商業(yè)銀行的主要利潤(rùn)來(lái)源就是信用貸款，由于銀行在貸款這項(xiàng)金融活動(dòng)中面臨諸多的風(fēng)險(xiǎn)，如利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。因此，1995年，中國(guó)人民銀行頒布了《商業(yè)銀行法》。對(duì)商業(yè)銀行的貸款活動(dòng)作了指導(dǎo)性和約束性的規(guī)定。
一、步驟
（一）開拓業(yè)務(wù)和信用評(píng)估
隨著金融證券化的發(fā)展，銀行已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)到了買方市場(chǎng)。因此，爭(zhēng)奪實(shí)力雄厚、信用度高、還款能力強(qiáng)的客戶是商業(yè)銀行主要的競(jìng)爭(zhēng)。調(diào)查人員在開拓市場(chǎng)進(jìn)行信貸營(yíng)銷時(shí)，受理貸款人的申請(qǐng)，根據(jù)貸款人的資料，對(duì)其信用評(píng)估。同時(shí)對(duì)貸款的合法性、安全性、盈利性進(jìn)行調(diào)查，測(cè)定貸款風(fēng)險(xiǎn)度，并提交分析報(bào)告。
（二）貸款的審查和發(fā)放
審查人員根據(jù)調(diào)查人員的報(bào)告對(duì)貸款人的資格審查和評(píng)定，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出意見(jiàn)，按規(guī)定權(quán)限審批或報(bào)上級(jí)審批。貸款審批后，就與貸款人就貸款數(shù)量、期限、利率等洽談，并簽訂貸款合同，然后簽發(fā)貸款指令。
（三）貸款的檢查和收回
貸款發(fā)放后，銀行為保證貸款能按時(shí)收回，會(huì)組織檢查人員定期或不定期對(duì)貸款人的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查，并關(guān)注資金的用途，以防遭受道德風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款人不能按時(shí)還本付息，銀行有權(quán)采取制裁措施，或以法律手段追回本息，以維護(hù)信貸資金的安全。
二、個(gè)人住房貸款操作流程
提供咨詢 —>受理申請(qǐng) —>貸前調(diào)查 —>貸款審批 —>貸款發(fā)放 —>貸款回收 —>貸款管理
三、流程中各環(huán)節(jié)簡(jiǎn)要說(shuō)明
（一）提供咨詢、受理申請(qǐng) 、貸前調(diào)查
1.提供咨詢 經(jīng)辦人向客戶提供咨詢服務(wù)，咨詢內(nèi)容包括：已開辦的個(gè)人信房貸款種類，對(duì)象、條件、額度、期限、利率，還款方式等情況。
2.受理申請(qǐng) 借款人在向建設(shè)銀行咨詢后，根據(jù)要求填寫《中國(guó)建設(shè)銀行浙江省分行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書》提出貸款申請(qǐng)，并提供以下資料：身份證，抵押人夫妻關(guān)系證明（單身需提供有效證明，借款人收入證明，購(gòu)房合同，首付款憑證，保證人同意擔(dān)保的書面證明及建設(shè)銀行要求提供的其他有關(guān)資料。
3.貸前調(diào)查 經(jīng)辦人受理借款申請(qǐng)后，對(duì)借款申請(qǐng)人遞交的《申請(qǐng)書》和要求提供的資料的完整性，真實(shí)性、有效性和合法性進(jìn)行調(diào)查。通過(guò)貸前調(diào)查，認(rèn)為符合貸款條件，準(zhǔn)備報(bào)批。
（二）貸款審批
1.經(jīng)辦行審批權(quán)限內(nèi) 經(jīng)辦行信貸人員——信貸部門負(fù)責(zé)人——經(jīng)辦行負(fù)責(zé)人
2.經(jīng)辦行審批權(quán)限以外經(jīng)辦行審批同意——報(bào)上級(jí)行信貸審批機(jī)構(gòu)審批經(jīng)辦人員經(jīng)調(diào)查后，在《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款審批表》寫明情況并寫出審查意見(jiàn)，并將貸款審批表及審批材料交信貸部門負(fù)責(zé)人，信貸部門負(fù)責(zé)人在審批表上簽署審批意見(jiàn)并交支行分管行長(zhǎng)在審批表上鑒署審批意見(jiàn)。超過(guò)支行審批權(quán)限的，經(jīng)支行簽署審批意見(jiàn)后交上級(jí)行信貸審批機(jī)構(gòu)審批。
四、貸款發(fā)放
簽訂合同——辦理抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)、公證等手續(xù)——合同生效后填各類憑證——借款人開立存款帳戶——辦理貸款劃付手續(xù)。
（一）簽訂合同 貸款審批后，經(jīng)辦人員按不同的借款用途和貸款擔(dān)保方式要求分別填與合同、借款人當(dāng)事人（借款人、抵（質(zhì)）押人、保證人）與建設(shè)銀行有權(quán)簽字人簽訂有關(guān)合同。
（二）辦理抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)公證、開立借款人存款帳戶等有關(guān)手續(xù)，簽訂抵（質(zhì)）押合同及收妥抵（質(zhì)）押物后，信貸部門應(yīng)按抵 （質(zhì)）押物逐項(xiàng)登記“抵（質(zhì)）押物及權(quán)證登記簿”同時(shí)根據(jù)抵（質(zhì)）押價(jià)值填制“中國(guó)建設(shè)銀行抵（質(zhì)）押物收妥通知書”加蓋經(jīng)辦人 名章、業(yè)務(wù)部門公章及借款人或抵（質(zhì)）押人名章后，連同抵（質(zhì)）押權(quán)證、質(zhì)物及權(quán)證交保管部門和會(huì)計(jì)部門。
（三）合同生效后填制各類會(huì)計(jì)憑證。
（四）辦理貸款劃付手續(xù) 會(huì)計(jì)部門收到信貸部門的發(fā)放款通知并審核無(wú)誤后，按有關(guān)規(guī)定和程序辦理貸款劃付手續(xù)、劃款采用直按款或?qū)ｍ?xiàng)劃款中的一種方式劃款
五、貸款回收
（一）委托扣款方式：借款人應(yīng)與貸款行簽訂委托扣款協(xié)議。
（二）柜臺(tái)還款方式：借款人將現(xiàn)金或信用卡、儲(chǔ)蓄卡交柜臺(tái)經(jīng)辦人辦理。
六、貸后管理
（一）日常管理：對(duì)所發(fā)入個(gè)人住房貸款進(jìn)行跟蹤管理、查詢分析、具體包括貸款臺(tái)帳、貸款日常通知、逾期催收、貸后檢查、查詢統(tǒng)計(jì)、抵（質(zhì)）押物日常保管，直至貸款結(jié)清。
（二）清戶撤押：當(dāng)借款人按期還清全部借款本息后，信貸部門應(yīng)銷記“抵（質(zhì)）押物及權(quán)證登記簿”同時(shí)填制“中國(guó)建設(shè)銀行抵押物、質(zhì)押物轉(zhuǎn)出通知書”通知會(huì)計(jì)部門和抵（質(zhì)）押物保管部門。會(huì)計(jì)部門、保管部門、保管部門審核無(wú)誤后據(jù)此辦理清戶撤押手續(xù)。
（三）檔案管理：信貸經(jīng)辦人員辦妥每筆貸款后，定期將收集齊全的有關(guān)資料整理后，將合同正本交檔案專管員，并辦理有關(guān)移交手續(xù)。合同副本留信貸部門專人保管以備日常管理。貸款本息結(jié)清后信貸部門應(yīng)通知檔案專管員將檔案正式歸檔。
七、企業(yè)銀行貸款流程
（一）建立信貸關(guān)系
申請(qǐng)建立信貸關(guān)系時(shí)企業(yè)須提交《建立信貸關(guān)系申請(qǐng)書》一式兩份。銀行在接到企業(yè)提交的申請(qǐng)書后，要指派信貸員進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：
1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性。企業(yè)是否具有法人資格必需的有關(guān)條件。對(duì)具有法人資格的企業(yè)應(yīng)檢查營(yíng)業(yè)執(zhí)照批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)范圍與實(shí)際經(jīng)營(yíng)范圍是否相符。
2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性。企業(yè)是否實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，單獨(dú)計(jì)算盈虧，有獨(dú)立的財(cái)務(wù)計(jì)劃、會(huì)計(jì)報(bào)表。
3.企業(yè)及其生產(chǎn)的主要產(chǎn)品是否屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展序列。
4.企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益性。企業(yè)會(huì)計(jì)決算是否準(zhǔn)確，符合有關(guān)規(guī)定；財(cái)務(wù)成果的現(xiàn)狀及趨勢(shì)。
5.企業(yè)資金使用的合理性。企業(yè)流動(dòng)資金、固定資金是否分口管理；流動(dòng)資金占用水平及結(jié)構(gòu)是否合理，有無(wú)被擠占、挪用。
6.新建擴(kuò)建企業(yè)。擴(kuò)大能力部分所需流動(dòng)資金30％是否已籌足。如暫時(shí)不足，是否已制定在短期內(nèi)補(bǔ)足的計(jì)劃。信貸員對(duì)上述情況調(diào)查了解后，要寫出書面報(bào)告，并簽署是否建立信貸關(guān)系的意見(jiàn)，提交科（股）長(zhǎng)、行長(zhǎng)（主任）逐級(jí)審查批準(zhǔn)。經(jīng)行長(zhǎng)（主任）同意與企業(yè)建立信貸關(guān)系后，銀企雙方應(yīng)簽訂《建立信貸關(guān)系契約》
（二）提出貸款申請(qǐng)
已建立信貸關(guān)系的企業(yè)，可根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中合理的流動(dòng)資金需要，向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款?！惨怨I(yè)生產(chǎn)企業(yè)為例〕申請(qǐng)貸款時(shí)必須提交《工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金借款申請(qǐng)書》。銀行依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策及有關(guān)制度，并結(jié)合上級(jí)行批準(zhǔn)的信貸規(guī)模計(jì)劃和信貸資金來(lái)源對(duì)企業(yè)借款申請(qǐng)進(jìn)行認(rèn)真審查
（三）貸款審查
貸款審查的主要內(nèi)容有：
1.貸款的直接用途。符合工業(yè)企業(yè)流動(dòng)資金貸款支持范圍的直接用途有：
<1>合理進(jìn)貨支付貨款；
<2>承付應(yīng)付票據(jù)；
<3>經(jīng)銀行批準(zhǔn)的預(yù)付貨款；
<4>各專項(xiàng)貸款按規(guī)定的用途使用；
<5>其他符合規(guī)定的用途。
2.企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)狀況。主要包括物資購(gòu)、耗、存及產(chǎn)品供、產(chǎn)、銷狀況，流動(dòng)資金占用水平及結(jié)構(gòu)狀況；信譽(yù)狀況；經(jīng)濟(jì)效益狀況等。
3.企業(yè)挖潛計(jì)劃、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)加速計(jì)劃、流動(dòng)資金補(bǔ)充計(jì)劃的執(zhí)行情況。
4.企業(yè)發(fā)展前景。主要指企業(yè)所屬行業(yè)的發(fā)展前景，企業(yè)發(fā)展方向，上要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、壽命周期和新產(chǎn)品開發(fā)能力，主要領(lǐng)導(dǎo)人實(shí)際工作能力，經(jīng)營(yíng)決策水平及開拓、創(chuàng)新能力。
5.企業(yè)負(fù)債能力。主要指企業(yè)自有流動(dòng)資金實(shí)有額及流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債狀況，一般可用自有流動(dòng)資金占全部流動(dòng)資金比例和企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)分析。
（四）簽定借款合同
借款合同是貸款人將一定數(shù)量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協(xié)議，是一種經(jīng)濟(jì)合同。借款合同有自己的特征，合同標(biāo)的是貨幣，貸款方一般是國(guó)家銀行或其它金融組織，貸款利息由國(guó)家規(guī)定，當(dāng)事人不能隨意商定。當(dāng)事人雙方依法就借款合同的主要條款經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。由借款方提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款方審查認(rèn)可后，即可簽定借款合同。借款合同應(yīng)具備下列條款：
1.借款種類；
2.借款用途；
3.借款金額；
4.借款利率；
5.借款期限；
6.還款資金來(lái)源及還款方式；
7.保證條款；
8.違約責(zé)任；
9.當(dāng)事人雙方商定的其它條款。借款合同必須由當(dāng)事人雙方的代表或憑法定代表授權(quán)證明的經(jīng)辦人簽章，并加蓋公章。
（五）發(fā)放貸款
企業(yè)申請(qǐng)貸款經(jīng)審查批準(zhǔn)后，應(yīng)由銀企雙方根據(jù)貸款種類簽定相關(guān)種類的借款合同。簽定合同時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目填寫準(zhǔn)確，文字清楚工整，不能涂改；借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無(wú)誤。借款方立借據(jù)。借款借據(jù)是書面借款憑證，可與借款合同同時(shí)簽定，也可在合同規(guī)定的額度和有效時(shí)間內(nèi)，一次或分次訂立。銀行經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)真審查核對(duì)借款申請(qǐng)書的各項(xiàng)內(nèi)容是否無(wú)誤，是否與借款合同相符。借款申請(qǐng)書審查無(wú)誤后，填制放款放出通知單，由信貨員，科（股）長(zhǎng)”兩簽”或行長(zhǎng)（主任）”三簽”送銀行會(huì)計(jì)部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續(xù)。借款申請(qǐng)書及放款放出通知單經(jīng)會(huì)計(jì)部門入帳后，最后一聯(lián)返回信貸部門作為登記貸款臺(tái)帳憑證。一般情況下，銀行自受理之日起，會(huì)按照法定的答復(fù)期限（短期貸款20個(gè)工作日，中、長(zhǎng)期貸款130個(gè)工作日）為銀行信貸部門審議貸款時(shí)間。
