中餐廳。會(huì)所二層分布的是特色包廂、SPA水療區(qū)、棋牌室以及室外PARTY露臺(tái)。地下一層則以健身為主題，健身房、瑜伽房、臺(tái)球房、乒乓球房、泳池等以鍛煉為主的功能區(qū)在會(huì)所負(fù)一層應(yīng)有盡有。
小區(qū)會(huì)所的規(guī)模在現(xiàn)今市場(chǎng)上可謂大小不一，而決定會(huì)所規(guī)模的因素又包含開(kāi)發(fā)商的預(yù)算投入、項(xiàng)目所處地理位置及市場(chǎng)定位等諸多因素。下表所列是杭州市場(chǎng)幾個(gè)小區(qū)會(huì)所的面積數(shù)據(jù)：
從表中可以看出，會(huì)所面積與項(xiàng)目建筑面積的占比主要集中在1.5%-2.5%之間。此類會(huì)所一般以獨(dú)立建筑存在，布置于項(xiàng)目中心位置或沿地塊周邊主干道布置。而占比小于1.5%的武林一號(hào)、綠城蘭園等項(xiàng)目，個(gè)人推斷是因?yàn)轫?xiàng)目地處市中心繁華地段，周邊配置較為成熟，所以此類會(huì)所也較多布置于地下空間或底層裙房。而占比大于2.5%的湘湖一號(hào)會(huì)所，是因?yàn)轫?xiàng)目位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，地價(jià)較低，所以面積較大，會(huì)所以獨(dú)立建筑布置于項(xiàng)目主入口位置，起到對(duì)外展示、提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用。
常見(jiàn)的會(huì)所功能模塊包括康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂(lè)項(xiàng)目、商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目四大類。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)一些相對(duì)知名的樓盤小區(qū)業(yè)主和在售樓處看房有購(gòu)房欲望的人群（總共650人）為調(diào)查樣本，總結(jié)出人們對(duì)小區(qū)會(huì)所的功能需求最大的前三名為：游泳池（51.8%）、健身房（47.8%）、閱覽室（40.5%）。其余還有棋牌、SPA、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等也比較受歡迎。
游泳池可分室外游泳池和室內(nèi)游泳池，室內(nèi)泳池有恒溫和非恒溫之分。相對(duì)較為高端的項(xiàng)目會(huì)采用恒溫游泳。泳池的標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)度為12.5m的倍數(shù)，如25m、50m等。非標(biāo)的長(zhǎng)度不宜小于20m。泳池寬度由泳道數(shù)量決定，單條的泳道標(biāo)準(zhǔn)寬度為2.5m，非標(biāo)為2m，最外兩側(cè)各預(yù)留0.5m寬的緩沖水域。通常會(huì)所泳池的泳道數(shù)量為4道以上，故會(huì)所泳池的建議最小尺寸為9mX20m。
泳池的基本流線：
健身房一般自帶淋浴房、休息室、有氧健身房、器械專區(qū)等。根據(jù)其內(nèi)部功能配置不同，面積大小亦有所區(qū)別。一般標(biāo)準(zhǔn)配置面積：器械區(qū)（視功能多少而定）120~200平方米，有氧區(qū)50~80平方米，淋浴房70~80平方米，休息室100~120平方米。
小區(qū)會(huì)所的閱覽室一般可以理解成閱讀角或者書吧之類的概念，通常會(huì)與咖啡吧之類的休閑功能相結(jié)合，所以面積較為自由。人們可以在里面看看書，喝喝咖啡，虛度光陰。
SPA的中文可以翻譯成“水療”。消費(fèi)者多以女性為主，通常功能包括按摩房（12㎡/間）、水療房（35-40㎡/間）、腳摩房（9-10㎡/間）、美容室（20-25㎡/間）。
棋牌室的單個(gè)包間面積不應(yīng)小于10個(gè)平方，若為大堂布置，則單個(gè)棋牌桌的所占面積應(yīng)不小于8個(gè)平方。
自從在90年代初期，香港地產(chǎn)商進(jìn)入深圳市場(chǎng)，開(kāi)始引入會(huì)所概念，時(shí)至今日，會(huì)所在全國(guó)各地遍地開(kāi)花，但在華麗的會(huì)所表象背后，其實(shí)暗藏著大部分開(kāi)發(fā)商的辛酸淚。
“對(duì)內(nèi)吃不飽對(duì)外被投訴”是杭城現(xiàn)在大部分小區(qū)會(huì)所的的尷尬現(xiàn)狀。
現(xiàn)在杭城大部分的小區(qū)會(huì)所，開(kāi)開(kāi)關(guān)關(guān)，今天甲來(lái)經(jīng)營(yíng)棋牌室，明天乙來(lái)承包臺(tái)球房，始終找不到方向。當(dāng)初“錦上添花”的會(huì)所，如今成了開(kāi)發(fā)商的累贅，物業(yè)管理的“燙手山芋”，業(yè)主口中的“雞肋”。
對(duì)此我們簡(jiǎn)單總結(jié)了現(xiàn)今市場(chǎng)上大部分會(huì)所虧算的三個(gè)主要原因：
1.定位不準(zhǔn)，一味求全求大。
2.運(yùn)行成本高，難以維持。
3.管理欠佳，專業(yè)人員匱乏。
決定項(xiàng)目會(huì)所定位的的因素很多，基本包括：小區(qū)所處區(qū)域、小區(qū)規(guī)模和檔次、開(kāi)發(fā)商的投入成本、服務(wù)對(duì)象等。故開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期需綜合考慮市場(chǎng)調(diào)研、案例考察、經(jīng)營(yíng)模式研究及資本預(yù)算等因素下做決策。
關(guān)于成本方面，浙江綠城物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理吳志華給大家算了一筆賬：如果小區(qū)物業(yè)自己經(jīng)營(yíng)會(huì)所，員工工資、水電費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、物料消耗費(fèi)等等加起來(lái)，一個(gè)2000~3000平方米的小會(huì)所，一年不扔個(gè)100萬(wàn)，絕對(duì)撐不下去。僅一個(gè)恒溫泳池的單月養(yǎng)護(hù)費(fèi)用就高達(dá)10萬(wàn)余元。
會(huì)所的運(yùn)營(yíng)方式分自營(yíng)和外包兩大類，兩種方式也可結(jié)合使用。
大多地處市中心區(qū)域的高檔住宅，或地處城市遠(yuǎn)郊的別墅項(xiàng)目，小區(qū)會(huì)所會(huì)由開(kāi)發(fā)商或旗下物業(yè)公司進(jìn)行自營(yíng)管理。由于運(yùn)營(yíng)成本較大，各類收費(fèi)較高，但提供的相應(yīng)服務(wù)品質(zhì)也會(huì)相對(duì)較高。
外包經(jīng)營(yíng)則是將小區(qū)會(huì)所整體或部分外包給專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司管理。由于其管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)所在，專業(yè)會(huì)所公司運(yùn)營(yíng)會(huì)所的實(shí)際成本投入要小于開(kāi)發(fā)商自營(yíng)。不過(guò)此種方式對(duì)于會(huì)所本身的規(guī)模及硬件要求相對(duì)較高。
所以現(xiàn)今市場(chǎng)上采用最多的就是自營(yíng)+外包相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式。開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將部分專業(yè)性要求行較高的功能模塊，譬如SPA、桑拿、酒吧等，外包給專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理，而對(duì)于棋牌室、閱覽室及各類球館等，則可以進(jìn)行自營(yíng)管理。此種做法既可規(guī)避了完全自營(yíng)在會(huì)所長(zhǎng)期管理上的專業(yè)性不足，又可以通過(guò)部分自營(yíng)在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
結(jié)合經(jīng)營(yíng)案例分析：
如何選擇正確的運(yùn)營(yíng)方式不僅關(guān)系到會(huì)所的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)影響會(huì)所的功能布局設(shè)計(jì)。基于目前大量的改善性質(zhì)項(xiàng)目，為了避免會(huì)所僅僅是營(yíng)銷時(shí)的一個(gè)口號(hào)，且基于會(huì)所自身的遠(yuǎn)期運(yùn)營(yíng)，對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式的選擇應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的自身需求及長(zhǎng)期的發(fā)展要求，故在設(shè)計(jì)之初的總體布局時(shí)，會(huì)所的設(shè)計(jì)就應(yīng)充分考慮好多樣運(yùn)營(yíng)方式的適應(yīng)性。
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