作為發(fā)展商掌握著大量資金和物力，公司的老板往往把自己的喜好作為會所功能的設置內(nèi)容，如經(jīng)常能見到一個小會所設置了一個國際標準的大型泳池。
小區(qū)會所為什么運營不好，答案都在這了！
文/楊志群
會所行業(yè)作為一種新行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)越來越被房產(chǎn)開發(fā)商所認同。作為對樓盤有力的宣傳媒介和銷售載體，建造社區(qū)會所幾乎已經(jīng)成為了中高端別墅樓盤開發(fā)中必不可少的一環(huán)。在前期會所的定位、裝修都穩(wěn)妥之后，后期會所啟動中對樓盤的銷售推動和實現(xiàn)對業(yè)主的承諾就成為了房地產(chǎn)的重要組成部分。面對會所市場的風生水起，中國房地產(chǎn)界更需要各類新型的會所創(chuàng)新模式。
“名流會”的運作模式
“名流會”是近年來國內(nèi)發(fā)展較快的一家商業(yè)會所運營機構。在5年時間里，該機構在全國24個大中城市全權經(jīng)營管理并且盈利的會所達到20家，已簽署各種形式經(jīng)營管理合同的會所達到了68家。
“名流會”的運營原則是保證開發(fā)商在合作中的安全性、領先性和權威性，這很大程度上得到開發(fā)商的認同，也有利于提升樓盤品質(zhì)；同時也保證在會所經(jīng)營管理中的獨特性和不可復制性，讓“名流會”的會員和樓盤業(yè)主真正認同并享受會所服務，滿足生活、休閑、運動、家居等一系列的需求。
“名流會”提供的十一項主要服務內(nèi)容包括：提供專業(yè)的會所整體解決方案；完整的會所品牌體系及行業(yè)品牌整合功能；提供會所管理團隊；會所產(chǎn)品研發(fā)；提供會所節(jié)能方案；會所品質(zhì)保證體系；各種會所產(chǎn)品；低成本會所用品采購；全國“一卡通”會所聯(lián)盟；會所培訓支持；對聯(lián)盟會所的后期支持等。
當前會所管理的問題
長期以來，會所的形成主要有以下三種：
老板型會所：作為發(fā)展商掌握著大量資金和物力，公司的老板往往把自己的喜好作為會所功能的設置內(nèi)容，如經(jīng)常能見到一個小會所設置了一個國際標準的大型泳池。
設計師型會所：世界上很多設計師，他們關注美學效果，至于功能，他們是沒有深入研究的，有時我們會驚嘆于吧臺會沒有上下水，大會所里只有幾個更衣柜。
企劃型會所：由于目前企劃在房地產(chǎn)中的作用不言而喻，作為企劃人員會把會所未來描繪得出神入化。事實上，由于功能面積和經(jīng)營狀況不同，真正意義上的單個會所圈層是不可能的，沒有全國性或地區(qū)性的社交圈又何為圈層呢？
另外，房地產(chǎn)公司的領導，尤其是項目經(jīng)理也會忽視會所的運營，突出表現(xiàn)在以下四方面：
認為會所簡單，找物業(yè)管理公司或聘請一個經(jīng)理人就能做好，其實會所是很復雜的專業(yè)復合體，涉及十幾個專業(yè)，沒有復合型團隊是做不了的。
認為會所“能賺錢”。目前中國的會所，除經(jīng)營現(xiàn)金流有可能為正外，資本性投入收益幾乎是不可能的，但是很多從業(yè)者為了拿到項目，開出些誘人的租金和回報率，開發(fā)商由于不懂行情，作出應允，但殊不知會員卡收入是收益性負債，前期現(xiàn)金流很好，后期根本無法承擔費用，最后造成開發(fā)商非但得不到租金，還要承擔法律風險，京滬的例子很多不再累述。
認為一定要請外國酒店公司。在海外酒店業(yè)異常發(fā)達，但是由于社會結構不同，幾乎沒有我們國內(nèi)意義上的社區(qū)會所，所以國外無會所管理公司。對于酒店經(jīng)理人而言，他們接受的訓練一直是以賣客房為主兼顧餐飲，而會所無客房可賣，實際上賣的是生活方式，能適應這種經(jīng)營方式的經(jīng)理人微乎其微。
會所“高級論”。房地產(chǎn)從業(yè)人員參觀會所時，往往用會所裝修高級與否來判斷會所是否高級，其實會所裝修高級與日后運營無必然聯(lián)系，運營的方式和能力更為重要，如北京觀湖國際俱樂部裝修費用只有1,500元/平米，不是也聚集了大批名流和富貴客人嗎？
“名流會”對項目的分析和方案
通過近五年的研究和實踐，“名流會”針對各種不同的會所需求開發(fā)出五個子品牌，以消除會所業(yè)普遍存在的不利因素。
“百富會”（2,000平米—3,000平米）：當會所處于城市綜合體，開發(fā)商本身也有自我炫耀企業(yè)文化的需求時，為其打造“百富會”，例如北京樂成王府1775會所、北京凱德嵩竹寺項目（籌建），在這類會所中突出的就是尊貴，由于是炫耀型會所，所以無所謂入住人數(shù)，只為城市綜合體的少數(shù)精英服務。
“尊爵會”（3,000平米—5,000平米）：當會所處于高端豪宅項目時，開發(fā)商需要高端奢侈型會所進行配套?，F(xiàn)階段，高端豪宅不僅在賣房子和地段，更多地是賣生活方式，會所作為生活方式的重要組成部分顯得日益重要。這類會所裝修高級，功能齊全，兼顧些炫耀型商務活動，但主要以生活功能為主，如北京的觀湖國際俱樂部、北京棕櫚泉會所、北京御湯山會所（籌建）、東方普羅旺斯（籌建）、天津大都會（籌建）和上海白金瀚會所等。
“名仕會”（5,000平米—8,000平米）：當會所處于中高端多種物業(yè)混合體時（如別墅和多高層混合），由于受眾人群跨階層，“名仕會”相比“尊爵會”，其裝修更趨簡化，實用功能性更多，如結合些大型泳池、大型室內(nèi)網(wǎng)球場等。有些項目還有酒店配套，如上海世茂湖濱花園、北京星河灣會所中的康體部分等，它們的目標是“高貴不貴”，以量取勝。
“城市精英俱樂部”：當會所處于城市極其繁華地段或開發(fā)商有大型商業(yè)配套時，建造大規(guī)模綜合性會所也無必要。所以，以康體和家庭活動為主的城市俱樂部應運而生。如北京太陽宮會所（籌建）、上海金地格林世界會所等。
“翡翠會”：在京滬等一線城市，由于土地資源緊缺，經(jīng)常會出現(xiàn)幾幢甚至一幢或僅僅幾十套別墅這樣的項目，“翡翠會”即為它們配置的小型奢華型主題會所。如北京凱德的四個小型會所，未來均將以室內(nèi)情景高爾夫、水療、瑜伽作為主題結合餐飲。
目前能夠覆蓋從設計、施工、企劃、道具（售樓會館管理）、公關活動到經(jīng)營的全面性的會所營運公司屈指可數(shù)，類似“亞歷山大”這樣的連鎖機構嚴格意義上只是健身房而不是會所，它應歸入商業(yè)招商領域。將會所部分功能外包是個概念性錯誤，會所是指在建筑物和構筑物內(nèi)，有許多有形和無形的服務產(chǎn)品被整合成一定權益，其銷售方式為一年以上會籍的會員卡。如果產(chǎn)品分拆單項發(fā)包就相當于將會所“解體”了，至于會所管理公司內(nèi)部和其他專業(yè)整合，這是會所內(nèi)部經(jīng)營的方式。
本文原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2010年第8期
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